Một năm nhiều biến động

Thị trường đất nền luôn có sức cầu lớn, nên dù trong giai đoạn nào, phân khúc này cũng được đánh giá có nhiều tiềm năng. Đặc biệt, với diễn biến trong năm 2017 và bối cảnh hiện nay, giới phân tích cho rằng, đất nền sẽ là tâm điểm của thị trường bất động sản TP.HCM năm 2018.

Năm 2017, thị trường đất nền phía Nam chứng khiến nhiều biến động đáng chú ý. Cụ thể, nhen nhóm từ cuối năm 2016, cơn sốt đất nền tại TP.HCM đã bùng phát mạnh trong nửa đầu năm 2017 với một loạt thông tin về quy hoạch, đặc biệt là thông tin xây dựng cầu Cát Lái nối quận 2 (TP.HCM) với huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).

Nhu cầu đất nền đã ăn sâu vào tâm lý người Việt Nam.

Ngay sau thông tin này, thị trường đất nền khu Đông TP.HCM đã thành “chảo lửa”, giá đất tại các quận 2, quận 9 tăng chóng mặt theo ngày. Chỉ sau một đêm, giá đất đã tăng 1 - 2 triệu đồng/m2.

Sau khu Đông, cơn sốt đã lan sang huyện Củ Chi với thông tin Tập đoàn Tuần Châu đề xuất xây dựng Dự án Thành phố Mới (New City) và Đại lộ ven sông Sài Gòn, nối huyện Củ Chi với trung tâm Thành phố.

Dù chỉ mới là đề xuất, nhưng giới “cò” đất đã dựa hơi vào đây kéo về Củ Chi gom đất, khiến thị trường bất động sản nơi đây “nóng” hơn bao giờ hết. Người này mua rồi bán lại cho người khác, qua nhiều lần sang tay, giá tăng mạnh, thậm chí, chỉ trong một tuần lễ, có nơi giá đất đã tăng 70%.

Tiếp đó, cơn sốt lan sang nhiều huyện vùng ven khác như huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn… sau khi có thông tin các huyện này sắp được quy hoạch lên quận. Lúc này, giá đất nền tại huyện Nhà Bè dao động ở khoảng 25 triệu đồng/m2, còn tại huyện Hóc Môn, nơi có giá thấp nhất cũng là 25 - 27 triệu đồng/m2, cao nhất lên tới 40 triệu đồng/m2. Tại huyện Bình Chánh, giá đất gần chợ đầu mối Bình Điền đã tăng gấp đôi trong thời gian ngắn, lên 20 triệu đồng/m2.

Tới tháng 4/2017, cơn sốt lan rộng tới huyện đảo Cần Giờ khi có thông tin TP.HCM dự kiến xây dựng cầu Cần Giờ nối trung tâm Thành phố về huyện này. Giá các khu đất rộng hơn 1.000 m2 tại huyện này đã tăng đến 20%, các vị trí càng gần trung tâm thị trấn huyện, giá tăng khoảng 40-60%. Giá đất tại khu vực nằm sát những dự án lớn đang triển khai xây dựng ở ven biển cũng đã tăng khoảng 20% so với thời điểm cuối năm 2016.

Trước cơn sốt này, tháng 6/2017, lãnh đạo Thành phố đã có những chỉ đạo quyết liệt, thậm chí, lãnh đạo Thành ủy TP.HCM còn ra thông báo, sẽ truy cứu trách nhiệm hình sự nếu phát hiện đối tượng đầu cơ đất nền.

Đầu tư đất nền nên có cái nhìn dài hạn.

Sau sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền Thành phố và các sở, ngành cũng như cảnh báo từ báo chí, cơn sốt đất nền đã được dập tắt. Tại những tuyến đường từng là tâm điểm của cơn sốt, nay chỉ còn những biển rao bán đất trơ trọi giữa nắng, mưa, người mua vắng hẳn.

Tưởng chừng không khí này sẽ kéo dài đến hết năm, nhưng những tháng cuối năm 2017, thị trường đất nền TP.HCM đã sôi động trở lại.

Không dừng lại tại TP.HCM, cơn sốt đất nền còn lan sang các khu vực lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An… Trong đó, đáng kể nhất là tại Đồng Nai với thông tin Dự án Cảng Hàng không quốc tế Long Thành được phê duyệt đầu tư.

Cơn sốt đất nền quanh Dự án Sân bay Long Thành kéo dài có diễn biến rất phức tạp. Trước việc mua bán diễn ra rầm rộ và quy hoạch có nguy cơ bị phá nát, UBND tỉnh Đồng Nai đã siết việc phân lô tách thửa khi ra quyết định tạm dừng giải quyết hồ sơ tách thửa. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư và công ty môi giới vẫn tiến hành rao bán đất sau đó.

Trước tình hình đó, UBND huyện Long Thành đã phải cắm biển khuyến cáo người dân không mua bán, chuyển nhượng đất nền tại các khu vực mà cơ sở hạ tầng chưa hoàn chỉnh, chưa được kiểm tra nghiệm thu, tại các xã Long Phước, An Phước, Lộc An, Bình Sơn…

Cơ hội nào trong năm 2018?

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT CEN Group cho rằng, khi thị trường bất động sản nóng lên, đất nền các tỉnh sẽ là nơi nóng sốt cuối cùng, nhưng khi nguội thì lại nguội trước tiên.

“Đất nền sốt sau cùng vì đó là những công cụ đầu tư rất dài hạn. Nó rất khác với chung cư, nhà xây sẵn, bởi chung cư khách mua để ở rất cao, còn đất nền khách hàng mua để đầu tư, lướt sóng sinh lời lại là chủ yếu”, ông Hưng nói.

Các chuyên gia trong ngành cho rằng, việc giá đất tăng sau khi có dự án hạ tầng hay siêu dự án được đầu tư là điều dễ hiểu. Hơn hết, cơn sốt đất dựa vào hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh tại TP.HCM không hẳn là sốt ảo.

Theo nhận định của TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, giá đất nền tăng mạnh trong thời gian qua là xu hướng tất yếu của quy luật cung cầu. Tính từ năm 2010 đến nay, có những khu vực bất động sản tăng tự nhiên là do đất nền đã bị nén rất nhiều năm, có những khu vực vị trí tốt, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, hay những khu vực hình thành cộng đồng dân cư…, thì giá tăng 200 - 300% cũng là điều bình thường.

Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản năm 2018, giới chuyên môn cho rằng, diễn biến sẽ tiếp tục đà khả quan, đặc biệt thị trường đất nền sẽ lên ngôi. Diễn biến này không chỉ đến từ nhu cầu của thị trường, mà còn do trong bối cảnh hiện tại, đất nền là kênh đầu tư mang lại tỷ suất lợi nhuận cao vượt xa các kênh như vàng, USD, hay gửi tiết kiệm ngân hàng.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam cho biết, phân khúc căn hộ trung, cao cấp vẫn là lựa chọn của phần lớn khách hàng nước ngoài, vì đáp ứng được các yêu cầu về mặt chất lượng. Còn đất nền đang là lựa chọn của các nhà đầu tư đề cao tính an toàn, bởi việc lựa chọn các loại hình bất động sản như căn hộ hay đất nền phụ thuộc vào các yếu tố ngân sách và mục đích. Nhu cầu đất nền thật ra vẫn luôn hiện hữu và đã ăn sâu vào tâm lý của người Việt Nam.

“Khi nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi, nhưng không đủ cho 1 căn nhà, thì họ sẽ có khuynh hướng chuyển sang mua đất với mục tiêu đầu tư lâu dài”, ông Khương đánh giá.

Cùng quan điểm, ông Lê Tiến Vũ, Phó tổng giám đốc Cát Tường Group cho rằng, thị trường đất nền sẽ còn tăng trở lại, vì nhu cầu sở hữu nhà phố còn lớn. Ngoài ra, dòng tiền trong dân còn nhiều, trong khi lãi suất ngân hàng đang ổn định và có chiều hướng giảm, thì kênh đầu tư đất nền sẽ được người dân đổ quan tâm cao.

Ghi nhận từ thực tế, mức giá và thanh khoản của phân khúc này trong thời gian gần đây tăng đáng kể. Đơn cử, Dự án Monlight Residences do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, trước đây có giá bán trung bình từ 55 - 65 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 70 - 75 triệu đồng/m2, nhưng rất hiếm người bán.

Tương tự, tại Dự án Him Lam Phú Đông do Him Lam Land làm chủ đầu tư, giá khởi điểm được chủ đầu tư bán ra cuối năm 2016 là 23 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 28 - 30 triệu đồng/m2.

Còn tại thị trường Đồng Nai, hơn 1.000 sản phẩm đất nền tại Dự án Khu đô thị Long Hưng đã chính thức được giao dịch trong năm 2017. Không những vậy, giá tại dự án này cũng tăng mạnh. So với đợt đầu đưa ra thị trường đất nền Dự án Long Hưng có giá trung bình khoảng 8 triệu đồng/m2, hiện giá đang giao dịch đã lên đến 12 triệu đồng/m2.

“Lâu nay, với những người đầu tư đất nền, nếu có khả năng trường vốn tốt, ít khi nào bị lỗ. Có bị lỗ chăng là những người đầu tư sử dụng dòn bẩy tài chính, buộc phải bán tháo sản phẩm để giải quyết bài toán tài chính”, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Donaland, đơn vị phân phối Dự án Khu đô thị Long Hưng cho biết.