Giá chung cư Hà Nội vẫn ở mức cao. (Ảnh: Thanh Vũ)

Khi một căn nhà có giá bằng 28 năm thu nhập

“Hà Nội là một thị trường có tiềm năng giữ giá lâu dài đối với người mua để ở và các nhà đầu tư có chọn lọc. Tuy nhiên, giá nhà tại đây không thể coi là ‘rẻ’ so với tiêu chuẩn khu vực. Thậm chí, lợi suất từ việc cho thuê chỉ dừng ở mức khiêm tốn”, ông Douglas Jackson, Giám đốc điều hành, kiêm Tổng giám đốc Văn phòng Alvarez & Marsal Việt Nam chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư.

Vị chuyên gia dẫn chứng rằng, trong quý II/2025, mức giá trung bình căn hộ chung cư sơ cấp tại Hà Nội khoảng 79 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước.

“Nếu căn cứ theo mức thu nhập trung bình của người dân địa phương, giá nhà Hà Nội sẽ tương đương với 27 - 28 năm thu nhập, tương tự Bangkok - Thái Lan (khoảng 26 năm) và thấp hơn TP.HCM (khoảng 30 năm). Dù vậy, con số này vẫn cao hơn nhiều so với Jakarta - Indonesia (khoảng 13 năm) và thậm chí là New York - Mỹ (14 - 15 năm)”, ông Douglas Jackson dẫn chứng.

Không chỉ vậy, lợi suất từ việc cho thuê nhà cũng không quá lớn. Tại Hà Nội, khoản lãi mà nhà đầu tư thu về chỉ dao động 2,6 - 3,3%/năm. Trong khi tại Thái Lan và Indonesia, con số này thường lên tới 6%/năm.

Theo Giám đốc của Alvarez & Marsal Việt Nam, đối với người mua ở thực hoặc đầu tư lâu dài, các BĐS tại Hà Nội vẫn đáng mua. Hiện sức cầu tại Thủ đô vẫn ở mức cao và cơ sở hạ tầng ngày càng cải thiện. Giá sơ cấp liên tục tăng lên do thiếu hụt nguồn cung nhà ở trung cấp, bất chấp giá nhà cũ đã có sự điều chỉnh. Với các biến động hiện tại, việc đầu tư chỉ hợp lý với tầm nhìn dài hạn từ 5 - 10 năm.

Đối với những nhà đầu tư muốn tối ưu hoá lợi nhuận, thị trường Hà Nội hiện không quá hấp dẫn, do mặt bằng giá đã ở mức rất cao. Đáng chú ý, các BĐS tại Thủ đô đang có xu hướng phụ thuộc nhiều hơn vào đà tăng giá vốn, hơn là dòng tiền từ việc cho thuê.

Trao đổi với phóng viên, ông Cédric Fontbonnat, Tổng giám đốc Công ty Hoàng Viên Quảng Bá cho hay, dưới góc nhìn của nhà đầu tư ngoại quốc, giá trung bình trên mỗi mét vuông tại Hà Nội vẫn ở mức hợp lý.

“Tuy nhiên, từ góc nhìn của người mua trong nước, tôi tự hỏi làm sao phần lớn người Việt Nam có thể mua nhà tại Hà Nội. Mức thu nhập bình quân của người dân đã không còn bắt kịp với đà tăng giá của bất động sản. Các chủ đầu tư chỉ tập trung làm sản phẩm cao cấp, hạng sang, trong khi phần lớn nhu cầu chỉ dừng ở phân khúc trung cấp, bình dân”, ông Cédric Fontbonnat đặt vấn đề.

Vị doanh nhân người Pháp cũng nhấn mạnh rằng, nếu tuân thủ nguyên tắc an toàn tài chính - tức khoản vay không vượt quá 35% thu nhập hàng tháng - thì đa số người Việt Nam đều rất khó mua được nhà, trừ khi có thêm những nguồn hỗ trợ tài chính khác.

Các quốc gia “hạ nhiệt” giá nhà bằng cách nào?

Trả lời phóng viên, ông Frixos Frangos, CEO của Công ty Portico and Bridge tại thị trường Đông Nam Á cho biết, việc giải quyết bài toán nhà ở giá rẻ tại Hà Nội đang ngày càng nan giải. Đảo Síp - một thị trường mà ông có nhiều năm gắn bó - cũng đang phải đối mặt với những áp lực tương tự, khi giá thuê và giá bán leo thang, đặc biệt ở các thành phố lớn như Limassol và Nicosia.

Để giảm bớt khó khăn, Chính phủ đã triển khai nhiều giải pháp đồng bộ. Trong đó, những người trẻ dưới 41 tuổi sẽ được hưởng các gói hỗ trợ tài chính đặc biệt để dễ dàng mua nhà hơn. Đồng thời, quỹ nhà ở giá rẻ cũng được thành lập nhằm phát triển các căn hộ có giá phải chăng.

“Tại khu vực nông thôn và miền núi, các gia đình thu nhập thấp và trung bình còn được mua đất từ Chính phủ với giá chỉ bằng 25% giá thị trường để xây nhà”, ông Frixos Frangos nêu thêm.

Bên cạnh đó, chính quyền còn đưa ra nhiều chính sách khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia phát triển nhà ở giá rẻ. Tại một số khu vực, các căn hộ còn được giảm 15% diện tích tối thiểu để giúp giá bán dễ tiếp cận hơn.

Theo ông Douglas Jackson, người Mỹ cũng đang gặp nhiều khó khăn khi mua nhà. Tuy nhiên, Chính phủ đang có nhiều biện pháp nhằm giải quyết tình trạng này. Các động thái như nới lỏng các quy định liên quan tới đánh giá tác động ESG, tăng mật độ xây dựng và đẩy nhanh thủ tục hành chính… được kỳ vọng sẽ khiến giá nhà ở giảm xuống.

Ngoài ra, xứ cờ hoa cũng đang triển khai nhiều gói vay ưu đãi đối với người mua nhà. Ví dụ, Cơ quan Quản lý nhà ở Liên bang (FHA) đã cung cấp các khoản vay yêu cầu rất ít hoặc thậm chí không cần trả trước, qua đó giúp nhiều người dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn. Riêng năm tài chính 2023, FHA đã bảo lãnh 478.000 giao dịch mua nhà lần đầu, chiếm tới 82% tổng số giao dịch FHA.

“Với thị trường BĐS Việt Nam, Nhà nước có thể xem xét áp dụng song song các chương trình hỗ trợ tài chính cho người mua nhà lần đầu và gia tăng nguồn cung nhà ở. Đây là hai giải pháp mang tính bền vững và góp phần giảm giá nhà ở trong dài hạn”, ông Douglas Jackson khuyến nghị.

Trong khi đó, ông Cédric Fontbonnat cho biết, việc sở hữu nhà tại Pháp nhìn chung khá dễ nhờ lãi vay hợp lý, dao động 3 - 3,5%/năm. Một số ngân hàng còn ưu đãi thêm cho người mua nhà lần đầu hoặc với những căn hộ “xanh”, được tối ưu thiết kế, sử dụng vì mục đích môi trường.

Để kiểm soát giá nhà, chính phủ Pháp áp dụng hệ thống thuế chặt chẽ với phần lợi nhuận từ việc giao dịch, ngoại trừ căn nhà được dùng làm nơi ở chính. Mức thuế này có thể lên tới 36,2% trên lãi chuyển nhượng. Nếu lợi nhuận vượt quá 50.000 euro, người bán có thể bị phụ thu từ 2 - 6%. Thậm chí, những người thường xuyên mua bán sẽ được coi là kinh doanh BĐS và phải chịu các sắc thuế khác.