Nườm nượp người lùng mua đất ở thôn Quân Giai, xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, Hà Nội.

Giá đất tăng gấp 2-3 lần

Khoảng 2 tuần nay, thôn Quân Giai, xã Đồng Trúc bỗng nhộn nhịp lạ thường khi xuất hiện hàng đoàn xe ô tô “người Hà Nội” xuống xem đất, mua đất. Mục tiêu mà họ nhắm tới là khu giãn dân của xã được bàn giao cho dân từ hơn 15 năm trước. Năm 2019, giá đất ở đây chỉ khoảng 4 - 4,5 triệu đồng/m2, nhưng mấy ngày qua đã được đẩy lên gấp 2-3 lần, khoảng 8-9 triệu đồng/m2, thậm chí có khu đất đẹp được hét giá 20 triệu đồng/m2.

“Giá đất ở khu vực này tăng từng ngày khi Vingroup dự kiến xây khu đô thị ở đây. Hiện giá đất thổ cư chỉ quanh mức 9 triệu đồng/m2 là hợp lý, nhưng 1-2 tuần nữa có thể lên đến 14-15 triệu đồng/m2, còn không có đất mà mua”, anh Phạm Công Thành, môi giới bất động sản khu vực này cho biết.

Theo tìm hiểu, đầu tháng 3/2020, Vingroup đã gửi văn bản tới UBND huyện Thạch Thất đề xuất việc đầu tư xây dựng 2 khu đô thị trên địa bàn huyện này. Theo đó, Khu đô thị số 1 dự kiến rộng khoảng 200 ha, nằm giáp Đại lộ Thăng Long và Khu công nghệ cao Hòa Lạc. Khu đô thị số 2 dự kiến khoảng 300 ha, nằm giáp huyện Quốc Oai, cách Đại lộ Thăng Long khoảng 500 m.

Cách đây 1 tuần, một số lô đất ở thôn Quân Giai mới có giá 6-7 triệu đồng/m2, thì nay đã được rao lên đến 8-9 triệu đồng/m2. Tuy giá đất tăng, nhưng hạ tầng gần như không có gì, chủ yếu là đất vườn, nhiều người “cam kết” có thể chuyển đổi đất vườn thành đất thổ cư. Hiện có khoảng 47 lô đất ở khu giãn dân đang được rao bán với giá từ 9 đến 20 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Anh Lê Quang Hòa, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Xuân Hòa cho biết, việc tăng giá, sốt đất ở Thạch Thất chỉ xuất hiện ở các khu vực vùng đệm của dự án mà Vingroup đề xuất xây dựng. Còn các khu vực khác vẫn bình thường, giao dịch tương đối kém.

Theo ông Nguyễn Văn Quang, Giám đốc một công ty chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản, việc đổ xô đi mua đất như trên là một hình thức đầu tư kiểu đầu cơ, lướt sóng, tâm lý đám đông. “Để kiếm lời, nhiều “cò đất” đưa ra những thông tin không chính xác, được tô hồng. Hãy cẩn trọng trong đầu tư, đừng nghe tin đồn, bởi có tin đồn tinh vi tới mức đúng 50%, khiến người mua sợ mất cơ hội mà vội vã xuống tiền, nhưng sau đó nhận trái đắng”, ông Quang nói.

Đến thời điểm hiện tại, UBND huyện Thạch Thất vẫn chưa có phản hồi về đề xuất của Vingroup. Nhưng nếu đề xuất được chấp thuận, thì cũng phải vài năm nữa, khu vực này mới hoàn thiện hạ tầng, quy hoạch và xây dựng dự án. 

Theo ông Nguyễn Đình Nghi, Phó chủ tịch UBND xã Đồng Trúc, chính quyền địa phương đã nắm bắt được tình hình mua bán đất ở khu đất giãn dân Quan Giai. “Chúng tôi cũng bất ngờ trước cơn sốt đất này. Đây là cơn sốt ảo, chủ yếu do 'cò' đất từ nơi khác về thổi giá, làm náo loạn thị trường. Chúng tôi đã chỉ đạo công an xã về khu vực này để giải tán đám đông, vừa để kiểm soát cơn sốt đất, vừa để hạn chế tình trạng tụ tập đông người trong bối cảnh dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp”, ông Nghi cho biết.

Cảnh giác với sốt ảo đất

“Kịch bản” sốt đất ở Đồng Trúc rất giống cơn sốt đất tại huyện Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu) đầu năm nay. Vào tháng 2, tại các xã Bình Ba, Nghĩa Thành và Đá Bạc, xuất hiện hàng ngàn người tìm đến mua đất khi “lộ” văn bản của UBND tỉnh này chấp thuận cho một tập đoàn lớn nghiên cứu làm dự án bất động sản hơn 800 ha tại đây. Cơn sốt mua bán trao tay diễn ra suốt ngày đêm, giá tăng vọt, nhưng chỉ 10 ngày sau thì “xịt lốp” khi chính quyền cảnh báo giao dịch đất nền không pháp lý, phân lô bán nền trái pháp luật.

Trước đó, năm 2019, cũng xuất hiện các cơn sốt đất nền ở Phú Quốc, Vân Đồn, Khánh Hòa, Đà Nẵng. Những cơn sốt đất ảo được nhận biết bằng việc giá đất tăng trên 100% trong 6 - 12 tháng và xảy ra cục bộ tại một vài khu vực có quy hoạch hoặc có dự án hạ tầng tầm cỡ. Những khu vực càng có lợi thế về vị trí và hạ tầng thì cơn sốt đất có thể càng kéo dài.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, các cơn sốt chỉ mang tính một chiều, bởi giao dịch không có nhiều, chỉ do các nhà đầu cơ tự thổi giá với nhau nhằm tạo sóng. Bên cạnh đó, sau nhiều cơn sốt đã xảy ra, người mua dần tỉnh táo và cảnh giác hơn trước các chiêu bài làm giá. Cùng với sự vào cuộc kịp thời của chính quyền địa phương, thời gian kéo dài của các cơn sốt đất ngày càng được rút ngắn.

Theo ông Đính, đi kèm với sốt đất là các rủi ro. Thứ nhất, ở một số khu vực chưa được Nhà nước đầu tư về hạ tầng, nếu xuống tiền trong cơn sốt đất, thì nhà đầu tư rất dễ mua phải giá cao hơn giá trị thực tế thị trường, bởi giá trị đất thường đi theo giá trị đầu tư hạ tầng. Trong ngắn hạn, các nhà đầu tư luôn đẩy giá với hy vọng bán lại cho người khác. Điều này có thể có lợi trong giai đoạn đầu, nhưng những người đến sau sẽ chịu nhiều rủi ro.

Thứ hai là rủi ro pháp lý. Những nhà đầu tư “lướt sóng” các khu đất nông nghiệp, đất công, đất canh tác hay đất trồng cây lâu năm… sẽ đối mặt với rủi ro rất cao, bởi đây là loại đất mà Nhà nước cấm giao dịch.

Thứ ba là rủi ro về quy hoạch. Hầu hết đất đai ở các đặc khu hiện chưa rõ ràng về quy hoạch, nên nhà đầu tư rất dễ mua phải đất giải tỏa, đền bù để thực hiện dự án. Với các nhà phát triển dự án, họ sẽ gặp khó khăn nhiều hơn trong việc giải phóng mặt bằng, phải đền bù với giá đất cao, chấp nhận các chi phí cao hơn giá trị thực.

Theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, khi giao dịch mua đất sốt ảo, nhà đầu tư cá nhân có khả năng mất tiền khi thị trường đảo chiều nhanh chóng. Đối với các bất động sản chưa hoàn thiện về mặt pháp lý, nhà đầu tư đối mặt với nguy cơ mất trắng khi đầu tư.