Báo Đầu tư đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó chủ nhiệm Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội về những nội dung liên quan đến cơ chế, chính sách pháp luật đất đai, đặc biệt là khi Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi dự kiến được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ sáu, diễn ra ngày 23/10 tới. 

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó chủ nhiệm Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội.

Thị trường bất động sản đã trải qua hơn 1 năm rơi vào trạng thái ảm đạm, sự suy giảm của thị trường gây ảnh hưởng tới nhiều ngành và gián tiếp ảnh hưởng tới tăng trưởng kinh tế chung của cả nước. Theo ông, thị trường đang gặp khó bởi những vấn đề nào?

Nền kinh tế Việt Nam đã và đang trong quá trình phục hồi hậu Covid-19, tuy nhiên, những biến động phức tạp của nền kinh tế thế giới trong đó có chiến tranh Nga - Ukrane, cạnh tranh thương mại của các nước phát triển và đứt gãy chuỗi cung ứng và một số khó khăn nội tại khiến đà hồi phục chậm lại.

Là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng đang gặp những thách thức lớn, đặc biệt là khó khăn về dòng tiền và các nút thắt pháp lý làm suy giảm lòng tin của khách hàng và sự vận hành ổn định, bền vững của các thành viên thị trường.

Với vai trò đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất - kinh doanh và là hạ tầng thiết yếu cho các ngành kinh tế trọng yếu như công nghiệp, du lịch, dịch vụ…, sự suy thoái của thị trường bất động sản đang là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến nền kinh tế chung suy giảm tốc độ tăng trưởng.

Sự suy giảm của thị trường còn do nhiều nguyên nhân chủ quan là các rào cản về chính sách như: công tác giao đất, cho thuê đất trên thực địa, về xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; về thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; về vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất. Thực tiễn một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương giải quyết khó khăn.

Ngoài ra, nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, đồng bộ.

Ông có thể phân tích cụ thể hơn về những vấn đề vướng mắc, chồng chéo trong quy định của pháp luật khiến địa phương lúng túng và doanh nghiệp cũng gặp khó khăn khi triển khai dự án đầu tư?

Có hàng loạt vướng mắc liên quan đến về vấn đề giao đất và thời hạn hoạt động của dự án. Khoản 3 Điều 44 Luật Đầu tư năm 2020 quy định “Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng nhà đầu tư chậm được bàn giao đất thì thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất không tính vào thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư”. Khoản 1 Điều 27 Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2020 quy định “...Trường hợp nhà đầu tư đã có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng chậm được bàn giao đất thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa”.

Mặc dù vậy, đối với các dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất lớn như những dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, thời kỳ giao đất có thể chia thành nhiều lần mới hoàn thành được đền bù giải phóng mặt bằng và bàn giao đất trên thực địa có thể 3-4 năm mới hoàn thành như vậy khi nhà đầu tư thứ cấp vào thuê đất đối với phần diện tích đất giao sau thì thời hạn hoạt động dự án giảm dần theo thời gian giao đất, doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng nếu muốn đủ thời gian giao đất 50 năm hoặc 70 năm theo Luật Đầu tư thì phải tiến hành điều chỉnh dự án thành nhiều lần tương ứng với các số lần giao đất trong từng thời kỳ giao đất.

Cũng liên quan đến vấn đề này là thời điểm tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất: tại khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 quy định “thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”; đồng thời tại tiết a1 khoản 3 điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 quy định “Thời hạn nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước lần đầu chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước của cơ quan thuế”. Vấn đề ở đây là nếu chưa giao đất thực địa thì chưa thể làm thủ tục xin giấy phép xây dựng và pháp luật đầu tư cũng cho phép tính thời gian hoạt động dự án từ thời gian giao đất thực địa, do đó nếu vẫn tính như vậy thì vô hình chung nhà đầu tư phải chịu tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ngay cả khi chưa nhận bàn giao đất trên thực địa.

Việc giao đất nhưng không tính tiền sử dụng đất luôn sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến cả Nhà nước và nhà đầu tư. Nhiều dự án đã giao đất trên giấy tờ nhưng lại không tổ chức giao đất tại thực địa và không tính tiền sử dụng đất thậm chí nhiều năm hoặc chục năm dẫn đến giá trị tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất trên giấy tờ và trên thực tế quá khác xa nhau và nảy ra việc Nhà nước và nhà đầu tư không thống nhất được về giá. Do vậy, cần phải có giải pháp trong việc tính giá trị tiền sử dụng đất cần phải được thực hiện cùng thời điểm giao đất. và việc giao đất cần phải thực hiện đồng bộ cả trên giấy tờ và thực địa.

Tiếp theo là vấn đề miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản: theo quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/5/2014 và khoản 7 Điều 3 Nghị định 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 thì nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 3 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước. Như vậy, đối với những dự án giao đất nhiều lần do quy mô dự án lớn, giải phóng mặt bằng khó khăn phải giao đất làm nhiều lần và thời gian nhận bàn giao đất thực tế khác với thời gian nhận quyết định giao đất thì tính như thế nào,thưa luật sư?

Thứ nhất, về vấn đề tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn cụ thể về doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:

Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang khó khăn như hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều thiếu dòng tiền, thiếu vốn đầu tư thì việc áp dụng quy định nêu trên giai đoạn này liệu có phù hợp hay không? Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản phải bỏ rất nhiều chi phí như ứng tiền giải phóng mặt bằng, tiền dụng đất, tiền thuê đất tiền thực hiện dự án, lãi vay..., ngược lại các ngành nghề khác không áp dụng như vậy gây ra sự không bình đẳng trong các ngành nghề kinh doanh.

Trên cơ sở những phân tích nêu trên, cần có giải pháp kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền xem xét sửa đổi các chính sách phù hợp với thực tiễn để góp phần tháo gỡ khó khăn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Thứ hai về vấn đề vốn nguồn vốn dự án. Thời gian vừa qua, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều giải pháp và chính sách để doanh nghiệp, nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn bằng các giải pháp như hạ lãi suất cho vay, tuy nhiên việc tiếp cận tín dụng giai đoạn này cũng hết sức khó khăn, Nhiều nhà đầu tư mong muốn được phép huy động vốn nhà đầu tư của các tổ chức cá nhân theo hình thức hợp tác đầu tư phân chia sản phẩm. Mặc dù vậy lại vướng quy định tại Điều 69 của Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết và quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định các bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc bằng cổ phiếu mà không được phân chia sản phẩm nhà ở, phân chia quyền sử dụng đất trong dự án đó cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp bên góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Do đó, cần nghiên cứu sửa đổi nội dung này phù hợp với bối cảnh thị trường hiện nay để giải quyết tình trạng vốn cho các dự án bất động sản.

Có một thực trạng chung của nhiều dự án bất động sản vừa qua là theo quy định của pháp luật đầu tư, luật nhà ở, luật đất đai, lô đất triển khai dự án phải có nguồn gốc (hoặc một phần diện tích) đất ở thì mới được triển khai dự án nhà ở thương mại. Quy định này đã khiến các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng từ các loại đất sản xuất – kinh doanh, đất nông lâm nghiệp bế tắc kéo dài, gây lãng phí tài sản của nhà đầu tư và toàn xã hội. Theo ông, nên khắc phục tình trạng trên như thế nào?

Kể từ ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành đến nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở không thực hiện được.

Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện (trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP.HCM có khoảng 126 dự án…), gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở

Do đó chúng tôi kiến nghị sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và sửa đổi, bổ sung Điều 4 Luật 03/2022/QH15 theo hướng thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở triển khai thực hiện các dự án nhà ở thương mại, góp phần xóa bỏ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực cho đầu tư phát triển kinh tế- xã hội, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư. góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản, tạo lập nguồn cung dồi dào các dự án nhà ở thương mại, sản phẩm nhà ở. Bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật, nhất là sự liên thông với các quy định có liên quan của Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu. 

Nói thêm về vấn đề này, các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại trước đây được quy định tại Điều 38 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, phiên bản ngày 27/7/2023: Theo đó, doanh nghiệp được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất: a) Đất ở; b) Đất ở và đất khác; c) Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.

Tuy nhiên, hiện nay, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã bỏ quy định trên mà dẫn chiếu theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại được quy định trong Luật Đất đai; Luật Nhà ở không quy định mà dẫn chiếu theo Luật Đất đai). Theo dự thảo Luật Đất đai trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây, doanh nghiệp phải đang có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng: (i) Đất ở hoặc (ii) Đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 dự thảo). Ông đánh giá như thế nào về quy định mới này?

Quy định này đã thu hẹp hơn so với quy định hiện hành tại Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi 09 luật, trong đó sửa khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 về các loại đất được làm nhà ở thương mại gồm: b) Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Theo đó, nhà đầu tư có một phần đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm) thì đều được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất (phù hợp các loại quy hoạch...).

Việc quy định bắt buộc phải có đất ở mới có thể làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xin duyệt chủ trương đầu tư vô hình chung sẽ khiến thị trường bất động sản bị tắc nghẽn nguồn cung bởi đa phần các dự án hiện tại được triển khai trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh...

Điều 128 cũng quy định đất phi nông nghiệp muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải là đất phi nông nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Điều này mâu thuẫn với chủ trương hiện tại đang khuyến khích việc nộp tiền sử dụng đất hàng năm, bản thân hình thức này cũng đang được thực hiện phổ biến. Bên cạnh đó, Luật Đầu tư hiện tại đang khuyến khích nhà đầu tư tự thỏa thuận trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, tuy nhiên, việc yêu cầu có đất ở và đất phi nông nghiệp đã nộp tiền thuê đất một lần khiến nhiều dự án không thể tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau khi đã nhận chuyển nhượng.

Tại Điểm c khoản 4 Điều 123 Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có nội dung, doanh nghiệp chỉ được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; ngoài ra, khu đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi. Nhiều ý kiến cho rằng, quy định này dẫn đến việc nhiều dự án sẽ bị treo lại. Quan điểm của ông về nội dung này?  

Đúng vậy, bởi theo điều 73 Luật đất đai 2013 hiện tại quy định nhà đầu tư được quyền sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh dự án nếu dự án/khu đất đó phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhiều nhà đầu tư đã thực hiện nhận chuyển nhượng dự án theo quy định hiện hành sẽ “ngã ngửa” nếu quy định nói trên tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, bởi không thể tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu dự thảo Luật đất đai sửa đổi được phê duyệt.

Với việc các quy hoạch bị treo lại, mọi dự án sẽ bị đình trệ vì điều kiện tiên quyết để các nhà đầu thực hiện dự án dù theo bất kỳ hình thức nào (đấu giá quyền sử dụng đất, đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc nhận chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để chuyển mục đích sử dụng đất) là phải tuân thủ và phù hợp với quy hoạch phải được được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nếu không dù có sẵn đất ở, nhà đầu tư cũng không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất được.

Việc quản lý nhà nước theo chủ trương, định hướng là quản lý theo quy hoạch. Do vậy, để tránh quy hoạch treo, các dự án bị ách tắc, việc sửa đổi theo hướng doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất gồm đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm); thì đều được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (phù hợp các loại quy hoạch...) là cần thiết.

Một nội dung khác cũng đang nhận được nhiều phản biện từ thị trường là Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không có trường hợp thu hồi đất cho phát triển du lịch, vui chơi, giải trí hoặc kết hợp nhà ở thương mại với phát triển du lịch, công trình dịch vụ, vui chơi, giải trí. Trong khi đây các dự án loại này có vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế, xã hội các địa phương. Theo ông, có cần thiết bổ sung các hạng mục này? Cụ thể, cần bổ sung những nội dung gì để tạo điều kiện thuận lợi và khuyến khích các tổ chức, cá nhân trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai để phát triển cơ sở hạ tầng du lịch?

Điều 62 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; dự án do Thủ tướng chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất bao gồm dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, trụ sở cơ quan, hạ tầng kỹ thuật; Dự án do hội đồng nhân dân câp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi bao gồm: Dự án xây dựng trụ sở cơ quan, kết cấu hạ tầng, công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư, dự án tái định cư, dự án khu đô thị mới...

Theo quy định nêu trên, dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất được xác định là các dự án được đầu tư để nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chung của dân cư, đảm bảo an sinh xã hội cho dân cư, không bao gồm các dự án có mục tiêu phát triển du lịch, vui chơi, giải trí hoặc kết hợp nhà ở thương mại với phát triển du lịch, công trình dịch vụ, vui chơi, giải trí.

Trong khi đó, trên thế giới có rất nhiều siêu dự án phức hợp làm thay đổi bộ mặt cả một khu vực rộng lớn như Khu phức hợp Genting (Malaysia) có diện tích 5.000 ha, siêu dự án khu đô thị Kingdom City có trị giá 26,7 tỷ USD hay ở Việt Nam là khu đô thị nổi tiếng Phú Mỹ Hưng tại quận 7, TP.HCM có diện tích 750 ha; Khu đô thị Vinhomes Ocean Park quy mô 420 ha, nằm ở cửa ngõ phía Đông của Hà Nội…

Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lại không có quy định thu hồi đất đối với dự án khu đô thị mới, trong khi đó việc phát triển và xây dựng các khu đô thị có quy mô lớn (từ 300 ha thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương của Thủ tướng Chính phủ trở lên).

Do đó, rất cần bổ sung nội dung “dự án khu đô thị mới có quy mô trên 300 ha” vào các loại hình sản phẩm bất động sản quy định tại khoản 21 Điều 79 Luật Đất đai sửa đổi để đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch phát triển nhà ở. Nếu chỉ có thu hồi và phát triển nhà ở thương mại sẽ không thể hiện được sự đồng bộ về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cũng như thay đổi diện mạo đô thị.

Thực tiễn cho thấy, các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà thực hiện thông qua việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất rất khó khăn và vướng mắc. Bởi, hiện nay pháp luật chưa có cơ chế và chính sách khuyến khích việc cụ thể để hỗ trợ nhà đầu tư trong quá trình thoả thuận với người dân có đất.

Thực tế, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án du lịch hoặc dịch vụ có thể thông qua hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Nghị định 25/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư. Tuy vậy, một trong những điều kiện để thực hiện đấu thầu đó là dự án phải thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất. Trong khi đó, Luật Đất đai không có quy định về thu hồi đất để phát triển các dự án du lịch. Đây là vướng mắc chính trong việc phát triển dự án du lịch. Ông có thể nói thêm về sự cấp bách cần đồng bộ hóa các quy định này?  

Các dự án phát triển du lịch đã được đưa vào diện Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai 2003. Nghị định 84/2007/NĐ-CP cũng đã luật hóa du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn và đủ điều kiện được Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 2013 thì quy định này bị loại bỏ.

Lý do là bởi thời điểm đó, không căn cứ vào mục tiêu phát triển các ngành kinh tế trọng điểm mà rất dè dặt trong việc đưa vào Luật Đất đai danh sách các dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất. Thời điểm đó, nhiều ý kiến cũng cho rằng các tổ hợp vui chơi giải trí, phục vụ du lịch mang tính kinh doanh. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2013 đã đưa các dự án phát triển du lịch ra khỏi danh sách các dự án nằm trong diện được thu hồi đất.

Trong khi đó, như chúng ta đã biết giai đoạn từ 2015-2019, du lịch phát triển mạnh mẽ. Nhiều tỉnh, thành phố xem phát triển du lịch là hướng đi tốt, xác định du lịch là mũi nhọn. Hiểu được tầm vóc, vai trò quan trọng đó của du lịch nên mới dẫn đến câu chuyện, dù pháp luật quy định bất động sản du lịch không thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất nhưng do xác định các dự án du lịch là dự án trọng điểm nhiều tỉnh vẫn thu hồi đất và giao đất cho doanh nghiệp. Hệ quả là sau giai đoạn 2019 thì những câu chuyện liên quan pháp lý cho bất động sản du lịch bắt đầu nảy sinh. Khi có yêu cầu rà soát, hàng loạt dự án bị treo do vướng quy định về giao đất và hệ quả đến bây giờ những dự án đó vẫn đang tiếp tục treo để chờ khung pháp lý mới.

Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị vẫn tiếp tục khẳng định phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Đến nay, dù Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được chỉnh sửa nhiều lần nhưng vẫn bỏ quên các dự án du lịch, khiến những quy định pháp luật đang đi ngược lại với thực tiễn. Chưa đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn.

Để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, như Nghị quyết 18-NQ/TW của Bộ Chính trị đề ra, tôi cho rằng Luật Đất đai mới cần phải có quy định cụ thể về đất du lịch. Đồng thời, có những chính sách, cơ chế thực sự cởi mở về đất đai, thuế, đầu tư… để du lịch phát triển. Việc phát triển kinh tế mỗi giai đoạn đều có sự ưu tiên khác nhau. Khi chúng ta đã xác định kinh tế du lịch là mũi nhọn, thì các dự án du lịch như khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng… phải được bổ sung vào diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội.