Nhiều trường hợp phân lô, tách thửa gây khó cho quản lý đất đai. Trong ảnh: Một lô đất phân lô tại tỉnh Quảng Ngãi ảnh: linh đan

Nha Trang cân nhắc

Ngày 14/9/2022, UBND TP. Nha Trang (Khánh Hòa) thông báo tạm dừng tách thửa trên địa bàn.

Được biết, trên địa bàn Nha Trang có nhiều trường hợp hiến đất làm đường đi chung, với mục đích tách thửa đất. Chính quyền TP. Nha Trang cho rằng, việc người dân hiến đất làm đường đi được thực hiện theo quy định tại Điều 65, Luật Đất đai năm 2013 và Điều 65, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Nghị định 43) của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Song, qua kiểm tra, các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng chung cho các hộ dân (với mục đích làm lối đi chung khi tách thửa) chưa thực hiện theo quy định tại Điều 65, Luật Đất đai năm 2013 và Điều 65, Nghị định 43.

Đồng thời, phần diện tích đất sử dụng chung này không phù hợp quy hoạch đất giao thông theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được UBND tỉnh phê duyệt. Do đó, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích sử dụng chung là chưa phù hợp quy định tại Khoản 1, Điều 6, Luật Đất đai năm 2013: “Nguyên tắc sử dụng đất là phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.

Hiện Sở Tài nguyên và Môi trường đã hoàn chỉnh dự thảo và trình UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt quy định hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, điều kiện tách thửa, hợp thửa theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn.

Do đó, để đảm bảo thống nhất việc thực hiện thủ tục tách thửa đúng quy định về đất đai, phù hợp quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch xây dựng, UBND TP. Nha Trang tạm dừng việc tách thửa cho đến khi quyết định quy định tách thửa mới được ban hành, làm cơ sở thống nhất việc thực hiện chính sách đất đai trên địa bàn tỉnh.

Thế nhưng, việc tạm dừng tách thửa đã vấp phải nhiều ý kiến trái chiều, nhất là đối với người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa mà không bị điều tiết bởi những vấn đề trên.

Bởi theo Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND của UBND tỉnh Khánh Hòa (Quyết định 13) về việc điều chỉnh, bổ sung quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh thì: “Người sử dụng đất phải bố trí diện tích để làm đường đi vào các thửa đất rộng tối thiểu 3m và phải được UBND cấp huyện phê duyệt”.

Như vậy, việc UBND TP. Nha Trang chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất với phần diện tích đất sử dụng chung cho các hộ dân là không phù hợp với quy định tại Quyết định 13.

Do đó, ngày 23/9/2022, UBND TP. Nha Trang đã đề nghị Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Nha Trang cân nhắc việc giải quyết tách thửa theo thẩm quyền, đúng quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân; không để xảy ra trường hợp phân lô bán nền sai quy định, lưu ý phải bảo đảm thực hiện đúng Điều 75a, Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-BTNMT ngày 4/5/2021 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai…

Chờ quy hoạch tỉnh phê duyệt

Tại Quảng Ngãi, người dân cũng phản ánh về việc, họ có nhu cầu chuyển đổi mục đích đất vườn thành đất ở, nhưng hiện nay chủ trương của tỉnh là tạm dừng.

UBND tỉnh Quảng Ngãi giải thích, theo quy định của pháp luật về đất đai, việc chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này phải xin phép và được cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp huyện) cho phép. Điều kiện để được xem xét cho phép chuyển mục đích là phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác có liên quan.

Tuy nhiên, Quy hoạch tỉnh Quảng Ngãi thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến 2050 đang trong giai đoạn hoàn thiện, trình Chính phủ phê duyệt. Nếu căn cứ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, mà sau này không phù hợp với Quy hoạch tỉnh thì khó xử lý, khắc phục. Do đó, UBND tỉnh Quảng Ngãi đã chỉ đạo, trước mắt chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Tương tự, tại Lâm Đồng, ngày 20/1/2022 cũng ban hành văn bản tạm dừng việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết các thủ tục liên quan đến phân lô, tách thửa, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn.

Lý do của việc tạm dừng nhằm ngăn chặn “việc tách thửa nhưng thực chất là biến tướng để đầu tư dự án bất động sản trái quy định trên địa bàn tỉnh (các trường hợp tách thành nhiều thửa đất để chuyển nhượng, xây dựng nhà ở, hình thành các khu, điểm dân cư mới tại nông thôn, không theo quy hoạch)”.

Sau gần 6 tháng tạm dừng, đến ngày 5/7/2022, UBND tỉnh đã ban hành quy định mới về việc tách thửa, hợp thửa. Theo quy định mới, các cơ quan chức năng có liên quan của tỉnh sẽ tiếp nhận, xem xét giải quyết hồ sơ tách thửa đối với các trường hợp như mục đích sử dụng đất của thửa đất, khu đất (gồm nhiều thửa đất) có thống nhất, phù hợp giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị mà không thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản hay không. Giải quyết các trường hợp nhập thửa đất và tách thửa đất để thừa kế hoặc cho tặng mà mỗi người nhận tặng cho được một thửa đất sau khi tách thửa…

Các trường hợp còn lại, UBND tỉnh Lâm Đồng giao Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp Sở Xây dựng và các cơ quan liên quan có văn bản hướng dẫn các địa phương, đơn vị hoàn thành việc rà soát, lập, điều chỉnh quy hoạch bảo đảm có sự thống nhất, phù hợp giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị trước khi tiếp nhận hồ xem xét, giải quyết hồ sơ tách thửa, hợp thửa theo quy định.

UBND tỉnh Lâm Đồng cho biết, thời gian qua, trên địa bàn tỉnh có một số trường hợp hiến đất làm đường giao thông để tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, nhưng thực chất là hình thành các khu, điểm dân cư mới, ảnh hưởng đến các công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn tỉnh. Do đó, việc siết tách thửa để rà soát là cần thiết.