Hạ tầng “khủng” kích hoạt sức bật

Khu vực Đông Bắc của TP.HCM (gồm phần lớn vùng đất trước đây thuộc tỉnh Bình Dương) đang nổi lên như một “đầu sóng” của thị trường bất động sản phía Nam với nhiều yếu tố bệ đỡ từ hạ tầng và dân số đang hội tụ. Trong đó, việc chính quyền thành phố thúc đẩy mạnh nhiều dự án giao thông trọng điểm chính là đòn bẩy để khu vực này bước vào một chu kỳ tăng giá mới.

Đơn cử, một trong các động lực rõ ràng nhất là dự án mở rộng đoạn của Quốc lộ 13 từ cầu Bình Triệu đến Vĩnh Bình (khoảng 6km) sẽ nâng cấp từ 4-6 làn xe lên 10 làn xe, mặt cắt rộng đến 60 m, và dự kiến có khoảng 3,2 km đoạn đường trên cao. Tổng mức đầu tư ước khoảng 21.000 – 21.700 tỷ đồng. Công trình sẽ khởi công vào quý IV/2026, hoàn thành vào khoảng 2028. Ghi nhận thực tế, vào cuối năm 2025 đoạn quốc lộ 13 mở rộng ngang phường Bình Hoà TP.HCM sẽ hoàn thành trước.

Quốc lộ 13 đoạn qua phường Bình Hoà, TP.HCM đang tăng tốc hoàn thành mở rộng dự kiến cuối năm 2025.

Cùng với đó là tuyến đường ven sông Sông Sài Gòn đi qua khu Đông Bắc (đoạn từ Quốc lộ 13 đến đường Vĩnh Phú 40) đã được phê duyệt mở rộng lên 32 m, tổng vốn khoảng 5.000 tỷ đồng, triển khai giai đoạn 2025-2030.

Song song, tuyến metro số 2 (Bình Dương trước đây) chạy ngang quốc lộ 13, kết nối metro 3B TP.HCM là 1 trong 10 hạng mục Sở Xây Dựng TP.HCM đề xuất ưu tiên đầu tư.

Mới đây, Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 318, triển khai cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 188, cho phép Hà Nội và TP. HCM lập dự án và đấu giá quỹ đất quanh các ga metro, depot theo mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD - Transit Oriented Development). Theo đó, 2 đô thị lớn nhất cả nước sẽ rà soát, điều chỉnh quy hoạch vùng phụ cận ga, bố trí ngân sách địa phương cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đồng thời tổ chức đấu giá công khai quỹ đất TOD để huy động nguồn thu phát triển hạ tầng.

Động thái này được giới chuyên gia đánh giá là “kích hoạt vùng giá trị mới” cho bất động sản đô thị. Quỹ đất quanh metro - vốn được xem là “đất vàng” do khả năng kết nối vượt trội sẽ không chỉ là nơi trung chuyển, mà còn trở thành trung tâm thương mại, nhà ở, văn phòng sầm uất.

Nhìn vào quy hoạch chung có thể thấy những dự án hạ tầng khu Đông Bắc TP.HCM không chỉ mang ý nghĩa về giao thông mà còn tạo “khung” cho phát triển đô thị mới từ việc kết nối, lan tỏa dân cư, thu hút dịch vụ. Hơn nữa, sau khi TP.HCM mở rộng địa giới (sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu) trở thành siêu đô thị với quy mô lớn hơn, dân số đông hơn, tạo áp lực lớn về nhà ở.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, sau sáp nhập, khu vực Đông Bắc TP.HCM được đánh giá là khu vực có nền tảng tốt nhất để đón sóng đầu tư, nhờ yếu tố “kiềng ba chân”: kinh tế năng động, hạ tầng đồng bộ và dòng dân cư ổn định.

Sự hiện diện của lực lượng lao động trẻ, ổn định và đông đảo, trong đó 1/5 là người nhập cư, hàng chục ngàn chuyên gia cao cấp nước ngoài đang tạo ra nhu cầu nhà ở ở mức cao và thực chất. Đây cũng là lý do khiến phân khúc căn hộ trung, cao cấp tại khu vực này đang bước vào chu kỳ tăng trưởng rõ nét, với tỷ lệ hấp thụ cao và lợi suất cho thuê hấp dẫn.

Thị trường sẵn sàng vào chu kỳ mới

Khi hạ tầng chính hướng vào khu Đông Bắc bắt đầu “sáng đèn” và nhu cầu nhà ở thực tăng lên, thì việc giá bất động sản tại đây có thể bước vào chu kỳ mới. Trên thực tế, hàng loạt dự án nằm ven Quốc lộ 13, trục xương sống nối TP.HCM với các tỉnh miền Đông Nam Bộ đang “đón sóng” hạ tầng và thu hút sự quan tâm của thị trường.

Trong đó, La Pura được phát triển bởi Phát Đạt là một ví dụ tiêu biểu. Dự án tọa lạc ngay mặt tiền Quốc lộ 13, phường Bình Hoà với mức giá tham chiếu trên dưới 55 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng phường An Khánh, nhưng lại sở hữu vị trí kết nối trực tiếp với trung tâm thành phố qua cầu Bình Triệu và quốc lộ mở rộng.

Nhà phát triển dự án này cũng nhấn mạnh triết lý phát triển “Urban Healing in Nature”, ứng dụng thiết kế xanh trong tầm mắt, hướng đến nhu cầu sống chất lượng hơn. Với vị trí và mô hình này, La Pura đang được giới đầu tư đánh giá là “đi trước đón đầu” đợt sóng mới dọc Quốc lộ 13.

Dự án hưởng lợi rõ rệt từ việc mở rộng Quốc lộ 13, sau khi hoàn thành sẽ giúp rút ngắn thời gian di chuyển vào ngã tư Hàng Xanh chỉ còn khoảng 15 phút. Được biết, sau thành công của phân khu Zenia với 95% giỏ hàng tìm được chủ nhân, sắp tới Nhà phát triển Phát Đạt sẽ ra mắt Risa by La Pura - Toà tháp đầu tiên tại Việt Nam thiết kế dành cho trẻ em.

Theo phân tích của các chuyên gia, những dự án dọc Quốc lộ 13 đang tạo nên “cụm tăng trưởng mới” cho khu Đông Bắc TP.HCM, tương tự cách khu Đông TP.HCM từng bứt phá nhờ tuyến Xa lộ Hà Nội và cao tốc Long Thành – Dầu Giây. Đáng chú ý, mặt bằng giá sơ cấp tại khu vực khu Đông Bắc dao động 55 - 70 triệu đồng/m2, thấp hơn khu Thủ Đức khoảng 30% - 40% trong khi tiềm năng kết nối không hề thua kém. Đây chính là lợi thế kép cho người mua khi giá còn mềm nhưng biên độ tăng giá và thanh khoản lại đang mở rộng.

Dĩ nhiên, không phải toàn bộ khu Đông Bắc đều đồng đều. Tốc độ tăng giá sẽ phụ thuộc rất lớn vào vị trí cụ thể, pháp lý và tiến độ của từng dự án. Các chuyên gia cảnh báo, một khi Quốc lộ 13 khởi công giai đoạn 2026–2028, giá đất quanh tuyến có thể tăng nhanh, nhưng sau đó sẽ bước vào giai đoạn thanh lọc. Theo đó, dự án có chất lượng, hạ tầng và tiện ích tốt mới giữ được đà tăng.