Các quan điểm vẫn quanh quẩn với ngoại cảnh, chưa đi vào đúng bản chất của trách nhiệm và biện pháp giải quyết với vấn đề chung cư.

Tại Việt Nam, các dự án chung cư bắt đầu phát triển từ năm 1998, và đến nay, gần 80% nguồn cung nhà ở ra thị trường là chung cư, đúng như Chiến lược phát triển nhà ở đã được phê duyệt.

Phát triển mạnh chung cư, nhưng nhiều bất cập trong quản lý phát triển loại hình này chưa được chính quyền chịu giải quyết. Từ thực thi trái pháp luật đất đai, xây dựng, tới chất lượng xây dựng, dịch vụ kém, rồi tới bảo đảm an toàn, an ninh cuộc sống, rồi tới nữa là việc cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ, và nhất là tranh chấp giữa chủ đầu tư và cộng đồng cư dân. Hàng loạt chướng ngại vật đang đặt ra trên con đường phát triển chung cư.

Nhà nước ta luôn đặt vấn đề cấp giấy chứng nhận về đất đai và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) như một nhiệm vụ trọng tâm. Năm 2004, Chính phủ đã đặt nhiệm vụ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận vào năm 2007. Song đến 2007, việc này không hoàn thành.

Chính phủ lại tiếp tục cho lùi tới 2008 và việc này cũng lại không xong. Năm 2009, Quốc hội đã cam kết thực thi nhiệm vụ này vào 2010 trong Nghị quyết số 36/2009/QH12, nhưng rồi lại thêm một lần thất hẹn.

Quốc hội lại tiếp tục gia hạn hoàn thành vào 2013. Nhưng đến hết năm 2013, không có kết luận cụ thể là hoàn thành hay không, nhưng cơ quan liên quan cũng không nói gì thêm về câu chuyện này. Và thực tế thì vẫn  bề bộn, dở dang...

Tại các đô thị, việc cấp giấy chứng nhận bị tắc nghẽn chủ yếu tại các dự án chung cư. Hầu hết các nhà đầu tư chung cư đều có sai phạm ở mức độ khác nhau trong việc xây dựng, làm không đúng như quy hoạch và giấy phép. Cái sai đó rất khó sửa, hệ quả: chủ đầu tư không sửa, căn hộ đã bán hết, chính quyền không cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ. Một mối quan hệ tay ba gồm chính quyền, chủ đầu tư chung cư và cộng đồng cư dân quá phức tạp, làm cho việc cấp giấy chứng nhận bị tắc nghẽn hoàn toàn.

Trong khoảng 2011-2012, tôi đã có kiến nghị giải pháp hãy tách mối quan hệ tay ba này thành ba mối quan hệ tay đôi. Thứ nhất là quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ, gắn kết bằng hợp đồng mua căn hộ. Khi hợp đồng đã thanh lý và bàn giao xong căn hộ thì mối quan hệ này coi như đã hoàn thành. Thứ hai là quan hệ giữa người mua căn hộ và chính quyền, khi mối quan hệ thứ nhất đã hoàn thành thì chính quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ. Thứ ba là mối quan hệ giữa chủ đầu tư và chính quyền. Chính quyền kiểm tra toàn bộ việc xây dựng chung cư dựa trên dự án đã được phê duyệt và xử lý mọi vi phạm dựa trên nguyên tắc "Nhà nước thu lại mọi lợi ích sinh ra từ vi phạm pháp luật". Đây là cách để các chủ đầu tư không tái phạm trong tương lai.

Nhiều địa phương, trong đó có Hà Nội, đã tiếp thu không đầy đủ kiến nghị của tôi. Mối quan hệ thứ nhất và thứ hai đã giải quyết tốt. Giấy chứng nhận đã được cấp, kể cả những chung cư có sai phạm nghiêm trọng nhưng đã bán hết các căn hộ. Xử lý mối quan hệ thứ ba giữa chính quyền và chủ đầu tư lại không được mạnh mẽ tới mức cần thiết. Vì vậy mà các sai phạm pháp luật tại các dự án chung cư vẫn không giảm, thậm chí còn tiếp tục tăng, ví dụ như hành vi không chuyển giao phí bảo trì. Đó là nguyên nhân gây khiếu kiện, xung đột vẫn tiếp tục tại nhiều dự án chung cư.

Hai năm trước, gia đình tôi có mua một căn hộ "còm" tại chung cư N3 Nguyễn Công Trứ, Hà Nội mà chủ đầu tư là Công ty Xây dựng Nhà số 7, trực thuộc UBND Hà Nội. Sau gần 2 năm, tôi vẫn không được cấp giấy chứng nhận.

Tôi thấy lạ vì Hà Nội đã từng cấp giấy chứng nhận cho rất nhiều chung cư có sai phạm nghiêm trọng. Hỏi Văn phòng Đăng ký đất đai của Hà Nội, tôi mới hay Hà Nội đã quyết định quay trở lại mối quan hệ tay ba phức tạp nói trên, sau khi bị Thanh tra Chính phủ kết luận là chưa xử lý các vi phạm của chủ đầu tư mà đã cấp giấy chứng nhận. Như vậy, việc phải làm là xử lý vi phạm pháp luật của các chủ đầu tư chứ không phải là lại quay lại ách tắc tay ba cũ để không cấp được giấy chứng nhận cho dân nữa.

Chuyển sang ách tắc phí bảo trì chung cư, giới thạo về quản lý chung cư đều cho rằng phí này là cần thiết để duy trì cuộc sống ở chung cư. Nhưng nay tại nhiều dự án, các chủ đầu tư vẫn không bàn giao phí này, gây khó khăn cho vận hành tòa nhà. Chủ đầu tư đang ngang nhiên vi phạm pháp luật mà chính quyền không làm gì nổi trong một nhà nước pháp quyền là một điều vô cùng phi lý.

Rồi còn vài chung cư đã bị cháy gây chết nhiều người, nhiều chung cư không bảo đảm đủ tiêu chuẩn kỹ thuật về phòng cháy, chữa cháy. Yếu tố an toàn bị lơi lỏng khi nhiều trẻ em đã thiệt mạng do rơi từ lầu cao xuống đất. Tại nhiều chung cư, chất lượng dịch vụ điện, nước, thang máy, an ninh không bảo đảm. Và trên bức tranh chung cư, nhiều chủ đầu tư vẫn vi phạm pháp luật với nhiều kiểu, nhiều lần nhưng gần như không bị xử lý, hoặc có thì cũng rất yếu ớt. Vậy cái gì làm cho cư dân ít được chính quyền bảo vệ và chính quyền khó xử lý nghiêm các chủ đầu tư vi phạm pháp luật? Phải chăng chính quyền không biết giải quyết, hay có một loại bôi trơn nào đó làm cho chính quyền không muốn giải quyết?

Đã đến lúc cần một cuộc rà soát, đánh giá toàn diện về sự tuân thủ pháp luật của các dự án chung cư tại Hà Nội và TP HCM, hai điểm nóng trên cả nước; đồng thời chấm điểm tín nhiệm đối với các chủ đầu tư dự án bất động sản và các cơ quan quản lý bất động sản một cách công khai, minh bạch. Chính phủ cần giao cho một tổ chức độc lập thực hiện việc này.