Bỗng dưng… “hóa rồng”! 

Ông N.Đ.Q, Tổng giám đốc một công ty môi giới bất động sản vừa “lên đời” thành chủ đầu tư nhờ một thương vụ (M&A) theo kiểu… tay không bắt giặt. 

Chuyện là, năm 2016, ông Q. thành lập công ty môi giới bất động sản có trụ sở tại quận Tân Bình (TP.HCM). Công ty ông chủ yếu lấy hàng của các chủ đầu tư bất động sản về bán lại, lấy lãi từ hoa hồng bán hàng. Đầu năm 2018, ông Q. được giới thiệu có người muốn bán một quỹ đất rộng hơn 14 ha tại huyện Cần Giuộc (tỉnh Long An), với giá bán 1,5 triệu đồng/m2. Đáng chú ý là, dự án đã hoàn thành quy hoạch 1/500, bản đồ phân lô, thiết kế nhà liền kề… 

Đã có nhiều nhà đầu tư thành công với vị trí ban đầu là dân môi giới bất động sản

Làm liều, ông Q. thỏa thuận với chủ đất sẽ thanh toán theo 3 đợt. Đợt đầu ông Q. bỏ ra 30 tỷ đồng đặt cọc mua dự án, sau đó ông vay ngân hàng đặt tiếp đợt hai và 4 tháng sau sẽ thanh toán đợt cuối. Chủ đất chấp thuận thỏa thuận đó vì mảnh đất này đã chào bán khá lâu, nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư.

Ông Q. kể, chỉ chờ có vậy, ông tiến hành hoàn thành thủ tục mua bán, vay vốn ngân hàng rồi làm hạ tầng nội khu dự án và phân lô theo diện tích 4 x18m, 4x20m, 5x20m. Với quỹ đất này, ông chia được 720 nền đất, giá trung bình ông bán là 12 triệu/m2. Vậy là sau 4 tháng mở bán, ông Q đã thanh toán xong tất cả tiền đất cho chủ đất, chi trả toàn bộ chi phí quảng cáo, hoa hồng bán hàng, tiền xây dựng hạ tầng… Số tiền ông Q. thu được từ thương vụ trên là 253 tỷ đồng. 

“Đây là chiêu tay không bắt giặc, nó giống như nhà đầu tư làm dự án BOT, chỉ cần có chủ trương chấp thuận cho làm, rồi hoàn thành thủ tục pháp lý với số tiền nhỏ, còn lại vay ngân hàng. Hiện tại, hầu như các doanh nghiệp địa ốc vẫn thực hiện chiêu thức này để phát triển dự án bất động sản”, ông Q. “phổ biến kinh nghiệm”.

Theo giới phân tích, đầu tư vào thị trường bất động sản đang được cho là siêu lợi nhuận. Trong đó, đã có nhiều nhà đầu tư thành công với vị trí ban đầu là dân môi giới. Đơn cử Trần Anh Group, năm 2007, doanh nghiệp này chỉ được biết tới với vị thế phân lô bán nền nhỏ lẻ. Mãi tới năm 2010, doanh nghiệp này mới có dự án có quy mô 400 nền tại huyện Đức Hòa (tỉnh Long An). Vậy mà, tới nay, Trần Anh Group đã là một doanh nghiệp bất động sản lớn nhất tỉnh Long An. 

Tại TP.HCM, nhiều doanh nghiệp môi giới nhỏ lẻ cũng bắt đầu tham gia làm chủ đầu tư. Bắt đầu từ năm 2017, cuộc săn lùng quỹ đất nền được cho là sôi động nhất từ trước tới nay, khi mà chỉ cần có quỹ đất rộng vài chục héc-ta và không cần quan tâm tới nguồn gốc đất, có thể là đất nông nghiệp, công nghiệp và cũng không cần biết khu quy hoạch ra sao, chỉ cần chủ đất chào bán, chắc chắn sẽ có người mua ngay. 

Ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc DiVi Land cho biết, năm 2017, doanh nghiệp của ông thất bại trong việc làm sàn F2 bán hàng cho các chủ đầu tư dự án chung cư và đất nền. Nhưng may mắn, ông mua được quỹ đất nền tại quận 9 rồi phân lô ra bán đúng vào thời điểm 6 tháng đầu năm 2017, khi thị trường đất nền đang ở mức cao trào.

Thành công lớn nhất trong việc “thoát xác” từ môi giới thành chủ đầu tư được cho là đến từ một doanh nghiệp chuyên phân phối đất nền tên R.L. Thành lập năm 2012, ban đầu chỉ là doanh nghiệp bán sản phẩm chung cư cho chủ đầu tư, khi thị trường đi xuống, doanh nghiệp này chuyển hướng tham gia phân phối thêm cả đất nền. Năm 2017, R.L được cho là may mắn khi mối quan hệ mở rộng, đơn vị này mua lại dự án đất nền của một chủ đầu tư tại quận 9, TP.HCM. 

“Đó là sự may mắn và bởi tôi liều, khi Công ty là doanh nghiệp môi giới, vốn ít, nhưng chấp nhận vay ngân hàng bằng tài sản nhà đất của 3 lãnh đạo Công ty. Có trong tay 50 tỷ đồng, chúng tôi đặt cọc để lấy 460 sản phẩm đất nền trong dự án bán. Chỉ trong vòng 2 tháng mở bán, số lượng hàng bán hết, sau khi thanh toán mọi chi phí, chúng tôi lời hơn 100 tỷ đồng”, bà L. Tổng giám đốc Công ty R.L cho biết.

Theo số liệu do ông Nguyễn Văn Hiệp, nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cung cấp, năm 2017, TP.HCM có hơn 2.000 công ty môi giới bất động sản được thành lập. Bình quân mỗi sàn giao dịch bất động sản có từ 20 đến 50 nhân viên môi giới. Trong khi đó, lượng hàng bất động sản ra năm 2017 của cả Thành phố chỉ là hơn 45.000 sản phẩm (thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM). Như vậy, có thể hình dung được áp lực của công ty môi giới trong cạnh tranh bán hàng. 

“Tôi được biết, đa phần các công ty môi giới hiện nay bán sản phẩm đất nền, nhưng lượng hàng đất nền lại không nhiều. Chính vì vậy, doanh nghiệp địa ốc đua nhau săn quỹ đất làm chủ đầu tư, bởi chỉ làm chủ đầu tư mới kiếm được lợi nhuận cao”, ông Hiệp nói.

Lợi nhuận: Tầm nhìn và sự lỳ lợm

Theo giới phân tích, để có thể thắng lợi từ việc làm chủ đầu tư, yếu tố tiên quyết phải là am hiểu thông tin quy hoạch, quản lý dòng tiền tốt, nhưng nếu thiếu đi yếu tố may mắn và… máu liều thì đừng bao giờ nghĩ tới chuyện “hóa rồng”! 

Trong trường hợp của ông Q., với giá chỉ 1,5 triệu đồng/m2 đất, thêm các chi phí quảng cáo, thuê sàn giao dịch bán, làm hạ tầng, lãi ngân hàng… cộng lại sẽ lên khoảng 4 triệu/m2. Thế nhưng, chủ đầu tư chốt giá bán ra 12 triệu đồng/m2. Nếu hạch toán theo phương pháp… “tính cua trong hang”, có thể thấy… chẳng dại gì mà không làm chủ đầu tư!

“Tuy nhiên, nếu non gan thì đừng tính làm chủ đầu tư. Hãy thử tưởng tượng, toàn bộ công trường bề bộn, mà lúc nào cũng nơm nớp với khoản vay gần 200 tỷ đồng, chưa kể gốc, chỉ cần trả lãi thôi (lãi suất khoảng gần 1%/tháng), mỗi sáng mở mắt ra là 70 triệu đồng “đội nón ra đi”. Cảm giác chơi vơi hơn khi để làm dự án, tài sản đã cầm cố hết, mới thấy được áp lực đối với giới chủ đầu tư như thế nào”, ông Q. tâm sự.  

Tiếp theo việc “kể khổ” của người làm chủ đầu tư, bà L, Tổng giám đốc Công ty R.L cho biết thêm: “Áp lực vốn thực hiện đã đành là nặng nề, nhưng đối phó với thanh kiểm tra, với sự nhiêu khê của thủ tục và sự nhũng nhiễu của những cán bộ mất chất tại phường, xã còn tạo nên hàng núi những chi phí không chính thức. Có làm chủ đầu tư mới thấm thía câu đâm lao, phải theo lao”.

“Thực tế quá trình xây nền để bán của các chủ đầu tư đã lý giải việc, vì sao giá đất mà UBND TP.HCM áp dụng ở các quận, huyện luôn rẻ, nhưng giá dự án bán ra lại rất cao”, ông Hiệp phân tích.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Phú Đông Group cho rằng, để làm chủ đầu tư dự án, thì doanh nghiệp phải mạnh về vốn, về mối quan hệ và phải biết tính toán hướng đi lâu dài, chứ không phải chỉ là hên xui trong việc “tay không bắt giặt”, vốn dựa hết vào ngân hàng như cách dân môi giới hiện đang làm để thành chủ đầu tư. 

“Việc nhiều doanh nghiệp môi giới vì nôn nóng muốn làm chủ đầu tư nên gặp sai lầm, đã có những tính toán sai theo kiểu “ăn xổi” và bị tố cáo làm ăn không đàng hoàng. Tình trạng này đã xảy ra với Công ty Địa ốc Kim Phát, Công ty Địa ốc Alibaba. Việc bán đất nền dù tính pháp lý của dự án chưa rõ ràng đã đẩy khách hàng vào cảnh khó khăn”, ông Phúc nói.

Những trục trặc sẽ biến dự án thành chiến trường của những cuộc đối đầu không khoan nhượng giữa chủ đầu tư với khách hàng và thật đáng quan ngại khi cuộc chiến đó đang ngày một phổ biến tại TP.HCM, nơi mà khá nhiều giấc mơ “hóa rồng” bỗng trở nên dở dang.