Trong 3 năm qua, giá đất ở các thành phố lớn (trong đó có cả Hà Nội) tính chung tăng thấp nhất 1,5 - 2 lần và cao nhất 3 - 4 lần, nếu lấy trung bình là tăng gấp đôi. Trong giai đoạn này, nếu người Việt tiết kiệm và chỉ trông đợi tăng thu nhập để mua nhà đất,
thì giấc mơ sở hữu bất động sản là không tưởng.

Chuyên gia này đánh giá, đa số người Việt sở hữu được bất động sản giai đoạn 2016 - 2018 đều ở hình thức chuyển đổi dòng tiền từ kinh doanh, sản xuất, đầu tư tài chính... sang nhà đất. Trường hợp cá biệt, giới đầu cơ bất động sản dễ dàng sở hữu, hoán đổi tài sản trong điều kiện sốt đất nhờ tích lũy dòng tiền nhanh đột biến.

Khảo sát này cũng chỉ ra, trong vòng 10 năm qua (giai đoạn 2009 - 2019), giá mỗi mét vuông đất tăng trong ngưỡng 4 - 10 lần tùy vào từng khu vực. Đây cũng là chu kỳ đặc biệt chứng kiến sự biến thiên mạnh mẽ của thị trường khi diễn ra đầy đủ sắc thái, từ nguội lạnh đến nóng sốt và giảm tốc.

Hà Nội và TP.HCM đang thiếu các dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ. Ảnh: Dũng Minh

Tương tự, theo CBRE, với mức giá nhà trung bình tại TP.HCM khoảng 103.100 USD/căn, tương đương gần 2,4 tỷ đồng, thì người dân TP.HCM mất gần 13 năm thu nhập để mua một căn nhà, trong khi người Kuala Lumpur (Malaysia) mất 4 năm thu nhập. Nếu trừ hết các chi phí về ăn ở, chữa bệnh, đi lại... chỉ còn khoảng 30% thu nhập, thì một người dân ở TP.HCM phải mất gần 43 năm thu nhập mới có đủ tiền mua căn hộ, trong điều kiện giá nhà sẽ không tăng.

Việc giá nhà tăng cao, vượt quá xa thu nhập của người dân ở các thành phố lớn đã được các đại biểu Quốc hội đưa ra chất vấn Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV giữa năm.

Trả lời chất vấn các đại biểu, người đứng đầu ngành xây dựng thừa nhận, đúng là giá bất động sản đang cao so với giá trị thực, thu nhập người dân. Để giải quyết bất cập này, ông Hà đưa ra một loạt giải pháp, trong đó có việc tăng nguồn cung để giảm giá nhà, ngăn chặn kịp thời tình trạng thổi giá, đẩy giá, đầu cơ, trục lợi trong kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, thực tế cho đến nay, việc giải quyết giá nhà vẫn đang là bài toán đau đầu với nhà quản lý.

Lãnh đạo một doanh nghiệp khi bàn về nhà giá thấp đã thẳng thắn nói rằng: “Khi có được quỹ đất rồi thì không dại gì làm nhà giá thấp”, bởi về mặt thủ tục pháp lý, việc xin phép làm nhà thu nhập thấp hay dự án căn hộ cao cấp cũng cực khổ như nhau.

Tốc độ đô thị hóa tại các thành phố rất nhanh, tạo áp lực nhà ở lớn - Ảnh: Shutterstock

Nỗi lo giấc mơ an cư ngày càng xa

Trong khi những dự án bất động sản mới có mức giá vừa phải ngày càng khan hiếm, thì thị trường tiếp tục lại xuất hiện thêm những yếu tố mới, khiến những người thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở càng xa dần giấc mơ an cư.

Theo đó, UBND TP. Hà Nội đang xây dựng bảng giá đất mới với mức tăng bình quân khoảng 15% áp dụng cho giá các loại đất như đất ở đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị. Có một số khu vực, dự kiến giá đất sẽ tăng 30%. Nếu được HĐND Thành phố thông qua, bảng giá đất sẽ được áp dụng từ 2020 - 2024.

UBND TP. Hà Nội cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất góp phần thiết lập cơ chế chính sách đồng bộ trong quản lý đất đai, gắn mối quan hệ giá đất với việc thu hút đầu tư phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Hà Nội. Đặc biệt, việc này sẽ đảm bảo tốt hơn quyền lợi của người bị thu hồi đất, giảm tình trạng đầu cơ về đất, tăng thu ngân sách nhà nước.

Trước đó, UBND TP. HCM cũng đã ra Quyết định số 22/2019/QĐ-UBND thay thế Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 về Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình trên địa bàn Thành phố, có hiệu lực kể từ ngày 10/9/2019 với mức tăng từ gần 20% đến hơn 26%.

Theo đó, giá để căn cứ tính thuế trước bạ, tiền sử dụng đất được chia làm nhiều loại. Trong đó, biệt thự trệt chia làm 3 loại, với giá từ 6,425 - 7,657 triệu đồng/m2 (mức giá cũ là từ 5,370 - 6,4 triệu đồng/m2). Biệt thự lầu chia làm 5 loại, với giá từ 3,649 - 7,095 triệu đồng/m2 (giá cũ từ 3,05 - 5,63 triệu đồng/m2). Nhà phố liền kề trệt chia làm 8 loại, với giá từ 1,125 - 4,965 triệu đồng/m2 (giá cũ từ 940.000 đồng đến 4,150 triệu đồng/m2)…

Mới đây, thị trường Bình Dương cũng xôn xao khi UBND tỉnh Bình Dương công bố dự thảo để lấy ý kiến góp ý của người dân về bảng giá các loại đất giai đoạn sau năm 2020 với dự kiến bảng giá đất mới sẽ tăng từ 45 - 95% so với bảng giá đất hiện hành.

Nhiều doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản tại Bình Dương lo lắng, khi bảng giá đất mới được áp dụng, thị trường sẽ bị sốc giá. Bởi trước khi quyết định đầu tư doanh nghiệp đã dự tính hết các chi phí, thậm chí đưa ra bảng giá thành sản phẩm rồi. Chỉ sau 1 năm, giá đất đột ngột tăng lên gấp đôi, gấp rưỡi, thì thị trường chưa thể bắt nhịp kịp, sản phẩm mới đưa ra thị trường sẽ bị sốc về giá… Đương nhiên, khi các chi phí đầu tư tăng, thì giá bán sản phẩm cũng tăng, người gánh sau cùng chính là khách hàng.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, bảng giá các loại đất (do UBND cấp tỉnh xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ) được xác định làm căn cứ tính tiền sử dụng đất; tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất... Do đó, khi giá đất tăng, chi phí đầu vào của sản phẩm bất động sản đương nhiên sẽ tăng theo.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw

Luật Đất đai 2013 đã bỏ hình thức lập và công bố khung giá đất hằng năm, thay vào đó là xây dựng khung giá đất áp dụng trong thời gian 5 năm. Tuy nhiên, việc này chỉ thay đổi cách làm, còn về bản chất giá đất được quy định trong khung giá và giá thị trường vẫn có sự chênh lệch rất lớn. Chưa kể, việc điều chỉnh và định lại giá theo chu kỳ 5 năm/lần là quá dài.

Cũng theo ông Hiệp, với các dự án bất động sản nhà ở, tiền đất thường chiếm 10 - 14% giá thành. Khi giá đất tăng gấp rưỡi, con số này sẽ lên đến 25%, nên giá bán chắc chắn phải tăng. Không những thế, chi phí về đất tăng còn kéo theo tất cả các sản phẩm liên quan đến ngành xây dựng như xi măng, sắt thép, gạch… cũng sẽ tăng giá. Từ đó, đẩy giá thành nhà ở lên cao.

Đây là thử thách đối với doanh nghiệp, phải nộp nhanh, dồn dập, không đi vay được, trong khi hàng chưa bán được.

"Có những dự án gần như hòa vốn, nhưng vẫn rất khó bán. Nguyên nhân chính là giá đất cao, giá phần xây dựng chỉ tính dịch vụ để đảm bảo công tác quản lý", ông Hiệp chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam phân tích, hiện nay, tại các địa phương, quy hoạch đất dành cho phát triển nông nghiệp, đất đô thị, đất công nghiệp… khá rõ ràng. Theo đó, giá đất trong bảng giá đất (gọi chung là giá sàn) tăng cũng là bước minh bạch hoá về giá đất, sẽ khuyến khích người dân ở các thành phố lớn đồng thuận chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, đất đô thị...

Tuy nhiên, giá sàn tăng nhiều so với giá cũ cũng làm cho việc triển khai các dự án bất động sản khó khăn hơn, đồng thời, chi phí xây dựng hạ tầng cũng tăng, vì mức đền bù, giải phóng mặt bằng cao, chi phí đầu tư sản xuất kinh doanh đều tăng lên. Trong khi tín dụng cho bất động sản ngày càng bị thắt chặt, thì tăng giá đất sẽ khiến nhà đầu tư không mặn mà đầu tư, vì khó có hiệu quả. Việc chuyển đổi mô hình sử dụng đất, đô thị hóa tại các thành phố lớn cũng bị ảnh hưởng. Hơn nữa, hiện giá nhà đã quá cao so với mức thu nhập bình quân của người dân, việc tăng giá đất mạnh sẽ càng làm cho giấc mơ an cư của nhiều người thêm xa dần.

"Với tình trạng như hiện nay, thì trong thời gian tới, nguồn cung dự án nhà ở sẽ tiếp tục giảm. Những dự án nào được triển khai mới, đủ điều kiện đưa ra thị trường sẽ có giá bán cao, do chi phí đầu vào tăng, làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của đa số người dân đô thị", ông Thanh nhấn mạnh.

Con theo ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc DKRA Vietnam, tình trạng khan hiếm hàng hóa cục bộ trong năm 2019 đang đẩy bất động sản nhà ở tại TP.HCM leo thang một cách mạnh mẽ. Thực trạng các dự án nhà ở mới chào bán đang không ngừng thiết lập mặt bằng giá mới sẽ còn tiếp tục diễn ra từ nay đến cuối năm, cho đến khi nguồn cung được cải thiện.

"Tâm lý chung khi các đối thủ dừng lại, những doanh nghiệp có hàng hóa chắc chắn sẽ tăng giá bán, vì lợi thế độc quyền. Điều này gây ra kịch bản thiếu hàng hóa cục bộ, dẫn đến tình trạng thừa cơ kích giá bất động sản lên cao. Nếu một dự án ở lõi trung tâm thành phố đã phá kỷ lục về giá nhà chào bán vài thập niên qua, thì những dự án nằm xa hơn cũng thừa cơ hội nâng mặt bằng giá mới lên để "bằng chị bằng em". Đây không phải là phản ứng có lợi cho thị trường, vì tình trạng kích giá càng rầm rộ sẽ có tác động lây lan trên diện rộng”, ông Hiếu cho hay. 

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Nhu cầu nhà ở bình dân ngày càng bức thiết

Nhu cầu nhà ở bình dân ngày càng bức thiết. Xu hướng các gia đình trẻ, gia đình tách hộ... ngày càng tăng. Hơn nữa, Việt Nam có tốc độ đô thị hoá nhanh, ước tính khoảng 1 triệu dân cư đô thị mới tăng lên mỗi năm.

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở. Để đáp ứng nhu cầu này, cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ nhà ở giá rẻ. Trong khi đó, thị trường đang thiếu sản phẩm nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ có giá vừa túi tiền; thiếu nhà ở xã hội; thiếu nhà cho thuê giá thấp.

Nhà nước chưa có chính sách tín dụng phù hợp hỗ trợ người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị tạo lập nhà ở, cũng như cơ chế chính sách hữu hiệu nhằm khuyến khích các doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở cho thuê để giải quyết nhu cầu chỗ ở của sinh viên, công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Bởi vậy, với áp lực tăng thêm giá đất, thị trường bất động sản nhà ở, nhất là phân khúc bình dân trong 2019 - 2020 có thể gặp khó khăn và thu hẹp hơn nhiều so với giai đoạn vài ba năm trước.