Hạn chế tín dụng

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, các ngân hàng đã bắt đầu có động thái siết tín dụng địa ốc bằng việc nâng lãi suất cho vay mua đất, mua nhà, xây sửa nhà khá cao, có nơi lên đến 12%/năm nếu khách hàng vay trung hạn. Trường hợp vay dài hạn, lãi suất thời điểm giải ngân lên đến 12,5%/năm. So với vài tháng trước đây, lãi suất cho vay mua, xây sửa nhà tại các ngân hàng đã tăng khoảng 2%/năm. Bên cạnh đó, do giá nhà đất vừa qua tăng khá nóng, nên các ngân hàng cũng thẩm định lại giá và chỉ cho vay tối đa 70% giá trị.

Động thái siết tín dụng không phải bây giờ mới diễn ra, mà đã có lộ trình từ lâu

Chẳng hạn, đối với người vay vốn mua nhà tại BIDV, gần đây các nhân viên đã đưa ra 2 phương án. Nếu muốn lãi suất cố định trong thời gian 12 tháng, lãi suất là 7,8%/năm; còn cố định 24 tháng, lãi suất sẽ là 8,8%/năm. Sau thời gian này, lãi suất cho vay sẽ bằng lãi suất kỳ hạn 24 tháng cộng với biên độ 3,5%/năm (theo mức tính hiện nay là khoảng 10,7%/năm).

Từ ngày 2/5 vừa qua, Ngân hàng Eximbank cũng đã quyết định điều chỉnh biểu lãi suất cho vay mới đối với các khoản vay mua nhà, đất tăng thêm 1%/năm, lên mức 11%/năm. Mức lãi suất mới này áp dụng cho tất cả khoản vay bao gồm xây, sửa nhà, mua căn hộ… Không chỉ tăng lãi suất cho vay, ngân hàng này còn không triển khai gói tín dụng ưu đãi dành cho lĩnh vực địa ốc hoặc khách hàng cá nhân vay mua nhà.

Tương tự, Ngân hàng Việt Á đang áp dụng lãi suất cho vay mua nhà, đất với mức khoảng 12,38%/năm. Tuy nhiên, mức lãi suất này vẫn chưa phải là cao nhất. Bởi trên thực tế, có ngân hàng đẩy lãi suất cho vay sửa chữa, xây mới, mua nhà lên tới 13%/năm. Cụ thể, theo nhân viên tư vấn tại Techcombank, hiện khách hàng khi có nhu cầu vay vốn để mua nhà, sửa chữa hoặc xây mới nhà thì sau mức lãi suất ưu đãi, khách hàng sẽ phải chịu lãi suất lên tới 13%/năm.

“Lãi suất cho vay đối với bất động sản thời gian gần đây chỉ có tăng chứ không giảm” - nhân viên tư vấn giải thích.

Tại một ngân hàng khác có trụ sở chính ở TP.HCM, nếu khách muốn vay theo chương trình ưu đãi, nhà băng chỉ xét cho vay 50% nhu cầu. Số tiền còn lại phải vay theo chương trình thông thường với lãi suất 10,7%/năm. Ngoài ra, tùy theo thời gian cố định, lãi suất ngân hàng cũng ràng buộc người vay không được trả trước hạn (trong một thời gian nhất định). Nếu vi phạm, ngoài việc bị phạt, ngân hàng sẽ tính lại lãi suất trong thời gian ưu đãi.

“Lãi suất cho vay không chỉ cao hơn trước, mà các khoản vay ưu đãi cũng chỉ áp dụng một phần khiến tôi vô cùng khó khăn khi có ý định mua nhà”, một người vay mua nhà cho biết.

Theo chia sẻ của lãnh đạo một ngân hàng thương mại cổ phần, ngân hàng này không chủ trương đẩy mạnh cho vay lĩnh vực bất động sản, nhằm giảm tỷ lệ cho vay lĩnh vực này xuống dưới 10% tổng dư nợ cho vay. Khách hàng vay mua nhà ở, mua căn nhà đầu tiên hoặc thứ hai, có nguồn thu nhập trả nợ là tiền lương, tiền công là đối tượng chính.

“Chúng tôi gần như không cho cá nhân, doanh nghiệp vay đầu cơ, vay mua gom các tầng chung cư...”, vị lãnh đạo này cho biết.

Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thời điểm hiện tại, giá đất nền ở khu vực TP.HCM đang bị "thổi" và tăng cao bất thường, nên các ngân hàng chỉ định giá bằng 50% giá thị trường. Thậm chí, một số ngân hàng thẩm định xong và chỉ cho vay 30 - 40% giá nhà đất, chứ không phải cho vay 70 - 80% giá trị tài sản thế chấp như các lĩnh vực khác.

Và câu chuyện gọi vốn cho thị trường

Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu, các ngân hàng tăng lãi suất để hạn chế nhu cầu vay vốn đầu tư trong lĩnh vực bất động sản là cần thiết, giúp hạn chế nguy cơ bong bóng.

Theo Báo cáo tình hình kinh tế - tài chính tháng 4/2018 của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia vừa công bố, tín dụng ước tăng trưởng 4,3% (cùng kỳ năm 2017 tăng 5,6%). Còn ông Phạm Thanh Hà, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến cuối tháng 4/2018, tăng trưởng tín dụng đạt trên 5%, tương đương với mức cùng kỳ năm 2017.

Thống kê trên cho thấy, tuy mức tăng trưởng tín dụng 4 tháng đầu năm 2018 chậm hơn so với cùng kỳ năm 2017, nhưng đây là năm thứ 5 liên tiếp tín dụng tăng mạnh ngay từ những tháng đầu năm, cụ thể, năm 2016 tăng 3,27%; năm 2015 tăng 3,53%; năm 2014 tăng 0,7%.

Chia sẻ tại một diễn đàn về bất động sản mới đây, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho biết, tiền không chỉ đổ vào bất động sản theo kênh trực tiếp, mà còn gián tiếp thông qua vay xây lắp và vay tiêu dùng. Trong nhóm tín dụng tiêu dùng hết năm 2017 đạt dư nợ khoảng 1,1 triệu tỷ đồng (chiếm 17% tổng dư nợ), thì có tới khoảng 50% dành cho vay sửa, mua nhà, thuê nhà. Cho vay xây lắp cũng như các hình thức vay liên quan đến bất động sản cũng chiếm khoảng 10% dư nợ nền kinh tế.

Theo thống kê, tăng trưởng tín dụng vào bất động sản không ngừng tăng lên qua các năm gần đây. Nếu năm 2011, tổng dư nợ ngành này vào khoảng 204.000 tỷ đồng, năm 2013 đạt 262.000 tỷ đồng thì đến năm 2016 đã là 435.000 tỷ đồng và năm 2017 là 471.000 tỷ đồng.

Tín dụng đổ vào bất động sản cũng có thể kể đến việc số lượng doanh nghiệp thành lập trong lĩnh vực này tăng mạnh. Năm 2017 đã có 5.100 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới ra đời. Ngoài ra, còn có tới 16.000 doanh nghiệp xây dựng thành lập mới. Riêng 4 tháng đầu năm 2018, đã có 2.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và 5.700 doanh nghiệp xây dựng mới ra đời. Vốn điều lệ của mỗi doanh nghiệp thành lập mới tăng từ khoảng 20 tỷ đồng/doanh nghiệp năm ngoái lên 69 tỷ đồng/doanh nghiệp thời điểm đầu năm nay.

Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh nhận định, những cơn sốt địa ốc  ở các khu vực có thông tin hạ tầng đã, đang khiến các ngân hàng phía Nam có sự thận trọng nhất định khi triển khai cho vay bất động sản.

“Phần lớn các tổ chức tín dụng đều cảnh báo rủi ro cho vay bất động sản. Nhưng điều đó không có nghĩa ngân hàng khắt khe hơn trong phê duyệt cho vay địa ốc hoặc kéo tỷ lệ tín dụng cho vay địa ốc về xuống mức thấp hơn nữa. Khi thị trường bất động sản nóng lên, nhiều khách hàng có nhu cầu vay, mức độ rủi ro cũng có thể khác đi..., ngân hàng sẽ cân nhắc việc định giá, quyết định tỷ lệ cho vay phù hợp, điều chỉnh lãi suất... Đó là quan hệ cung - cầu”, ông Minh nói.

Ông Minh cho biết thêm, đa số các khoản vay cá nhân đầu tư địa ốc hoặc mua nhà để ở đều là các khoản vay trung - dài hạn, từ 5 - 20 năm. Dư nợ cho vay địa ốc trung - dài hạn tăng nhanh, cũng thể hiện các khoản vay này phần nhiều tập trung vào ngành địa ốc. Điều này khá khớp với báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, rằng tín dụng trung - dài hạn đã tăng tới 4,3% và chiếm tới 53,2% tổng dư nợ tín dụng trong quý I/2018.

Đáng lưu ý, bên cạnh cho vay mua nhà, đất thì cho vay để xây, sửa nhà trọ, phòng trọ hiện cũng phải tính vào tín dụng bất động sản, cộng thêm các khoản cho vay mua ôtô, cho vay sửa chữa nhà… đều được tính vào tín dụng trung - dài hạn. Hơn nữa, các ngân hàng cũng chưa phải kéo giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn từ 45% xuống 40% cho tới đầu năm 2019. Do đó, áp lực cắt giảm  các khoản cho vay bất động sản không lớn.

Dẫu vậy, theo ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch HĐQT Kosy Group, động thái siết tín dụng không phải bây giờ mới diễn ra, mà đã có lộ trình từ trước. Xu hướng này cho thấy dòng vốn tín dụng cho bất động sản đã đến tới hạn và các doanh nghiệp bất động sản phải có ý thức tự chủ động nguồn vốn của mình bằng nhiều cách, từ đó nâng cao năng lực tài chính.

Trong bối cảnh hiện tại, các doanh nghiệp có thể nâng cao được năng lực vốn của mình bằng nhiều phương thức như tăng vốn điều lệ; phát hành trái phiếu; huy động vốn trên thị trường chứng khoán hay các quỹ đầu tư; tìm kiếm, thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; hợp tác, liên doanh, liên kết với các doanh nghiệp trong và ngoài nước để phát triển dự án…

Về phía các cơ quan chức năng, ông Cường kiến nghị, cần nghiên cứu đưa ra các chính sách phù hợp hơn để thúc đẩy, hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản nâng cao năng lực vốn. Cụ thể như ban hành cơ chế, chính sách để phát triển thị trường vốn, hoàn thiện cơ chế phát triển thị trường tài chính, nhà ở để cung cấp vốn trung và dài hạn ổn định cho thị trường bất động sản; thành lập các quỹ tín thác đầu tư bất động sản để huy động vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán, từ đó đầu tư vào bất động sản.