Việc quản lý phát triển đô thị tại Việt Nam còn nhiều bất cập

Kinh nghiệm của Hàn Quốc

Sau chiến tranh, vào đầu thập niên 70 của thế kỷ trước, Chính phủ Hàn Quốc thực hiện một loạt cải cách về chính sách kinh tế. Đây là giai đoạn bùng nổ về công nghiệp hóa và đô thị hóa tại quốc gia này, nên nhu cầu nhà ở cũng gia tăng, khoảng 10%/năm. Việc thiếu hụt nhà ở đã trở nên trầm trọng, đặc biệt là tại Thủ đô Seoul và Pusan, tỷ lệ đáp ứng nhà ở giảm từ 80% những năm 60 xuống còn 60% vào đầu những năm 70.

Để xử lý tình trạng này, Chính phủ Hàn Quốc đã ban hành Luật Khuyến khích xây dựng nhà ở (năm 1972) nhằm mục đích tăng cung về nhà ở. Sau sắc luật này, một kế hoạch lớn về xây dựng nhà ở được dự kiến triển khai với khoảng 2,5 triệu đơn vị nhà ở được xây dựng trong vòng 10 năm (từ 1972 - 1981). Tuy nhiên, do nguồn vốn đầu tư thiếu hụt, nên kế hoạch này không được thực hiện hoàn chỉnh.

Tình trạng đầu cơ nhà ở tăng nhanh, lũng loạn thị trường, kéo theo nhiều hệ lũy đã buộc Chính phủ phải vào cuộc, tham gia vào điều tiết thị trường. Một trong những giải pháp được đưa ra là thành lập Tập đoàn Phát triển đất đai Hàn Quốc, thay mặt Nhà nước thực hiện chính sách phát triển đất đai, tư nhân không được phép tham gia lĩnh vực phát triển đất, nhà ở; hệ thống giá trần nhà ở cũng được ban hành trong giai đoạn này.

Đến thập niên 80, Chính phủ Hàn Quốc tiếp tục đưa ra các chính sách kinh doanh nhà ở có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước nhằm chống đầu cơ nhà ở, như hệ thống đấu giá trái phiếu "bond-bidding". Theo đó, người mua căn hộ mới xây từ Chính phủ phải tham gia đấu giá căn hộ này, người trả giá cao nhất được mua, nhưng trước đó, họ phải mua một lượng nhất định trái phiếu chính phủ (trái phiếu loại II).

Ngoài ra, Chính phủ Hàn Quốc còn ban hành quy định điều chỉnh thời gian mua nhà. Theo đó, người đã mua 1 căn hộ lần đầu thì sau 5 năm không được tham gia đấu giá mua căn hộ thứ 2 so với 3 năm như trước. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng lập văn phòng điều tra việc trốn thuế mua bán bất động sản và điều tra nguồn gốc tiền mua bất động sản, những đối tượng "đầu cơ chuyên nghiệp" bị công bố tên rộng rãi... Hệ thống giá trần thống nhất đối với tất cả các đối tượng xây dựng căn hộ để bán cũng được áp dụng.

Các chính sách này đã mang lại hiệu quả khi nạn đầu cơ được hạn chế một cách tối đa, cho phép Chính phủ Hàn Quốc tiếp tục thực hiện chính sách phát triển thị trường nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho thuê và tập trung vào các đối tượng xã hội có khó khăn về nhà ở. Từ năm 1988 - 1992, một chương trình mang tính chất tổng thể - kế hoạch xây dựng 2 triệu căn hộ được triển khai (1,5 triệu căn hộ để bán, 500.000 căn hộ cho thuê). Có 190.000 căn hộ cho thuê lâu dài được Chính phủ Hàn Quốc hỗ trợ đến 80%, đây được coi là một cột mốc thành công của chính sách nhà ở Hàn Quốc.

Giai đoạn tiếp theo, từ thập niên 90 cho đến nay, Chính phủ Hàn Quốc tập trung vào việc ổn định cư trú cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình, thấp kết hợp với việc nâng cao chất lượng sống cho các hộ dân này. Nhờ đó, đã giảm dần khoảng cách chênh lệch về chất lượng sống giữa tầng lớp dân cư. 

Cách làm của Việt Nam

Là một quốc gia có nhiều điểm tương đồng, Việt Nam cũng đang gặp phải những vấn đề tương tự như Hàn Quốc thập niên 70 - 80, nhất là sau khi Việt Nam mở cửa hội nhập với thế giới. Với sự phát triển của kinh tế, quá trình đô thị hóa cũng diễn ra nhanh ở Việt Nam và áp lực dân số tăng nhanh ở các đô thị lớn, khiến nhu cầu về nhà ở tăng mạnh.

Khi đó, gần như mọi nguồn lực của xã hội đều đổ dồn vào bất động sản, tạo nên những cơn sốt nóng trên thị trường. Do để tình trạng đầu cơ lũng loạn trong thời gian dài, mà thiếu đi sự kiểm soát từ cơ quan quản lý, khiến bong bóng bất động sản hình thành và sau khi bong bóng bị vỡ, hệ lụy nó để lại rất lớn, với hàng loạt dự án treo, dự án sai quy hoạch, không phép, dự án ma, lừa đảo… và quan trọng hơn là cục máu đông nợ xấu bất động sản làm ảnh hưởng chung tới cả nền kinh tế.

Tuy nhiên, dù thực trạng của thị trường hiện nay của Việt Nam khá giống với Hàn Quốc của những năm 70-80 thế kỷ trước, nhưng phản ứng của cơ quan quản lý Việt Nam lại khá chậm và còn nhiều lúng túng.

Dù nguy cơ bong bóng đã hình thành từ năm 2007-2008, nhưng mãi cho tới năm 2014, Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi với những quy định chặt chẽ hơn về quản lý, giám sát sử dụng đất đai và triển khai các dự án xây dựng, bất động sản mới được ban hành, trong khi đó, tại Hàn Quốc, ngay sau khi có dấu hiệu về tình trạng đầu cơ và thao túng giá nhà đất, Chính phủ Hàn Quốc đã thực hiện ngay chính sách phát triển đất đai tập trung, trong đó đáng chú ý là hệ thống trần giá được phối hợp thực hiện khá đồng bộ và hiệu quả. Vấn đề đầu cơ nhà đất được kiểm soát và giám sát rất chặt chẽ, nhờ đó tạo cho hoạt động kinh doanh, đầu tư xây dựng bất động sản vận hành một cách trơn tru và có hiệu quả.

Chưa kể, trong quá trình phát triển và xây dựng đô thị, Chính phủ Hàn Quốc cũng khá chú trọng về cơ sở hạ tầng giao thông đường bộ. Theo GS. Jaiyoung Ryu, nguyên cố vấn cao cấp của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và Giao thông Hàn Quốc, đây được coi là điểm mấu chốt để giúp tạo hiệu quả phát triển đô thị.

 “Phát triển quy hoạch đô thị đầu tiên phải gắn với việc quy hoạch hạ tầng cơ sở giao thông đường bộ. Sau chiến tranh, Hàn Quốc cũng đề ra rất nhiều mục tiêu, kế hoạch để phát triển đất nước và điều mà chúng tôi tập trung là xây dựng một mạng lưới liên kết khu vực, từ trung tâm đô thị đến các vùng ngoại ô, thậm chí là các khu vực cư dân nông thôn liền kề. Việc hệ thống giao thông thuận tiện sẽ giúp cho các hoạt động vận tải dễ dàng, tiết kiệm chi phí, chưa kể, còn giúp phát triển du lịch vùng, mang lại nguồn thu rất lớn cho đất nước. Tuy nhiên, yếu tố cần phải quan tâm là phải đảm bảo hạ tầng công cộng cho mọi đối tượng, người già, trẻ nhỏ, người lao động và cả những người khuyết tật”, GS. Jaiyoung Ryu chia sẻ.

Về phát triển đô thị Việt Nam, ông Dương Đức Khang, Phó Chủ tịch UBND TP. Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình cho biết, chúng ta chưa chú tâm vào phát triển đô thị theo chiều sâu, mà thường tập trung phát triển theo chiều rộng.

“Phát triển đô thị phải có sự thống nhất từ trên xuống dưới, không có chuyện quy hoạch tổng thể cả vùng một đằng, đến khi triển khai xây dựng lại một nẻo. Sau đó lại phải xử lý, rất mất thời gian và hiệu quả không cao”, ông Khang nói và cho biết, ở đây là do vấn đề ở khâu tổ chức triển khai phối hợp giữa các cấp ban ngành trong cùng một địa phương.

Thực trạng này xảy ra ở hầu hết các địa phương trong cả nước, ngay cả các thành phố lớn. Do chất lượng nguồn nhân lực của chúng ta chưa cao, nên sự kết nối trong việc triển khai sẽ không thực sự tốt tại các địa phương. Đây là vấn đề đã được Chính phủ chỉ ra trong rất nhiều cuộc họp, mà mới đây nhất việc triển khai Đề án 1961 theo Quyết định 1961 của Thủ tướng Chính phủ kỳ vọng sẽ là một bước đi giải quyết cho vấn đề này.