Khi giấc mộng an cư hóa ác mộng tài chính

Trước đây, anh Trí Phi (29 tuổi, chuyên viên truyền thông) và vợ luôn cảm thấy hài lòng với việc ở nhà thuê. Tuy nhiên, kể từ khi gia đình anh có thêm con đầu lòng, căn hộ studio 30 m2 dần trở nên chật chội. Suốt 3 tháng nay, anh đã cùng vợ lên kế hoạch mua một căn hộ mới, một nơi an cư đúng nghĩa.

Tuy nhiên, khi dạo qua một vòng thị trường, anh không khỏi choáng váng trước mặt bằng giá chung cư mới tại Hà Nội, khi hầu hết quanh mức 70 - 80 triệu đồng/m2. Nếu chấp nhận đi làm xa, sẵn sàng dành khoảng một tiếng đồng hồ để di chuyển tới huyện Gia Lâm hoặc Thanh Trì, anh sẽ tìm được những căn hộ mới có giá khoảng 60 triệu đồng/m2. Đây có thể coi là mức giá “phải chăng” nhất trong nguồn cung chung cư sơ cấp hiện nay.

Dù ra tới ngoại thành, nhưng giá căn hộ 1 phòng ngủ + 1, diện tích 49 m2 vẫn lên tới hơn 3 tỷ đồng. Ước tính, nếu anh Phi vay 2,5 tỷ đồng trong 35 năm, lãi suất trung bình 8%/năm. Số tiền anh phải trả cả gốc và lãi trong 16 năm đầu sẽ từ 15 - 23 triệu đồng/tháng. Trong vòng 19 năm sau, số tiền phải trả sẽ giảm dần từ 15 triệu xuống còn 6 triệu đồng/tháng.

“Tôi và vợ có tổng thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng. Sau khi trừ chi phí sinh hoạt, chúng tôi còn dư khoảng 14 triệu đồng/tháng, không đủ để trả khoản vay ngân hàng trong năm đầu tiên, chứ đừng nói tới 16 năm đầu. Để tiết kiệm tiền, chúng tôi sẽ phải thắt lưng buộc bụng, không đi du lịch, không phát sinh đau ốm, chỉ sinh một con và đặc biệt là lương phải duy trì ổn định”, anh Phi nói.

Với những người trẻ có khoản tích lũy tài chính chưa đủ lớn, họ thường sẽ tìm đến các dự án mới để hưởng các chính sách hỗ trợ tài chính từ ngân hàng liên kết với dự án. Tuy nhiên, khi giá nhà tại các thành phố lớn tăng “phi mã”, các khoản vay lại tiềm ẩn nguy cơ trở thành “bom nợ”.

Không đủ tiền mua chung cư thương mại, nhưng nhiều bạn trẻ như anh Phi cũng chẳng đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội. Theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP, xét trên điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội, người độc thân phải có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng. Với người đã kết hôn, tổng thu nhập của cả hai vợ chồng phải dưới 30 triệu đồng/tháng.

Rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan, nhiều người trẻ buộc phải tiếp tục lựa chọn phương án thuê nhà. Theo khảo sát từ Batdongsan.com, có tới 62% người thuê nhà hiện nay thuộc độ tuổi dưới 35. Đáng chú ý, ngay cả những người có thu nhập khá cao, từ 21 đến 40 triệu đồng/tháng, vẫn tích cực đi thuê nhà. Lý do lớn nhất khiến họ đưa ra quyết định này là nhằm tiết kiệm tiền.

Nguồn cung mới chủ yếu dành cho người giàu

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, khoảng cách giữa thu nhập thực tế và giá nhà đang ngày càng nới rộng, biến giấc mơ an cư của nhiều người trở nên xa vời.

Theo chuyên gia này, hiện các căn hộ mới có giá trung bình khoảng 70 triệu đồng/m2. Nếu tuân theo nguyên tắc tài chính, tổng số tiền trả góp hàng tháng sẽ không được vượt quá 40% thu nhập. Như vậy, để mua nhà tại các quận như Hai Bà Trưng, Đống Đa hay Tây Hồ, thu nhập tối thiểu mỗi tháng của người mua sẽ khoảng 83 triệu đồng.

Với các khu vực xa trung tâm hơn như Hà Đông, Bắc Từ Liêm hay Long Biên, giá nhà sẽ dễ tiếp cận hơn. Tuy nhiên, các hộ gia đình vẫn phải có tổng thu nhập 40 - 60 triệu/tháng.

Soi chiếu trên thị trường lao động, báo cáo từ TopCV cho thấy, ngành ngân hàng có lương trưởng phòng khoảng 39 triệu đồng/tháng. Các ngành sản xuất, xây dựng và logistics có mức lương quản lý/trưởng phòng dao động quanh mức 26 triệu đồng/tháng.

Có thể thấy, ngay cả những nhân sự cấp quản lý ở các ngành có thu nhập tốt vẫn khó lòng mua chung cư mới tại Hà Nội. Đúng như nhận định của VARS, “nguồn cung nhà ở mới chủ yếu phục vụ nhóm người có thu nhập cao và nhà đầu tư”.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, đại diện Công ty HouseNow - một start-up công nghệ trong lĩnh vực bất động sản cho biết, hàng triệu người lao động đô thị đang rơi vào khoảng trống trong chính sách nhà ở. Đối với phần lớn gia đình ở nhóm thu nhập trung bình khá, mức giá chung cư đã tiệm cận ngưỡng chịu đựng của họ. Mục tiêu an cư sẽ rất khó thực hiện, nếu người mua không có các giải pháp tài chính phù hợp, như giãn tiến độ thanh toán hoặc các gói vay mua nhà dài hạn.

Trong bối cảnh đó, không ít người lựa chọn đi thuê nhà và chờ thị trường “hạ nhiệt” mới xuống tiền mua căn hộ. Tuy nhiên, phía HouseNow nhận định, nếu mục tiêu của việc thuê là tích lũy thêm vốn, chuẩn bị khoản thanh toán ban đầu tốt hơn, thì đó sẽ là quyết định hợp lý, nhưng nếu việc thuê chỉ đơn thuần dựa trên kỳ vọng giá bất động sản giảm trong tương lai để “bắt đáy” thì kịch bản này sẽ khó thành hiện thực.

“Thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM rất hiếm khi xảy ra  giảm giá diện rộng. Thực tế cho thấy, ngay cả trong giai đoạn trầm lắng như năm 2023, giá không giảm sâu, mà chỉ chững lại, trong khi chi phí xây dựng, lãi vay, giá đất và nhu cầu mua bất động sản vẫn liên tục tăng”, đại diện HouseNow bình luận.