Thị trường bất động sản là nơi thu hút lượng tiền đầu tư khổng lồ, nhưng lúc chững lại thì cũng là nơi đọng vốn không hề nhỏ. Sự phát triển của thị trường này có vai trò quan trọng trong sự phát triển chung của toàn nền kinh tế.

Trong khuôn khổ hội thảo "Đầu tư 2025: Giải mã biến số - Nhận diện cơ hội" do Báo Đầu tư tổ chức ngày 12/12/2024, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam đã có những góc nhìn dự báo về triển vọng thị trường bất động sản trong năm 2025.

6 chìa khóa thúc đẩy thị trường bất động sản

Nói đến hoạt động và triển vọng của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính đã chỉ ra 6 nhóm yếu tố cần lưu ý, bao gồm: Thể chế; Kinh tế vĩ mô; Hệ thống quy hoạch và hạ tầng cơ sở; Nguồn vốn - tài chính - tín dụng; Thị trường, cung cầu, biến động giá cả và Hệ thống thông tin.

Trước hết về kinh tế vĩ mô, ông Đính dự báo 2025 sẽ là một năm bước vào chu kỳ mới, kỷ nguyên mới. “Có thể có những cảnh báo, lo ngại nhưng tôi nhận ra rằng Việt Nam chúng ta thường càng khó khăn càng thách thức thì điều hành của Chính phủ càng uyển chuyển, càng linh hoạt, càng hiệu quả và chúng tôi rất tin tưởng vào sự điều hành của Chính phủ. Vì vậy, về kinh tế vĩ mô, tôi tin rằng năm 2025, chúng ta sẽ giữ được những kết quả mà chúng ta đã đạt được và đang thực hiện tiếp trong năm 2024”, Phó chủ tịch VNREA nhấn mạnh.

Về thể chế, chúng ta đã có những luật mới. Đây có thể xem là thời kỳ Việt Nam có chất lượng thể chế được cải tiến tốt và đang hướng đến đồng bộ hóa tất cả các nội dung của các luật. Đã có 1 luật sửa 4 luật từ cuối năm 2023, đầu 2024 và hiện nay đang tiếp tục 1 luật sửa 8 luật với các vấn đề đang nghẽn. Nước ta cũng đang tinh gọn bộ máy, nâng cao hiệu quả của quản lý nhà nước. Bởi vậy, vị chuyên gia này cho rằng thể chế năm 2025 sẽ đón nhận chất lượng tốt hơn nữa, tác động tích cực đến hoạt động kinh tế nói chung trong đó có cả hoạt động của thị trường bất động sản nói riêng.

Về quy hoạch đô thị hóa và cơ sở hạ tầng, hiện cả nước đã không còn tình trạng “mạnh đâu phát triển đó” mà 63 tỉnh thành đã công bố các hệ thống quy hoạch chung do Chính phủ phê duyệt một cách đồng bộ để làm cơ sở cho các hoạt động có định hướng, đúng mục tiêu, đúng mục đích, thống nhất trên cả nước. Đây là một yếu tố rất quan trọng để thị trường bất động sản phát triển cả các yếu tố khác của nền kinh tế. Ngoài ra, về cơ sở hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cũng dự báo sẽ có xu hướng tăng trưởng tốt hơn trong năm 2025.

Về tài chính, các chính sách của Chính phủ rất linh hoạt, uyển chuyển về tiền tệ, tài khóa và cả các lĩnh vực như thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp. Đặc biệt, hoạt động trái phiếu doanh nghiệp bị buông lỏng một thời gian tưởng như có thể vỡ trong năm 2022 - 2023 nhưng vẫn được Chính phủ xử lý và hiện vẫn tiếp tục kích thích thị trường trái phiếu phát triển. Đây cũng là cách để thị trường bất động sản có cơ hội phát triển tốt trong những năm tiếp theo.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam. Ảnh: Chí Cường

Về thị trường, khi cơ chế được tháo gỡ, hiện nay trên thị trường bất động sản, tâm lý khởi sắc đã quay lại, có thể chưa bình thường được như những năm trước đại dịch nhưng năm 2024 đã có nhiều thay đổi khi thị trường quý sau luôn tăng mạnh hơn quý trước nhiều lần.

Còn về vấn đề giá cả bùng phát, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng nguyên nhân có thể giải thích được bởi nhu cầu trên thị trường vẫn đang rất cao và bị nén trong một thời gian dài. Nhu cầu không chỉ dừng lại nhu cầu để ở mà nhu cầu đầu tư cũng rất mạnh. “Bất động sản là một kênh đầu tư mà chúng tôi đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn và là lựa chọn hàng đầu của nhiều nhà đầu tư. Khi nhu cầu này bị kìm nén trong một thời gian dài dịch bệnh và khủng hoảng, không có hàng hóa thì đây là thời điểm bùng phát khi các dự án được tung ra thị trường. Cung ít, cầu cao và dồn nén vào cùng một lúc đã đẩy mức giá tăng”, ông Đính lý giải.

Đánh giá tổng thể, ông Đính cho rằng thị trường bất động sản vẫn có những hạn chế nhưng vẫn đang trong xu hướng phát triển tốt, thúc đẩy năm 2025 thị trường tiếp tục tăng trưởng một cách mạnh mẽ hơn so với 2024. Đặc biệt nhiều hướng giải quyết tháo gỡ vấn đề vướng mắc trong hoạt động bất động sản đang được đưa ra, tạo ra sự thúc đẩy mạnh hơn cho các dự án và thị trường. Cung tăng lên, giảm áp lực lên cán cân cung - cầu, giá cả theo đó cũng sẽ được điều chỉnh tốt hơn. Đồng thời, nhà nước cũng đang điều tiết các hoạt động của thị trường một cách có hiệu quả hơn.

Về mặt hệ thống thông tin, Chính phủ đang hướng đến việc quản lý số, cung cấp thông tin. Trong luật mới, đặc biệt là Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở rất quan tâm đến vấn đề minh bạch hóa các hệ thống thông tin và xây dựng các hệ thống chỉ số để đo lường được các biến động trên thị trường. Trong năm tới, với Đề án 06 và các hoạt động công nghệ số, việc kiểm soát thị trường và cung cấp các dữ liệu thông tin dự báo sẽ tích cực hơn.

“6 vấn đề trên đều đang được cải tiến về chất lượng, nên năm 2025 được dự báo thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng tốt”, ông Đính kỳ vọng.

Băn khoăn nghịch lý giá nhà đất

Dù có cái nhìn tích cực về triển vọng thị trường năm 2025, ông Đính vẫn có băn khoăn về nghịch lý giá cả bất động sản hiện tại.

Phó Chủ tịch VNREA cho biết, giá bất động sản hiện đang tăng và áp lực tiếp tục tăng vẫn đang hiện diện do trong cấu trúc giá có liên quan đến thuế đất.

“Theo tinh thần mới áp dụng theo giá thị trường, các địa phương đang xây dựng bảng giá đất. Tuy nhiên tôi cho rằng, bảng giá này sẽ tạo ra mặt bằng chi phí mới rất cao, có thể tác động ảnh hưởng không tích cực đến thị trường, khó làm giảm mặt bằng giá. Giờ người dân đều yêu cầu giá tăng lên, ở đâu cũng thấy doanh nghiệp than thở giá đất cao gấp 2-3 lần so với trước, các chi phí liên quan đến đất cũng điều chỉnh cao hơn”, ông Đính chia sẻ.

Nếu mặt bằng giá không có phương pháp điều chỉnh thì khi giải tỏa được các khó khăn trong phát triển, nguồn cung đã tăng lên, vốn dĩ áp lực cung cầu được giải tỏa sẽ giúp giá bất động sản giảm nhưng chi phí vẫn cao khiến mức giá không thể giảm được. Điều này dẫn đến cung cầu không gặp nhau. Các dự án bất động sản đặc biệt là dự án hạng sang, cao cấp sẽ bị chững lại trong việc hấp thụ, kéo cả thị trường chững lại.

“Đây chính là một nghịch lý, và tôi mong rằng Chính phủ cần nghiên cứu trong việc điều chỉnh để giá trị tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất có mức phù hợp, khi đó mới thực sự phù hợp để kích thích thị trường bất động sản tốt hơn”, ông Nguyễn Văn Đính nêu đề xuất.