Sôi động thâu tóm

CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land - HOSE: SCR) vừa thông qua phương án nhận chuyển nhượng 100% vốn điều lệ của CTCP Đầu tư kinh doanh bất động sản Hùng Anh Năm. Cụ thể, TTC Land đã chi ra 537 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng toàn bộ 32,57 triệu cổ phiếu (tương đương 100% vốn điều lệ) của Hùng Anh Năm. Thông qua đó, TTC Land sẽ sở hữu dự án 5.000m2 tại đường Võ Văn Kiệt, TP.HCM - một dự án khá tiềm năng nằm tại mặt tiền đại lộ.

Ngoài Hùng Anh Năm, kể từ khi đổi tên thương mại và thực hiện tái cấu trúc chiến lược phát triển, TTC Land đã liên tục phát triển quỹ đất lên tới 1.500 ha bằng việc mua 79,82% vốn của CTCP Toàn Hải Vân, mua thêm 11% vốn CTCP Khu công nghiệp Thành Thành Công (TTC IZ) và chi 367 tỷ đồng để tăng sở hữu tại CTCP Khai thác và Quản lý khu công nghiệp Đặng Huỳnh lên 51%.

Hoạt động M&A địa ốc sẽ tiếp tục sôi động nhưng sẽ có sự phân hóa giữa hai khối nội - ngoại

Không chỉ TTC Land ráo riết gia tăng quỹ đất, kể từ đầu năm đến nay, hoạt động thâu tóm và sáp nhập (M&A) bất động sản đã diễn ra khá rầm rộ. Thống kê từ JLL Việt Nam cho thấy, chỉ tính riêng quý I/2018, giá trị giao dịch M&A bất động sản đã lên tới gần 200 triệu USD với nhiều thương vụ đáng chú ý tại TP.HCM và Hà Nội. Chẳng hạn, đầu tháng 3/2018, Capital Land đã thâu tóm thành công khu đất vàng 9.000 m2 trên đường Lạc Long Quân, quận Tây Hồ, Hà Nội.

Với giá vốn lên tới 50,7 triệu USD, Capital Land cho biết, sẽ triển khai dự án với quy mô gồm 380 căn hộ, 21.367 m2 diện tích văn phòng và 19.323m2 diện tích khu thương mại. Đây là dự án bất động sản thứ ba được Capital Land đầu tư tại Hà Nội sau 2 dự án là The Mulberry Lane và Seasons Avenue. Bên cạnh việc mua lại khu đất vàng 9.000m2 trên, CapitaLand cũng lập thêm quỹ đầu tư thứ 2 - CapitaLand Vietnam Commercial Value - Added Fund, để gia tăng hoạt động đầu tư tại Việt Nam.

Cùng thời điểm, Phục Hưng Holdings (PHC) - một nhà thầu xây dựng lớn cũng công bố hoàn tất thâu tóm tổ hợp dự án chung cư cao cấp tại khu vực Mỹ Đình (Hà Nội) trong quý I/2018.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, Phục Hưng Holdings đã hoàn tất việc mua lại 45% cổ phần tại CTCP Nhà Mỹ Xuân Hà Nội từ CTCP Phát triển đô thị Từ Liêm, nâng tỷ lệ sở hữu tại công ty này lên 70%. Thương vụ được thông báo từ cuối tháng 10/2017 và nhanh chóng hoàn tất sau đó vài tháng, trước khi Phục Hưng ra mắt Dự án Florence Cầu Diễn gồm 3 tầng hầm, 25 tầng nổi với tổng diện tích sàn gần 65.000m2, quy mô 480 căn hộ hồi cuối tháng 3/2018.

Tại TP.HCM, hồi đầu tháng 4/2018, một thương vụ M&A đáng chú ý giữa Tập đoàn Nam Long và hai nhà đầu tư hàng đầu Nhật Bản là Hankyu Hanshin Properties Corp (trước đây là Hankyu Realty, đến từ Osaka) và Nishi Nippon Railroad (đến từ Fukuoka). Nam Long tiếp tục khẳng định mối quan hệ hợp tác dài hạn với đối tác Nhật Bản thông qua lễ ký kết hợp tác và công bố dự án Khu đô thị Akari - (Akari City) tại quận Bình Tân.

Theo thỏa thuận, hai nhà đầu tư Nhật và Nam Long cùng góp vốn theo tỷ lệ 50% - 50% để thực hiện dự án Akari City với tổng vốn đầu tư khoảng 7.676 tỷ đồng. Theo chia sẻ của lãnh đạo Công ty, đây sẽ là một trong những dự án trọng điểm của Nam Long trong 3 - 5 năm tới.

Tương tự, một nhà đầu tư đến từ Nhật Bản là Nomura Real Estate đã thâu tóm 24% giá trị tòa nhà Sunwah Tower tại quận 1; REIT - nhà đầu tư ngoại đến từ Thái Lan thâu tóm thêm 2 dự án tại TP.HCM; Frasers Property, Công ty bất động sản đa quốc gia Singapore thuộc Tập đoàn Frasers Centrepoint Limited phát triển dự án căn hộ cao cấp tại khu vực Thảo Điền; Strategic Hospitality Reit thâu tóm 2 dự án là Capri by Fraser và BIS Nam Sài Gòn tại quận 7...

Trong khi đó, thông tin mới đây của CTCP Phát triển nhà Thủ Đức (TDH) cho biết, ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng, Tổng giám đốc TDH chính thức ngồi vào chiếc ghế Chủ tịch HĐQT của CTCP Ngoại thương và Phát triển đầu tư TP.HCM (FDC), còn ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT TDH đảm nhiệm chức vụ Tổng giám đốc FDC.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, sở dĩ người từ TDH tiếp quản các vị trí cao nhất tại FDC là do thời gian qua, TDH đã thâu tóm thành công công ty này. Điều đáng chú ý trong thương vụ này, theo phân tích của giới chuyên môn, FDC là doanh nghiệp có quỹ đất khá dồi dào. Trong đó, nổi bật là “khu đất vàng” 2.282 m2 ngay mặt tiền đường Phùng Khắc Khoan, quận 1, TP.HCM và hơn 29 ha đất tại huyện Cần Giờ, TP.HCM.

“Ngoại” hợp tác - “nội” thâu tóm

Đánh giá thị trường M&A bất động sản trong năm 2018, ông Đặng Xuân Minh, Tổng giám đốc AVM Vietnam & Vietnam M&A Forum dự báo, với nhiều yếu tố thuận lợi, tổng giá trị các thương vụ năm nay có thể vượt con số 2 tỷ USD trong năm 2017. Theo ông Minh, hiện thị trường bất động sản trong nước đang ở làn sóng M&A thứ hai kể từ năm 2015 và sẽ tiếp nối sang năm 2018.

Ông Minh phân tích, có 3 lý do để tin tưởng hoạt động M&A bất động sản sẽ tiếp tục đà tăng trưởng. Một là, hoạt động cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đang diễn ra mạnh mẽ. Hai là, sự trỗi dậy của nhiều đơn vị tư nhân với tiềm lực rất mạnh trong ngành bất động sản.

Theo thống kê, hiện có rất nhiều doanh nghiệp trong nước thực hiện M&A khá thành công trên thị trường với sự hậu thuẫn mạnh mẽ về vốn của nhiều bên. Ba là, ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài tìm đến Việt Nam. Trong đó, từ năm 2016 đến nay, TP.HCM là điểm đến được ưu tiên khuyến nghị đầu tư.

Tuy nhiên, có thể thấy rõ sự khác biệt giữa khối nội và khối ngoại trong hoạt động M&A bất động sản, khi khối ngoại hầu như chỉ tập trung theo con đường hợp tác hơn là thâu tóm dự án như doanh nghiệp trong nước. Nếu các nhà đầu tư trong nước sẵn sàng thâu tóm trực tiếp dự án và ưu tiên các dự án đang có tiến độ bê trễ để phát triển từ đầu, thì khối ngoại đa phần sẽ hợp tác theo hình thức góp vốn cổ phần hoặc tài trợ vốn cho nhà đầu tư trong nước để triển khai dự án.

Các nhà đầu tư ngoại cho rằng, sở dĩ họ tìm đến các dự án có hồ sơ pháp lý tương đối hoàn thiện của các chủ đầu tư uy tín để hợp tác bởi nó sẽ giúp tiết kiệm được rất nhiều thời gian trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý cũng như giải quyết những vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa mặt bằng. Nếu phát triển dự án mới, công đoạn này có khi lên đến vài năm, trong khi thị trường đang có những tín hiệu tốt nên phải tận dụng cơ hội. Mặt khác, những dự án đang triển khai thường được các chủ đầu tư nghiên cứu khảo sát kỹ về vị trí, tiềm năng thị trường, cơ hội phát triển hạ tầng tương lai…

Ở một góc độ khác, đối với các nhà đầu tư nước ngoài, với nhu cầu mong muốn mở rộng đầu tư rất lớn, nhưng vẫn vướng mắc ở câu chuyện cũ là việc tiếp cận những mảnh đất được cho là "sạch" đối với các doanh nghiệp nước ngoài, các quỹ đầu tư là không hề dễ dàng.

Thực tế, theo chia sẻ của một luật sư đã từng kết nối nhiều thương vụ hợp tác nội - ngoại thành công, không phải không có những nhà đầu tư ngoại quan tâm tới các khoản đầu tư là những lô đất tại Hà Nội, TP.HCM và tại một số địa phương đang được thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin liên quan đến những mảnh đất này không dễ. Trong khi đó, các nhà đầu tư nội lại có rất nhiều cách để nắm được hiện trạng tài sản thế chấp này để thâu tóm, mà một trong số đó là nhờ họ có quan hệ tín dụng lâu năm với ngân hàng.

"Có những mảnh đất được rao bán công khai, nhưng hoặc vướng mắc về pháp lý, hoặc có vị trí không quá đẹp và không thực sự hấp dẫn với những nhà đầu tư ngoại. Vì vậy, họ thường chọn phương án hợp tác góp vốn cùng những đơn vị kinh doanh trong nước", luật sư này nói.

Cùng quan điểm, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Tư vấn bất động sản Sohovietnam cho rằng, với các nhà đầu tư ngoại, yếu tố cốt lõi vẫn là câu hỏi “Món hàng đó có minh bạch và hấp dẫn hay không”, bởi nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam không phải để làm từ thiện, mà để tìm kiếm lợi nhuận. Do đó, chỉ những dự án nào đáp ứng được hai yếu tố này mới có cơ hội thu hút vốn nước ngoài.

Chẳng hạn, Dự án Habico Tower nằm trên đường Phạm Văn Đồng, Bắc Từ Liêm, Hà Nội, do CTCP Hải Bình làm chủ đầu tư và Tập đoàn Dongriwon Development (Hàn Quốc) vận hành khai thác đã “đắp chiếu” gần 10 năm nay, nhưng không nhà đầu tư nào ngó ngàng tới, trong khi ngay đối diện dự án này, một chủ đầu tư trong nước vừa ký kết hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài khai trương dự án mới.

"Như vậy, khả năng sinh lời vẫn là yếu tố quyết định thành công của những thương vụ M&A có yếu tố ngoại, cùng với đó, sự minh bạch về thông tin cũng đóng vai trò quan trọng", ông Cần phân tích.