Sức cầu chung toàn thị trường đất nền và căn hộ chung cư đều đang giảm mạnh.  Ảnh: Lê Toàn

Nhà đầu tư lo ngại

Sau khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tăng lãi suất điều hành thêm 1%, lãi suất huy động của các ngân hàng đã tăng nhanh. Trong đó, lãi suất kỳ hạn 1 - 3 tháng của các ngân hàng thương mại ước tính tăng trung bình 0,9% trong tháng qua, có nơi tăng tới 1,9%. 

Động thái tăng lãi suất của các ngân hàng đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Anh Phạm Thanh Tùng, (ngụ quận Bình Thạnh, TP.HCM) cho biết, năm 2021, lãi suất ngân hàng xuống mức thấp, anh đã sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng để đầu tư bất động sản. Lô đất anh mua có diện tích 100 m2, tại huyện Đức Hòa (tỉnh Long An) với mức giá 3 tỷ đồng, trong đó có hơn 60% là tiền vay ngân hàng.

Trước mắt, anh Tùng vẫn còn có thể xoay sở được tiền trả lãi ngân hàng đều đặn hàng tháng, nhưng đến hết năm nay, số tiền lãi anh phải trả sẽ tăng thêm khoảng 5% do hết chương trình ưu đãi lãi suất năm đầu tiên và lãi suất cho vay mua nhà hiện đã được một số ngân hàng điều chỉnh tăng.

“Áp lực phải gồng tiền gốc và lãi khi lãi suất tăng cao khiến một số nhà đầu tư trong đó có tôi chấp nhận cắt lỗ. Tuy nhiên, việc bán hàng thời điểm này để thu hồi vốn cũng không dễ, ngay cả khi giảm giá sâu so với giá thị trường”, anh Tùng lo ngại.

Báo cáo thị trường bất động sản, nhà ở tại TP.HCM và các vùng phụ cận quý III/2022 của DKRA Việt Nam cho thấy, sức cầu chung toàn thị trường đất nền giảm 77%, căn hộ chung cư giảm 63% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ chung các dự án mới ở mức thấp nhất từ đầu năm đến nay, dao động phổ biến chỉ từ 40 - 60% giỏ hàng mở bán trong tháng.

Theo đánh giá của chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, sự điều chỉnh lãi suất có thể khiến thị trường bất động sản chịu thêm những ảnh hưởng tiêu cực, nhất là trong bối cảnh vốn đã rất trầm lắng từ đầu năm, bởi các khoản vay bất động sản hiện giờ đang áp dụng lãi suất thả nổi, và thường khi có điều chỉnh thì các khoản lãi vay đó sẽ điều chỉnh tăng.

Trả lời câu hỏi, liệu thị trường bất động sản gặp khó khăn có dẫn đến sự “đổ vỡ”, ông Chánh cho rằng: “Thị trường có nhiều dấu hiệu hạ nhiệt, có thể dẫn đến suy thoái. Tuy nhiên, nhìn tổng thể dài hạn, việc tăng lãi suất rất cần thiết cho việc điều chỉnh lại thị trường, giúp điều chỉnh cơ cấu sản phẩm cũng như điều chỉnh lại nguồn vốn, dòng vốn trên thị trường khoa học, hợp lý hơn cho câu chuyện phát triển bền vững”.

Lãi suất tăng không e ngại bằng khó tiếp cận vốn

Theo các chuyên gia, lãi suất tăng chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, họ sẽ phải tính toán lại bài toán đầu tư sao cho thực sự đạt hiệu quả. Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại, vấn đề khiến doanh nghiệp và nhà đầu tư quan tâm nhất là làm sao để tiếp cận được vốn vay khi “room” tín dụng vẫn còn hạn chế.

Thị trường có nhiều dấu hiệu hạ nhiệt, có thể dẫn đến suy thoái. Tuy nhiên, nhìn tổng thể dài hạn, việc tăng lãi suất rất cần thiết cho việc điều chỉnh lại thị trường, giúp điều chỉnh cơ cấu sản phẩm cũng như điều chỉnh lại nguồn vốn, dòng vốn.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM than thở, chưa bao giờ thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay. Nếu những năm 2012, khi thị trường đóng băng, không có thanh khoản, nhưng ngân hàng vẫn cho vay, khách hàng vẫn có tiền trả cho các hợp đồng đã ký trước đó. Còn nay, thị trường vừa mất thanh khoản, ngân hàng lại siết vốn khiến khó khăn của doanh nghiệp gia tăng nhiều lần.

“Đói vốn, nhiều doanh nghiệp không vay được ngân hàng phải đi vay nóng bên ngoài để duy trì hoạt động. Nếu tình trạng này kéo dài, nhiều doanh nghiệp sẽ phải dừng cuộc chơi”, vị này lo lắng nói.

Báo cáo phân tích mới nhất về thị trường địa ốc của Công ty Chứng khoán VNDirect cũng cho thấy xu hướng này khi đưa ra dự báo, các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại sẽ vấp phải nhiều sóng gió trong giai đoạn tới khi NHNN tiếp tục kiểm soát chặt dòng tín dụng vào các lĩnh vực bất động sản, chứng khoán và các dự án BOT.

VNDirect nhận định, lãi suất huy động có thể tăng thêm 30 - 50 điểm cơ bản từ nay đến cuối năm 2022. Đồng thời, lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên mức 10 - 10,5%/năm vào cuối năm nay. Nếu kịch bản này diễn ra, sản phẩm cho vay mua bất động sản của ngân hàng cũng sẽ chịu áp lực tăng lãi suất, tác động trực tiếp đến khách hàng vay vốn. Ngoài ra, các dự án bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng, vì nếu phải vay với lãi suất cao hơn, chủ đầu tư các dự án sẽ buộc phải điều chỉnh giá bán.

Nhận định thị trường bất động sản trước áp lực lãi suất cho vay ngân hàng tăng, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, thị trường bất động sản sẽ có nguy cơ trầm lắng kéo dài.

Theo tính toán của ông Quang, vào thời điểm đầu năm, khi thị trường bất động sản sôi động, có đến 70 - 80% nhà đầu tư lựa chọn đầu tư bất động sản, còn 20 - 30% chọn gửi tiền ngân hàng hoặc các kênh khác. Còn thời điểm hiện nay, khi lãi suất tăng, sự lựa chọn đang ở mức 55% sẽ gửi ngân hàng và 45% tìm cơ hội đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, ông Quang cho rằng, lúc này chính là thời điểm lựa chọn hợp lý của các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, trường vốn. “Khi thanh khoản thấp, lãi suất tăng, nếu chịu khó tìm kiếm sẽ phát hiện ra những món hàng rất hời, bán dưới giá trị thực, đồng thời các chủ đầu tư lớn cũng có nhiều chính sách khuyến mại khác nhau với mục tiêu thu hút người mua”, ông Quang nói và đồng thời nhìn nhận, quý IV thường là mùa cao điểm bán hàng, nhưng với diễn biến lãi suất tăng, tín dụng chưa rộng cửa, tâm lý tiêu dùng yếu, cuối năm nay có thể là thời điểm thị trường bất động sản xảy ra hiện tượng sàng lọc mạnh.