Một chung cư mini tại Hà Nội.

Tại Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (Dự thảo) vừa được gửi tới các vị đại biểu Quốc hội, điều 57 về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân đã được chỉnh lý.

Đề cập điều này tại báo cáo phát hành ngày 22/10, giải trình, tiếp thu, chỉnh lý Dự thảo Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết, qua thảo luận tại Kỳ họp thứ năm, có ý kiến cho rằng, việc quy định cho bán, cho thuê mua, cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ trong nhà ở nhiều tầng nhiều hộ tại Điều 57 sẽ gây ra tình trạng xây dựng tràn lan "chung cư mini" tại các đô thị lớn, từ đó phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây mất mỹ quan và không bảo đảm an toàn phòng cháy, chữa cháy, không bảo đảm hạ tầng đồng bộ phục vụ cư dân.

Do đó, đề nghị không cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ và căn hộ loại này chỉ được cho thuê, công tác quản lý vận hành do chủ nhà ở chịu trách nhiệm.

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Điều 57 của Dự thảo do Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ năm đã quy định về loại hình nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của hộ gia đình, cá nhân (“chung cư mini”) để bán, cho thuê, cho thuê mua. Đây không phải là quy định mới mà đã có từ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005, được luật hóa tại khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở năm 2014.

Sự xuất hiện và tồn tại của loại hình nhà ở này là để đáp ứng nhu cầu của người dân đô thị khi số lượng nhà ở xã hội chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người lao động có thu nhập thấp. Trên thế giới, ngay cả ở những nước phát triển, tại các đô thị lớn vẫn tồn tại các khu “chung cư mini” được thiết kế, xây dựng dành cho những người có thu nhập trung bình - thấp có công việc hoặc cuộc sống phải gắn liền với đô thị.

Tuy nhiên, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nêu rõ,  quá trình tổ chức thực thi pháp luật và thực tiễn phát triển loại hình nhà ở này thời gian qua ở nhiều địa phương có tình trạng buông lỏng quản lý, thiếu kiểm tra chặt chẽ, không xử lý kịp thời các sai phạm dẫn đến nhiều hệ lụy, gây quá tải về hệ thống hạ tầng đô thị, các tiện ích phục vụ sinh hoạt và tiềm ẩn nguy cơ cháy, nổ, thực tế đã xảy ra một số vụ hỏa hoạn gây thiệt hại nghiêm trọng về người và tài sản.

Để khắc phục các tồn tại, hạn chế trong phát triển, quản lý, sử dụng loại hình nhà ở này thời gian qua, bảo đảm chặt chẽ, thận trọng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đề nghị Chính phủ nghiên cứu, đề xuất phương án chỉnh lý cụ thể về nội dung này. Trên cơ sở tiếp thu ý kiến đại biểu và ý kiến của Chính phủ Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị chỉnh lý lại Điều 57 như sau:

Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này (cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng của mình, được Nhà nước giao hoặc bồi thường hoặc thuê, mượn của tổ chức, cá nhân khác) xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở: (1) Nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê mua đối với từng căn hộ; Nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê. Việc bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ này thực hiện theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản; việc cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì việc đầu tư xây dựng nhà ở này phải thực hiện theo quy định sau đây: (1) Đáp ứng yêu cầu về quy chuẩn xây dựng đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để cho thuê theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; (2) Phải được thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để cho thuê.

Việc quản lý vận hành nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

Dự thảo bổ sung vào khoản 4 Điều 3 nghiêm cấm hành vi: “Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân trái quy định của Luật này.”.

Dự thảo cũng bổ sung quy định chuyển tiếp tại Điều 198 để vừa bảo đảm quyền lợi của người dân, đồng thời xử lý nghiêm minh, không hợp thức hóa các sai phạm trong phát triển loại hình nhà ở này thời gian qua.

Theo đó, đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 40/2019/QH14, Luật số 61/2020/QH14, Luật số 62/2020/QH14, Luật 64/2020/QH14, Luật số 03/2022/QH15 thì trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận cho từng căn hộ trong nhà ở đó thì chủ sở hữu của căn hộ này tiếp tục thực hiện các quyền của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Trường hợp nhà ở quy định tại khoản này không đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và quy định khác của pháp luật có liên quan. Các căn hộ trong nhà ở này không được cấp Giấy chứng nhận; việc xử lý giao dịch về nhà ở thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Dự thảo trình hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách cuối tháng 8/2023.

Điều 57. Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này nếu có nhu cầu xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 02 căn hộ trở lên để bán, cho thuê, cho thuê mua thì phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 54 của Luật này và các yêu cầu sau đây:

a) Nhà ở phải có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung và có các trang thiết bị phục vụ sử dụng chung;

b) Các căn hộ trong nhà ở phải được thiết kế, xây dựng khép kín, có tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn diện tích theo quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư;

c) Nhà ở phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

d) Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy.

2. Trường hợp xây dựng nhà ở có quy mô từ 20 căn hộ trở lên thì phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 35 của Luật này và phải lập dự án để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định pháp luật.

3. Hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở nếu đáp ứng các yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều này thì được lựa chọn hình thức cấp Giấy chứng nhận chung cho cả nhà ở hoặc cấp Giấy chứng nhận riêng đối với từng căn hộ của nhà ở này; trong Giấy chứng nhận cấp cho từng căn hộ phải xác định rõ quyền sử dụng đất là thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc quản lý, vận hành nhà ở quy định tại Điều này được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện về hạ tầng giao thông tại nơi có nhà ở để làm cơ sở cấp Giấy phép xây dựng nhà ở quy định tại Điều này.