Diễn biến trên được ông Lê Xuân Đồng, Giám đốc EY Parthenon - Tư vấn chiến lược, Công ty Cổ phần Tư vấn EY Việt Nam chỉ ra trong Hội thảo “Pháp lý và tài chính trong giao dịch M&A bất động sản dưới tác động của khuôn khổ pháp lý mới”, diễn ra ngày 11/7.

Thị trường giảm về số lượng, nhưng tăng về giá trị

Trong nửa đầu năm 2024, thị trường M&A tại khu vực Đông Nam Á có xu hướng suy giảm cả về tổng giá trị và số lượng thương vụ. Việt Nam cũng không ngoại lệ khi ghi nhận số lượng giao dịch có sự giảm nhẹ, song giá trị giao dịch lại tăng lên gần 9% so với cùng kỳ năm trước.

Các chuyên gia đánh giá bất động sản tiếp tục là lĩnh vực thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài nhờ tiềm năng tăng trưởng kinh tế ổn định trong dài hạn của nền kinh tế. Ảnh: Trọng Tín

Riêng với thị trường bất động sản, ông Lê Xuân Đồng cho biết số lượng thương vụ đã giảm đáng kể trong nửa đầu năm với 8 thương vụ, giá trị giao dịch trung bình đạt 179,7 triệu USD (cùng kỳ năm ngoái là 18 thương vụ với giá trị giao dịch trung bình đạt 81,8 triệu USD).

Ông Đồng đánh giá, giá trị giao dịch M&A bất động sản trong nửa đầu năm tăng mạnh nhờ vào giao dịch thoái vốn của Tập đoàn Vingroup khỏi Vincom Retail với giá trị thương vụ đạt 982,3 triệu USD.

Một điểm đáng lưu ý về cơ cấu bên mua trong các thương vụ M&A bất động sản tại Việt Nam được ông Đồng chỉ ra là có sự đảo chiều.

Theo ông Đồng, năm 2023, các doanh nghiệp trong nước khi gặp nhiều khó khăn buộc phải co cụm hoạt động thì các nhà đầu tư nước ngoài đã chiếm lĩnh trị trường M&A với 81,6% cơ cấu bên mua. Tuy nhiên, đến nửa đầu năm 2024, nhà đầu tư trong nước đã dẫn đầu với tỷ lệ 92,6%.

Trao đổi thêm với phóng viên Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn, ông Đồng cho biết, nếu bóc tách thương vụ Vingroup thoái vốn khỏi Vincom Retail thì thị trường chỉ ghi nhận khoảng 7 giao dịch với giá trị vài trăm triệu USD. Đây là số lượng rất ít.

“Đối với các nhà đầu tư trong nước, thời điểm này vẫn còn rất nhiều khó khăn với họ về nguồn vốn và vấn đề pháp lý để có thể hoàn tất và đưa dự án ra thị trường. Vì vậy, các nhà đầu tư trong nước chưa thực sự quay lại thị trường”, ông Đồng nói

Ông Đồng cũng nhận xét rằng, trong nửa cuối năm 2024 đà suy giảm về số lượng M&A vẫn tiếp tục.

Theo ông Đồng, mặc dù hiện nay các nhà đầu tư nước ngoài vẫn rất tích cực tìm kiếm dự án, doanh nghiệp để M&A, nhưng để chốt được deal trong giai đoạn này không hề đơn giản.

“Các nhà đầu tư đã thận trọng hơn nhiều trong việc thẩm định dự án, nhất là trong bối cảnh thị trường vẫn còn khó khăn. Ngoài ra, chúng tôi nhìn thấy có một sự khoảng cách về định giá kỳ vọng giữa bên bán với bên mua dẫn đến bị kéo dài và không thể chốt được”, ông Đồng nói.

Cơ cấu bên mua trong các thương vụ M&A bất động sản tại Việt Nam. Nguồn: EY

Đánh giá thị trường bất động sản vẫn luôn là điểm sáng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhưng bà Nguyễn Trúc Hiền, Luật sư Thành viên Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF) đánh giá vẫn tồn tại nhiều rào cản, đặc biệt là rào cản về pháp lý khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá.

Theo bà Hiền, trong thời gian tới đây, nhiều quy định thay đổi “toàn diện” sẽ giúp các chủ đầu tư dễ dàng hơn trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng, qua đó, giá đất theo giá thị trường sẽ tăng, từ đó, vừa tạo ra lợi ích cho người sở hữu đất vừa giúp giảm khó khăn cho các chủ đầu tư trong quá trình đền bù ở các dự án.

Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung thêm nhiều quyền lợi cho nhà đầu tư nước ngoài như về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản và mở rộng phương thức nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

“Các quy định mở cửa là tiền đề để đón làn sóng M&A nước ngoài trong thị trường này, tuy nhiên, nhà đầu tư nên có những nghiên cứu và tìm hiểu kỹ lưỡng về khung khổ pháp lý khi cân nhắc xuống tiền để đảm bảo thương vụ diễn ra thuận lợi”, Bà Hiền nói.

Bất động sản xanh sẽ có giá

Dòng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam tiếp tục tăng trưởng trong nửa đầu năm 2024, đạt hơn 15 tỷ USD, tăng hơn 13% so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, FDI đổ vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt 1,89 tỷ USD, chiếm gần 20% tổng vốn đăng ký cấp mới, gấp 4,7 lần cùng kỳ năm trước.

Ông Lê Xuân Đồng đánh giá, lĩnh vực bất động sản vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là các nhà đầu tư đến từ Mỹ, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc (thông qua cả M&A và FDI) nhờ tiềm năng tăng trưởng kinh tế ổn định trong dài hạn của nền kinh tế, xu hướng dịch chuyển các cơ sở sản xuất sang Việt Nam, cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa cao.

Cùng quan điểm, bà Hoàng Nguyễn Hạ Quyên, Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH LNT & Thành viên, thời gian gần đây, FDI đăng ký vào Việt Nam tăng hơn 13% so với cùng kỳ năm 2023, hoạt động kinh doanh bất động sản tăng gấp 4,7 lần cùng kỳ và chiếm gần 20% tổng vốn đăng ký cấp mới.

Nổi bật, nhà đầu tư có xu hướng quan tâm nhiều hơn tới các dự án nhà ở, khu công nghiệp, khu du lịch nghỉ dưỡng, trong đó, bên cạnh nhiều hình thức khác, cấu trúc giao dịch phổ biến có thể kể đến như chuyển nhượng vốn trong công ty dự án, chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.

Xét về phân khúc, ông Đồng cho biết bất động sản công nghiệp tiếp tục trở thành phân khúc nhận được sự quan tâm cao của các nhà đầu tư.

Cụ thể, các dự án bất động sản công nghiệp gần các tuyến đường cao tốc, cửa khẩu, cảng biển, cảng sông, sân bay và tại các tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang (phía Bắc) và TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh (phía Nam)… sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong các năm tới.

Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng có xu hướng tìm kiếm mua lại các dự án bất động sản nhà ở hoặc quỹ đất sạch lớn ở các khu vực ngoại thành hoặc các tỉnh, thành phố vệ tinh, lân cận với các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM để đầu tư phát triển các dự án nhà ở phức hợp gồm nhà ở, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí… để cung cấp đầy đủ tiện ích cho cư dân và đón làn sóng đô thị hóa.

Ngoài hai phân khúc trên, ông Đồng cho biết bất động sản bán lẻ ở khu vực trung tâm các thành phố lớn hoặc nằm trong các dự án khu đô thị phức hợp, cung cấp dịch vụ đa dạng như bán lẻ thời trang, hàng tiêu dùng, mỹ phẩm; F&B; các dịch vụ vui chơi giải trí… có tỷ lệ lấp đầy cao thường sẽ giành được sự quan tâm lớn của nhà đầu tư.

Đặc biệt, các bất động sản như trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, khách sạn… tuân thủ các tiêu chí phát triển bền vững và đạt được các chứng chỉ xanh sẽ thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư tổ chức lớn và thường được định giá cao hơn, giúp nhà đầu tư dễ tiếp cận với các nguồn tài chính xanh với lãi suất cạnh tranh để tài trợ cho giao dịch mua lại này.