Nhiều tín hiệu tích cực sau Luật mới

Ngày 18/12, Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) tổ chức Toạ đàm bất động sản với chủ đề: “Đường đến thập kỷ tăng trưởng mới”.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam chia sẻ khái quát về toàn cảnh thị trường bất động sản 10 năm trước đây. Từ đó cho thấy, thị trường bất động sản đang có tính chu kỳ.

Theo bà Dung, từ năm 2013-2014, thị trường bất động sản đã dần hồi phục sau khủng hoảng, với nguồn cung tăng trưởng ổn định và giá nhà tăng trung bình 3-4% mỗi năm. Đặc biệt, Luật Đất đai 2014 thay thế cho Luật năm 2003 được xem là cú hích lớn, tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho sự phát triển. Tuy nhiên, thị trường vẫn đối mặt với những chu kỳ thăng trầm.

Theo dự báo của CBRE Việt Nam, thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, dự kiến có khoảng 30.000 căn hộ mới được chào bán trong năm 2024.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, thị trường năm 2022-2023 cũng gặp những khó khăn tương tự như của năm 2012 khi giá giảm. Ngoài yếu tố khách quan thì cũng có những yếu tố chủ quan như việc thời gian cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài…

Bước sang năm 2024, thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, dự kiến có khoảng 30.000 căn hộ mới được chào bán. Điều đáng chú ý là Hà Nội hiện dẫn đầu nguồn cung, với hơn 27.000 căn hộ, trong khi TP.HCM vẫn gặp khó khăn do các vướng mắc pháp lý. Đây là sự thay đổi lớn so với trước đây, khi TP.HCM là trung tâm của thị trường.

Chia sẻ về góc độ chính sách, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện nay, các luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã giúp thị trường ngày càng minh bạch và giảm thiểu rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp lẫn khách hàng. Tuy nhiên, các thủ tục pháp lý vẫn còn phức tạp, khiến thời gian triển khai dự án kéo dài, làm nhiều doanh nghiệp nản lòng.

TP.HCM đã thành lập tổ công tác đặc biệt để rút ngắn quy trình phê duyệt, tích hợp các bước như quy hoạch 1/500, giao đất và chấp thuận chủ trương đầu tư. Ngoài ra, quy hoạch chung của TP.HCM đang được Bộ Xây dựng xem xét và dự kiến sẽ được phê duyệt vào quý I/2025, điều này sẽ giúp việc triển khai dự án nhanh hơn trong tương lai.

Riêng đối với nhà ở xã hội, ông Hồ cho biết, giá bán hiện được bám sát chi phí xây dựng và chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn chưa được doanh nghiệp quan tâm đúng mức. Chính quyền thành phố đang nỗ lực thúc đẩy phân khúc này trong năm 2025, với mục tiêu làm nổi bật vai trò của nhà ở xã hội trong chính sách phát triển đô thị.

Thách thức về vốn và giá nhà

Con số khiến nhiều chuyên gia và doanh nghiệp quan tâm chính là dư nợ tín dụng trên địa bàn TP.HCM đạt hơn 3,82 triệu tỷ đồng, tăng 1,14% so với tháng trước; tăng 8,1% so với cuối năm 2023 và tăng 12,5% so với cùng kỳ.

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh TP.HCM cho biết, diễn biến tăng trưởng tín dụng của TP.HCM trong những tháng gần đây phù hợp với xu hướng tăng trưởng của nền kinh tế. Trong quá trình đó, nhu cầu vốn cho sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ và tiêu dùng tăng, trở thành yếu tố chính thúc đẩy tăng trưởng tín dụng trong tháng cuối cùng của năm.

Tuy nhiên, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính nhận định rằng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang thiếu vốn nghiêm trọng, khi dòng vốn mới từ ngân hàng không chảy vào thị trường. Báo cáo tài chính của các doanh nghiệp niêm yết cho thấy thanh khoản đang gặp vấn đề lớn.

Về giá nhà, bà Dung dự báo giá sẽ tiếp tục tăng khoảng 10% mỗi năm trong 3 năm tới, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Nguồn cung mới tại TP.HCM phục hồi chậm, dự kiến chỉ khoảng 9.000 căn hộ trong năm 2025 và tăng lên 11.000 căn vào năm 2026. Trong ngắn hạn, giá nhà khó có cơ sở để giảm, trừ khi có các biện pháp giãn dân mạnh mẽ, vốn cần thời gian dài để thực hiện.

“Ở phân khúc trung bình và bình dân, nguồn cung vẫn thiếu hụt nghiêm trọng, gây áp lực lớn lên nhu cầu nhà ở của người dân. Tình trạng này đặc biệt rõ nét tại TP.HCM, nơi hạ tầng chưa được cải thiện nhiều và giá đất tại các khu vực trung tâm tăng cao”, bà Dung chia sẻ.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia từ Đại học Kinh tế TP.HCM cũng nhấn mạnh rằng, những người ở độ tuổi từ 30-35 hiện này mà có thu nhập dưới 2.000 USD/tháng thì rất khó có thể mua được nhà. Chỉ có thể sở hữu nhà ở TP.HCM nếu nhận được sự hỗ trợ từ chính sách, gia đình hoặc các quỹ vay ưu đãi.

Theo chuyên gia, việc mở rộng hạ tầng giao thông và đô thị hóa tại các khu vực ngoài trung tâm sẽ giúp cân bằng thị trường, giảm áp lực lên các khu vực trung tâm thành phố. Song, ông Nghĩa dự báo trong 10 năm tới, hạ tầng tại TP.HCM sẽ vẫn là bài toán lớn, nhưng sau thập kỷ này, nếu được đầu tư đúng hướng, thị trường sẽ phát triển bền vững hơn.

Ở góc độ khác, TS. Đinh Thế Hiển khẳng định, sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản phải đi đôi với nhu cầu thực của người dân. TP.HCM không thể mãi tập trung vào nhà ở xã hội hoặc phân khúc cao cấp mà cần đầu tư mạnh hơn vào phân khúc trung cấp, phục vụ đối tượng khách hàng có nhu cầu ở thực. Đây sẽ là yếu tố then chốt để tạo nên một thị trường bền vững trong 10 năm tới.

Nhìn chung, các chuyên gia đều cho rằng, năm 2025 được xem là năm bản lề cho sự chuyển mình của thị trường bất động sản, với những kỳ vọng lớn từ các chính sách hỗ trợ và sự phục hồi của nguồn cung. Tuy nhiên, để đạt được sự bền vững, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân nhằm tháo gỡ các nút thắt pháp lý, cân bằng cung - cầu và tạo điều kiện cho mọi người dân tiếp cận được ngôi nhà mơ ước.