Dự án Charm Diamond dù được cấp giấy phép xây dựng nhưng vẫn chưa được đóng tiền sử dụng đất     Ảnh: G.H

Làm tắt quy trình

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quy trình pháp lý đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải đi qua các bước: chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và nhà đầu tư được xác định là chủ đầu tư dự án; quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án; Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định giá tiền sử dụng đất để doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án. Bước tiếp theo, doanh nghiệp được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng dự án. Sau đó, khi doanh nghiệp xây dựng xong phần móng, nghiệm thu, được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Quy trình là vậy, nhưng tỉnh Bình Dương “đi tắt đón đầu” trong việc cấp phép dự án bất động sản. Theo đó, tỉnh cấp quyết định chủ trương đầu tư, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án, bỏ qua khâu xác định tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, mà cấp ngay giấy phép xây dựng, sau đó mới tìm đơn vị định giá đất và thực hiện bước thứ 3 sau khi doanh nghiệp xây dựng dự án.

Đơn cử, ngày 1/3/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Dương có Quyết định số 110/QĐ-STNMT về việc phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu đối với 29 gói thầu thuê tư vấn xác định giá đất cụ thể của tỉnh Bình Dương.

Trong danh sách dự án sẽ được tư vấn xác định giá đất, có Dự án Khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ văn phòng tại phường An Bình (TP. Dĩ An), do Công ty cổ phần Khách sạn đầu tư Sơn Kim làm chủ đầu tư. Dự án này có tên thương mại là Picity Sky Park, được Sở Xây dựng Bình Dương cấp giấy phép xây dựng số 4706/GPXD ngày 28/12/2023. Như vậy là dự án được cấp phép xây dựng trước khi biết giá đất phải đóng ít nhất 3 tháng.

Hay như Dự án chung cư khu vườn trên mây A&T tại phường Lái Thiêu (TP. Thuận An), do Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị A&T Bình Dương làm chủ đầu tư, có tên thương mại là A&T Sky Garden, được cấp giấy phép xây dựng số 169/GPXD ngày 16/1/2024.

Ngoài ra, hàng loạt dự án khác như chung cư cao tầng khối B4, thuộc Khu liên hợp cao ốc Sóng Thần, khu phức hợp Charm Plaza 1 (có tên thương mại là Charm Diamond) được cấp giấy phép xây dựng khi chưa có quyết định tiền sử dụng đất.

Mối nguy lớn cho doanh nghiệp

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản cho rằng, việc tỉnh Bình Dương cấp phép xây dựng trước khâu tính tiền sử dụng đất xuất phát từ mong muốn hỗ trợ cho doanh nghiệp. Nếu việc tính tiền sử dụng đất nhanh, khi doanh nghiệp tiến hành xây dựng hầm móng dự án là đã ra được tiền sử dụng đất để họ hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thì không có gì đáng ngại. Tuy nhiên, hiện nay, việc thẩm định tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp lại rất chậm, nhiều trường hợp đã hoàn thành xong móng mà Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn chưa tìm được đơn vị thẩm định tiền sử dụng đất. Điều này gây ra mối nguy lớn cho doanh nghiệp.

Ông Hoàng lấy ví dụ, năm 2023, Dự án Khu căn hộ Ngọc Lục Bảo 68 (tên thương mại The Emerald 68) tại TP. Thuận An, do Công ty Lê Phong làm chủ đầu tư được cấp giấy phép xây dựng. Sau đó, doanh nghiệp tiếp hành xây dựng và chào bán dự án cho khách hàng, với mức giá 42 triệu đồng/m2.

Song, tới giữa tháng 5/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường mới xác định đơn giá đất cụ thể cho dự án này là hơn 32 triệu đồng/m2. Với mức tính giá đất cao như vậy, Công ty Lê Phong bị lỗ lớn.

Ông Võ Thành Đạt, Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đông Sài Gòn phân tích, việc chậm xác định  đơn giá đất tạo ra sức ép vô cùng lớn, bởi doanh nghiệp khi được cấp phép xây dựng sẽ phải tính ngay chi phí giá bán để giới thiệu dự án với khách hàng.

Nhưng khi tính giá bán nhà, doanh nghiệp không thể tính được chính xác vì chưa biết mình sẽ phải đóng bao nhiêu tiền sử dụng đất, mà chỉ tính giá chung. Chưa kể, khi chưa đóng tiền sử dụng đất, dù doanh nghiệp có xây xong phần hầm móng thì theo luật cũng không đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai.

“Doanh nghiệp không bán hàng thì sẽ không có tiền để làm dự án, ngoài ra, mất đi cơ hội thị trường. Nhưng nếu bán hàng khi chưa đủ điều kiện thì lại sai phạm và có thể bị xử phạt lớn”, ông Đạt nói.

Tương tự, tại TP.HCM, nhiều dự án đã được bàn giao nhà cho khách hàng từ lâu, nhưng không được tính hệ số tiền sử dụng đất để đóng. Tới vài năm sau, TP.HCM mới mang ra tính, số tiền sử dụng đất phải đóng lớn gấp nhiều lần lợi nhuận mà doanh nghiệp thu được.

“Tôi ví dụ, một dự án tại quận 2, năm 2015, doanh nghiệp bán hàng với mức hơn 50 triệu đồng/m2. Năm 2017, dự án được bàn giao nhà cho khách hàng; năm 2020, TP.HCM đưa ra mức tiền sử dụng đất phải đóng là hơn 5.000 tỷ đồng. Khi đó, doanh nghiệp mới ngã ngửa vì số tiền đất phải đóng gấp nhiều lần lợi nhuận. Vì thế mà tới nay, dự án vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, người dân khiếu kiện doanh nghiệp khắp nơi vì không nhận được sổ đỏ”, ông Đạt nói.

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn địa ốc Kim Oanh cũng cho rằng, việc chậm thẩm định giá đất tạo ra áp lực rất lớn với doanh nghiệp.

“Có dự án tại Bình Dương, công ty chúng tôi hoàn thành hơn 1 năm nay, đã bàn giao nhà cho khách hàng, nhưng vẫn chưa được tính thuế đất. Mà không tính được thuế đất để hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thì công ty cũng không thể thu tiền mua nhà của khách hàng, dẫn tới doanh nghiệp đứng trước vô vàn khó khăn”, bà Oanh bức xúc.