Ảnh minh họa

Thị trường bất động sản phía Nam đang phân hóa mạnh theo hai luồng tâm lý, hoài nghi giữa cơ hội (tiềm năng sinh lời) và nguy cơ (rủi ro tiềm ẩn), khiến cho thị trường rơi vào tình trạng ảm đạm.

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư cho thấy, nếu những tháng đầu năm 2022, thị trường tưởng chừng như lấy lại bước đà cho một chu kỳ bùng nổ mới, thì đến đầu quý II/2022, hoạt động giao dịch không còn nhộn nhịp như trước, thay vào đó là tình trạng người bán nhiều, người mua ít, do giá bán được neo quá cao, dẫn đến thanh khoản giảm.

Giám đốc một công ty môi giới bất động sản cho biết, trong nửa đầu năm nay, sức mua căn hộ sụt mạnh, có dự án kế hoạch mở bán vào cuối quý II, nhưng lượng khách đặt giữ chỗ quá ít nên phải dời sang quý III.

“Nhiều chủ đầu tư thay đổi kế hoạch mở bán để chờ thêm lượng khách đặt giữ chỗ đông hơn”, vị này nói và chỉ ra nguyên nhân tính thanh khoản căn hộ, nhà phố, biệt thự giảm là do các chủ đầu tư có xu hướng chào bán giá rumor (giá bán dự kiến) thấp hơn giá bán công bố chính thức.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty Phú Vinh nhận định, việc tiêu thụ căn hộ lao dốc không tránh khỏi ảnh hưởng từ giá bán của rổ hàng mới đang rất cao với mong muốn tối ưu hóa lợi nhuận. Điều này làm giảm cơ hội kiếm lời của nhóm khách hàng đầu tư và đầu cơ mua đi bán lại, dẫn đến thu hẹp phạm vi khách hàng so với những năm trước.

Mặt khác, nhiều nhà đầu tư bắt đầu nhận thấy những yếu tố rủi ro có thể xảy ra nên tạm thời “án binh bất động” do lo ngại việc tín dụng bị siết quá đà sẽ tác động mạnh đến thị trường. Trong số khách hàng, không ít người được ngân hàng cho vay 70 - 80% giá trị bất động sản, việc tạm dừng giải ngân cho vay lĩnh vực này sẽ hạn chế nhà đầu tư phụ thuộc vốn tín dụng và các nhóm đầu cơ.

Không chỉ thị trường sơ cấp, mà với thị trường thứ cấp cũng không khả quan hơn. Nhiều nhà đầu tư phải rao bán trong thời gian dài mà chưa có người mua, thậm chí thị trường căn hộ thứ cấp xuất hiện tình trạng giảm giá, bán hoàn vốn do đuối tài chính.

Anh Nguyễn Văn Thanh (quận 6, TP.HCM) cho biết, căn hộ của anh đầu tư tại Thủ Đức dù sắp bàn giao nhưng giá tăng không nhiều. Thời điểm anh mua năm 2019, giá 2,2 tỷ đồng, đến năm 2020 tăng lên 2,3 tỷ đồng. Trong năm 2021, khi dịch bệnh bùng phát, giá căn hộ gần như không tăng. Từ đầu năm 2022, giá được các môi giới cho biết tăng lên khoảng 2,5 tỷ đồng. Thấy cũng được giá nên anh muốn bán nhưng rất ít khách hỏi mua.

“Giá tăng nhưng rao bán cả tháng nay vẫn không được. Nhiều môi giới bảo giảm khoảng 100 - 200 triệu đồng so với giá niêm yết thì mới thu hút người mua. Nhưng nếu giảm giá, cộng thêm các khoản chi liên quan thì coi như lời không đáng bao nhiêu”, anh Thanh nói.

Mặc dù thị trường trong những tháng đầu năm đối mặt với khó khăn về nguồn vốn, quỹ đất, song bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng, vẫn có một số tín hiệu khả quan, chẳng hạn thị trường TP.HCM ghi nhận nguồn cung mới từ các dự án có quy mô lớn.

“Trong 6 tháng tới, nguồn cung sẽ duy trì tốc độ như giai đoạn nửa đầu năm 2022 với khoảng 10.000 căn hộ mở bán và hơn 200 sản phẩm nhà liền thổ. Phân khúc căn hộ tập trung ở các khu vực như TP. Thủ Đức và quận 7”, bà Trang nói.

Về việc hạn chế cho vay bất động sản, bà Trang cho rằng, đây là tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư thực sự có nguồn lực về tài chính và chiến lược phát triển đúng đắn mới tồn tại trên thị trường, còn chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn, thậm chí phải rời cuộc chơi.

Cũng trong 6 tháng cuối năm, thị trường sẽ phải đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng, tác động đến giá bán cuối cùng của sản phẩm. Phân khúc nhà ở bình dân hay nhà ở xã hội được xem là một cánh cửa cho các chủ đầu tư có thể tham gia và góp phần vào sự phát triển của xã hội.

Tương tự, ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings dự đoán, từ nay đến cuối năm 2022, thị trường sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ. Nguyên nhân là khả năng bán hàng khó khăn hơn, việc siết tín dụng tác động đến người mua và chủ đầu tư ngày càng rõ nét hơn.

Tuy nhiên, với những doanh nghiệp trường vốn, có nhiều tiềm lực về quỹ đất, sản phẩm đa dạng vẫn sống tốt. Các doanh nghiệp yếu kém, làm ăn chộp giật bị đào thải do không đủ nguồn lực tài chính, nguồn cung bị tắc hoặc ít, khó bán hàng.

“Đợt sàng lọc là tín hiệu tốt, giúp thị trường loại bỏ các nhân tố yếu kém, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững”, ông Phương nói.

Còn với các nhà đầu tư, dù thị trường bước vào giai đoạn nào thì rủi ro vẫn luôn song hành cùng cơ hội. Theo ông Phương, bên cạnh rủi ro thanh khoản thấp, các cơ hội trên thị trường đáng chú ý hiện nay là rổ hàng có nhiều sản phẩm để chọn lựa hơn trước, các chính sách bán hàng ưu đãi người mua để kích cầu khá đa dạng, từ giãn tiến độ đóng tiền đến ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi vay...