Một kết cục tàn khốc

“Quả bom nợ” là hình ảnh quen thuộc mà các phương tiện truyền thông gắn với Evergrande, doanh nghiệp bất động sản từng lớn thứ hai tại Trung Quốc. Tuy nhiên, câu chuyện không chỉ dừng lại ở một cái tên. Nền kinh tế của xứ tỷ dân còn đang phải đối diện với hàng loạt “trái TNT” khác.

Doanh số bán nhà mới tại Trung Quốc vẫn tiếp tục giảm trong tháng qua. Ảnh: AFP

Vậy điều gì đã khiến thị trường địa ốc Trung Quốc trở thành một bãi chiến trường với đầy rẫy bom mìn chỉ chờ chực phát nổ?

Để trả lời được câu hỏi này, mốc thời gian cần được lùi lại về năm 2020. Đây là thời điểm chính sách mang tên “ba lằn ranh đỏ” được chính quyền Trung Quốc ban hành. Động thái này được đưa ra nhằm giảm rủi ro hệ thống bằng cách hạn chế khả năng vay mới của các công ty bất động sản.

Trong đó, đáng chú ý là quy định tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản, không bao gồm các khoản thu trước, phải thấp hơn 70%. Ngoài ra, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu phải nhỏ hơn 100%.

Có thể thấy đây là một nước đi đúng đắn nhằm thanh lọc thị trường. Tuy nhiên, đáng chú ý, tỷ lệ tổng nợ so với tổng tài sản của toàn ngành đã lên tới 80,7% vào năm 2020.

Trước đó, các công ty bất động sản Trung Quốc luôn vận hành bởi một công thức. Đầu tiên, các chủ đầu tư vay tiền để mua đất. Sau đó, họ thu tiền từ những khách hàng thanh toán sớm. Từ đây, họ tiếp tục vay thêm tiền để đầu tư vào các dự án mới.

Vì vậy, chính sách “ba lằn ranh đỏ” đã chặn đứng công thức trên. Rất nhiều doanh nghiệp đã không thể đáp ứng được quy định. Kết cục là họ không thể tiếp tục vay vốn ngân hàng để đảo nợ.

Nhiều dự án đã không thể tiếp tục triển khai xây dựng do thiếu vốn. Dòng người biểu tình, phản đối, tẩy chay chủ đầu tư cứ thế diễn ra. Nhiều khách hàng dừng việc thanh toán sớm nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết. Trong tình cảnh đó, các chủ đầu tư vốn đã “khát” tiền mặt, nay lại càng trở nên túng thiếu hơn.

Đây cũng là lúc những “quả bom” được kích nổ. Từng là doanh nghiệp bất động sản lớn thứ 2 của Trung Quốc, tuy nhiên, hiện Evergrande chỉ còn được nhớ đến là doanh nghiệp bất động sản có khối nợ lớn nhất thế giới, lên đến 340 tỷ USD, tương đương 2% GDP của Trung Quốc. Mới đây, tập đoàn này cũng đã chủ động nộp đơn xin bảo hộ phá sản tại Mỹ. 

Không dừng lại ở đó, Country Garden, doanh nghiệp địa ốc lớn nhất Trung Quốc, cũng đang tiến thêm một bước nữa tới vực thẳm với khoản nợ lên tới 200 tỷ USD. Áp lực lớn từ lượng trái phiếu đáo hạn khổng lồ cùng với doanh thu bán nhà liên tục sụt giảm qua từng tháng đang khiến tình hình của doanh nghiệp trở nên kiệt quệ.

Bên cạnh 2 quả bom hạng nặng trên, nhiều doanh nghiệp địa ốc đình đám khác tại Trung Quốc đã chính thức rơi xuống vực thẳm, bao gồm Kasia, Fantasia và Shimao Group.

Vaccine cho thị trường bất động sản Việt Nam

Hoàn cảnh bi thảm của thị trường bất động sản Trung Quốc hiện tại là một hồi chuông cảnh tỉnh cho cả ngành địa ốc tại Việt Nam. Qua các báo cáo kinh doanh quý II, nhiều đơn vị đang “ôm” những khoản nợ lớn gấp đôi vốn chủ sở hữu.

Thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào trầm lắng từ quý III/2022. Ảnh: Quỳnh Danh

Trao đổi với Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn, ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế quốc dân cho biết nền kinh tế Việt Nam và Trung Quốc có nhiều mối tương đồng. Điều đó cũng diễn ra tương tự với các chu kỳ bất động sản. Ngoài ra, tâm lý mua nhà tại Trung Quốc và Việt Nam cũng có nhiều nét giống nhau vì cùng thuộc một khu vực Á Đông, đặc biệt là trong quan niệm “tấc đất, tấc vàng”.

“Thị trường bất động sản Việt Nam thường sẽ đi sau Trung Quốc 1 - 2 năm. Vì vậy, nếu ở Trung Quốc đã có những ông lớn địa ốc ‘ngã ngựa’ thì điều đó cũng có thể sẽ xảy ra tại Việt Nam. Một khi đã lâm vào hoàn cảnh khó khăn tài chính và gặp đúng lúc thị trường ‘đóng băng’, doanh nghiệp nào càng lớn thì càng ‘chết’ nhanh”, ông Trần Xuân Lượng bình luận.

Theo chia sẻ từ những người trong ngành, những doanh nghiệp lớn nhất đều đứng trên các khoản nợ khổng lồ. Bằng nhiều cách khác nhau, các đơn vị này luôn cố gắng xoay xở để tạo ra dòng tiền mới.

Trong bối cảnh hiện tại, thị trường thanh khoản kém, lượng giao dịch giảm sút, các doanh nghiệp phải cầm cự bằng cách vay tiền ngân hàng để duy trì. Nếu cách vay vốn này bất thành, họ sẽ tìm cách để huy động trái phiếu. Việc đảo nợ để sống dường như là điểm chung dễ thấy nhất giữa các doanh nghiệp địa ốc tại hai nước.

Về phía chính sách, Việt Nam không có quy định siết chặt như “ba lằn ranh đỏ” của Trung Quốc. Một số chính sách bị đánh giá là có hơi hướng làm khó doanh nghiệp đã được Nhà nước nhanh chóng ghi nhận và chỉnh sửa.

Một ví dụ thực tế nhất là Thông tư số 06/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, Thông tư trên đã dựng thêm "rào chắn" tiếp cận tín dụng so với trước đây vì đã tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay.

Ghi nhận các phản ánh của của doanh nghiệp và chuyên gia, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có công văn hỏa tốc, giao Phó thủ tướng Lê Minh Khái chủ trì họp ngay với thống đốc Ngân hàng Nhà nước để nghiên cứu sửa Thông tư 06.

Tại Việt Nam, thay vì tìm cách “bơm” tiền để giải cứu, Nhà nước luôn có những chính sách kịp thời để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản. Chẳng hạn Nghị định 08/2023/NĐ-CP, nhiều doanh nghiệp đã được giãn, hoãn nợ trái phiếu. Đây là quyết sách hợp lý giúp nhiều đơn vị có thời gian để tái cấu trúc.

Ông Trần Xuân Lượng cho biết Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết thị trường. Tuy nhiên, Việt Nam đang thiếu các dữ liệu đầu vào. Đây là yếu tố giúp các cơ quan quản lý có thể tiên lượng được xu hướng của thị trường.

“Cơ chế, chính sách được ví như vaccine. Nếu Nhà nước nắm được tình hình thực tế thị trường, vaccine sẽ được dùng đủ liều lượng và không gây ra tác dụng phụ”, ông Lượng bình luận.

Không chỉ vậy, vị chuyên gia còn cho rằng, thị trường bất động sản còn bị tác động bởi tình hình kinh tế vĩ mô. Nếu tất cả ngành nghề đều phát triển, “quả ngọt” sẽ kết tinh ở bất động sản. Thêm vào đó, các chính sách cũng cần có thêm thời gian để hoàn thiện, bao gồm cả chính sách tiền tệ, những quy định về thuế, định giá…

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản, vấn đề thanh khoản là mấu chốt của mọi vấn đề. Chỉ cần có sức cầu tốt, các khoản nợ sẽ được giải quyết. Hơn hết, thị trường đã chứng minh rằng phân khúc ở thực với mức giá bình dân luôn là “ngôi sao” ở mọi thời điểm. Đây có thể được coi là “kim chỉ nam” cho việc giải bài toán thanh khoản.