Thời gian thực hiện dự án kéo dài làm tăng giá nhà

Dù dự án nhà ở xã hội được kỳ vọng giúp người thu nhập thấp an cư tại đô thị lớn như TP.HCM, nhưng sau hơn một thập kỷ kể từ ngày khởi công, Dự án Nhà ở xã hội Thạnh Tân (phường Dĩ An) vẫn chưa hoàn thành, khiến nhiều người mua rơi vào cảnh “vừa chờ nhà, vừa gánh nợ”. Đáng chú ý, giá bán thực tế hiện nay đã bị đội lên hàng trăm triệu đồng so với thời điểm ban đầu.

Cụ thể, khoảng năm 2014, khi chủ đầu tư chính thức công bố ra thị trường, Dự án Nhà ở xã hội Thạnh Tân (Happy Home) được quảng bá là giải pháp nhà ở giá rẻ dành cho công nhân, viên chức và người lao động thu nhập thấp. Thời điểm đó, mỗi căn hộ diện tích 38 m2 được chào bán với mức giá khoảng 500 triệu đồng/căn (tương đương khoảng 13 triệu đồng/m2). Người mua chỉ cần thanh toán trước khoảng 30%, phần còn lại được hỗ trợ vay ưu đãi từ ngân hàng.

Tuy nhiên, sau hơn 10 năm, đến nay, công trình vẫn chưa được bàn giao hoàn thiện như cam kết ban đầu. Công trình hiện nay vẫn dở dang, hệ thống hạ tầng chưa hoàn chỉnh, còn nội thất và tiện ích thì vẫn “trên giấy”. Song, điều khiến người mua bức xúc hơn là giá bán hiện nay bị điều chỉnh tăng thêm khoảng 380 triệu đồng/căn, nâng tổng giá một căn 38 m2 lên trên 880 triệu đồng (tăng gần 76% so với mức giá ban đầu).

Theo ghi nhận của phóng viên, khoản tăng này hoàn toàn do bên bán đưa ra trên cơ sở “trượt giá, chi phí phát sinh”. Theo đó, khi mua sản phẩm ở đây, khách hàng phải ký 2 hợp đồng. Một hợp đồng mua bán nhà và một hợp đồng khác bằng giá trị tăng thêm với nội dung là làm nội thất.

Một dự án bất động sản thương mại khác ở phường Bình Trưng (TP.HCM) cũng trong tình trạng tương tự. Giai đoạn 2018 - 2019, dự án này được giới thiệu rầm rộ, hút hàng trăm khách hàng đăng ký mua với mức giá khoảng 40 triệu đồng/m2. Một căn hộ 60 - 70 m2 có giá chỉ 2,4 - 2,8 tỷ đồng, thậm chí có nhiều khách hàng đặt cọc chỉ 200 - 250 triệu đồng/căn, thông qua hợp đồng đặt chỗ hoặc thỏa thuận giữ quyền mua.

Tuy nhiên, kể từ đó đến nay, Dự án đình trệ do vướng pháp lý, không thể khởi công đúng tiến độ. Hàng trăm khách hàng rơi vào cảnh “chôn vốn”, vừa không có nhà, vừa không được trả lại tiền ngay. Không ít người đã kiên nhẫn chờ đợi suốt gần một thập kỷ với hy vọng sẽ được nhận căn hộ theo đúng thỏa thuận ban đầu.

Thế nhưng, đến giữa năm 2024, chủ đầu tư bất ngờ tuyên bố sẽ tái khởi động dự án với tên gọi mới, đồng thời đơn phương đề xuất thanh lý các hợp đồng cũ, hoàn tiền cọc cộng lãi suất cho khách hàng, hoặc cho phép ký lại hợp đồng mua mới với giá thị trường hiện tại. Sự thay đổi này khiến nhiều người bất ngờ, bởi giá bán dự kiến của dự án này đã tăng lên 85 - 100 triệu đồng/m2, phân khu căn hộ ven sông có thể được chào bán ở mức 150 - 180 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn hộ tương tự như trước đây có thể có giá 6 - 10 tỷ đồng, gấp 2–3 lần giá gốc.

Gỡ nút thắt pháp lý, thúc đẩy tiến độ dự án

Một trong những nguyên nhân chính khiến dự án trên bị kéo dài nhiều năm là do vướng mắc về thủ tục pháp lý. Đặc biệt, liên quan đến quy hoạch, giao đất, phê duyệt đầu tư và điều kiện mở bán theo quy định pháp luật đất đai và kinh doanh bất động sản.

Thực tế, nhiều dự án lớn tại TP.HCM, Hà Nội và các đô thị vệ tinh khác cũng rơi vào tình cảnh “đứng hình” suốt nhiều năm do phải chờ hướng dẫn, hoặc vì chồng chéo giữa các luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư...

Trong bối cảnh đó, Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang được lấy ý kiến rộng rãi và dự kiến trình Quốc hội thông qua được xem là bước đột phá chính sách nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho doanh nghiệp triển khai dự án nhanh và minh bạch hơn.

Đáng lưu ý, với quy định về bảng giá đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa Điều 159, 160, Luật Đất đai theo hướng áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Đồng thời, quy định hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng/giảm của các khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất. Giao UBND cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất vào ngày 1/1 hằng năm, bắt đầu từ năm tiếp theo của kỳ 5 năm áp dụng bảng giá đất.

Liên quan nội dung trên, ông Nguyễn Văn Thắng, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho rằng, khi doanh nghiệp và người dân chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền đất phải nộp vẫn còn là ẩn số. Bảng giá đất khi được ban hành đã được nghiên cứu và thu thập thông tin cơ bản sát với thị trường, giúp doanh nghiệp nhanh chóng tính toán được chi phí đầu tư dự án.

“Chúng ta cần trao quyền cho địa phương quyết định theo bảng giá đất, không cần thẩm định giá như trước đây”, ông Thắng nói.