Mặt khác, nó giúp bình ổn về giá cả trên thị trường bất động sản, kéo sản phẩm bất động sản về giá trị thực phù hợp hơn.

Nhiều tín hiệu vui

Trên địa bàn Hà Nội hiện nay đang có một số nhà ở xã hội mở bán như dự án IEC Tứ Hiệp (huyện Thanh Trì) của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và cơ điện IEC, dự án Ecohome 3 (Bắc Từ Liêm) của Capital House, dự án N07-1, N07-2 Khu đô thị Sài Đồng (Long Biên) của Công ty cổ phần Xây dựng số 3 Hà Nội, mới nhất là dự án nhà ở xã hội Thăng Long Green City (Kim Chung, Đông Anh)… Các dự án này cung cấp hàng trăm căn hộ đáp ứng nhu cầu cho người thu nhập thấp.

Có thể nói, kể từ khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, thị trường chứng kiến rất ít dự án nhà ở xã hội được triển khai và các dự án như trên hiện nay rất hiếm hoi. Tuy nhiên, điều này được kỳ vọng sẽ được giải quyết trong thời gian tới khi Chính phủ triển khai các gói tín dụng hỗ trợ tiếp theo cho nhà ở xã hội.

Bắt đầu xuất hiện một số dự án nhà ở xã hội mới mở bán trên địa bàn TP. Hà Nội. Ảnh: Dũng Minh

Cụ thể, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, Chính phủ đã chỉ định 4 ngân hàng VietinBank, Vietcombank, Agribank, BIDV cấp vốn cho dự án nhà ở xã hội vay. Các ngân hàng này sẽ cho vay như các dự án thương mại bình thường, nhưng phần chênh lệch lãi suất thì Nhà nước sẽ bù vào. Nhà nước cấp 3.000 tỷ đồng, các ngân hàng này sẽ huy động thêm, cung cấp cho các dự án nhà ở xã hội 90.000 tỷ đồng, gấp 3 lần gói tín dụng trước đây.

“Khi gói hỗ trợ này có hiệu lực, sẽ giúp cho các dự án nhà ở xã hội trước đây chưa tìm được nguồn vốn có cơ hội được xây dựng. Đây là yếu tố thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới. Do đó, các doanh nghiệp đã có dự án được phê duyệt nên tận dụng cơ hội để triển khai ngay dự án. Đây được xem như là chiếc “phao” cứu sinh nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Nội và các đô thị lớn”, ông Đính nói.

Theo ông Đính, gói tín dụng này không chỉ đáp ứng lượng khá lớn vốn cho các đối tượng chính sách để vay mua nhà ở xã hội, mà còn giúp bình ổn về giá cả trên thị trường bất động sản và giúp cân bằng về sản phẩm giữa nhà ở bình dân với cao cấp.

Ông Châu ví dụ, như tại TP. HCM, giá nhà ở xã hội đa số là khoảng 15 triệu đồng/m2, trong khi hiện nay, giá nhà thương mại bình quân khoảng 40 triệu đồng/m2. Khi giải quyết nhu cầu thật, người dân sẽ mua được nhà ở xã hội với giá rẻ hơn rất nhiều so với mua nhà thương mại. Khi đó, các chủ đầu tư sẽ mất một nguồn nhu cầu, phải cơ cấu giảm giá để cạnh tranh.

Trong khi nguồn cung nhà thu nhập thấp đang rất thiếu, thì nhiều dự án tái định cư lại bị bỏ không. Ảnh: Dũng Minh

Cần khơi thông thủ tục

Dù thị trường Hà Nội đang có một số dự án nhà ở xã hội được mở bán, nhưng nguồn cung trên vẫn chưa thấm vào đâu so với nhu cầu về nhà ở của người thu nhập thấp, chưa kể việc bán nhà tại nhiều dự án nhà ở xã hội còn nhập nhằng, người mua vẫn phải trả tiền chênh nếu muốn chắc mua được nhà, khiến mức giá đôi lên cao, không phải mức 13,5 - 15 triệu đồng/m2 như ban đầu.

Cụ thể, theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay cả nước có 1.040 dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp tại đô thị và công nhân khu công nghiệp. Trong đó, có 507 dự án nhà ở xã hội độc lập với tổng diện tích đất hơn 1.375 ha và 533 dự án được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, với diện tích đất hơn 1.983 ha.

Hiện đã có 248 dự án hoàn thành với tổng diện tích hơn 5.175.000 m2 sàn, quy mô khoảng 103.500 căn hộ; 264 dự án đang triển khai (10.825.000 m2 sàn xây dựng, 216.500 căn hộ). Các dự án còn lại chưa triển khai hoặc đang làm thủ tục đầu tư xây dựng. So với mục tiêu đề ra trong Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 (12,5 triệu m2 sàn nhà ở), việc phát triển nhà ở xã hội đến nay mới đạt khoảng 41,4%.

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân của việc nhà ở xã hội không phát triển được là do một số cơ chế hỗ trợ các đối tượng chính sách xã hội cải thiện được nhà ở còn bất cập, trong đó có Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Mới đây, tại Hội nghị lấy ý kiến sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Nghị định số 100, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, quá trình triển khai thực hiện các chính sách về nhà ở xã hội đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế cần được khắc phục.

Cụ thể, khó khăn, vướng mắc liên quan đến quy định nhóm đối tượng chính sách xã hội; quy định chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội phải dành 20% quỹ nhà ở trong dự án; quy định về một số thủ tục hành chính còn phức tạp như phải thẩm định về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội… Bên cạnh đó, còn có khó khăn, hạn chế về nguồn vốn, quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội…

Tương tự, theo VNREA, hiện còn tồn tại một số vướng mắc trong mua bán nhà ở xã hội. Những vướng mắc này khi được xem xét tháo gỡ sẽ tạo điều kiện cho cả người mua nhà ở xã hội cũng như các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án.

Chẳng hạn, về hồ sơ mua bán nhà ở xã hội, hiện nay, người mua nhà gặp nhiều khó khăn khi xin xác nhận nội dung này, vì cơ quan, tổ chức nơi người mua nhà đang làm việc không thể nắm được hoặc không muốn xác nhận về thực trạng nhà ở của nhân viên.

Về thủ tục mua bán nhà ở xã hội, hiện nay, với mỗi đợt mở bán, chủ đầu tư sẽ mất tối thiểu là 60 ngày làm việc để chỉ tiếp nhận được hồ sơ mua nhà của khách hàng, bao gồm gửi thông báo cho Sở Xây dựng trước 30 ngày làm việc và thời gian tiếp nhận hồ sơ tối thiếu là 30 ngày làm việc. Thời gian này, theo VNREA là quá dài, gây ảnh hưởng tới số đợt mở bán trong năm làm ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh dự án nhà ở xã hội…

Ở góc độ khác, chia sẻ với phóng viên Báo đầu tư bất động sản, nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng, việc khống chế lợi nhuận không quá 10% với dự án nhà ở xã hội cũng là một rào cản khiến doanh nghiệp không mấy mặn mà phát triển nhà ở xã hội.

“Bất kỳ doanh nghiệp nào khi hoạt động sản xuất đều đặt lợi nhuận lên hàng đầu. Với tỷ suất lợi nhuận 10% hay 15% cũng không khiến giá nhà ở xã hội tăng cao, tuy nhiên tăng thêm 15% có thể thu hút doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này”, đại diện doanh nghiệp cho biết.

Còn theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tichh CEN Group, đầu tư nhà ở xã hội sẽ nhận được ưu đãi về tiền sử dụng đất và việc lập, phê duyệt dự án sẽ được tiến hành nhanh chóng. Tuy nhiên, vấn đề chính ở chỗ, yếu tố “xã hội” ở đây được doanh nghiệp hiểu như là nhiệm vụ và trách nhiệm với các đối tượng chính sách xã hội.

Bên cạnh việc giới hạn lợi nhuận 10% - một mức lợi nhuận mong manh, rất dễ trở thành phi lợi nhuận, thì việc phê duyệt dự án, giá thành, giá bán được thực hiện rất nghiêm ngặt nên ít thu hút được doanh nghiệp tham gia.

Trong khi đó, ông Vũ Văn Trường, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thiên Lộc cho biết, tranh thủ chính sách hỗ trợ lãi suất vay cho nhà ở xã hội, hiện Công ty đang chuẩn bị đầu tư dự án nhà ở xã hội tại khu công nghiệp cho công nhân. Tuy nhiên, theo Nhà nước cần có cơ chế trong việc tạo quỹ đất sạch để thu hút các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực nhà ở xã hội, góp phần thực hiện tốt kế hoạch chiến lược phát triển nhà ở quốc gia thời gian tới.