Chi phí xây dựng tăng cao khiến giá nhà ở xã hội khó lòng “đứng yên”. Ảnh: Vũ Thanh

Áp lực chi phí xây dựng

Sau khi trừ đi chi phí đất đai và thuế, giá nhà ở xã hội mới có thể chạm ngưỡng 30 triệu đồng/m2. Đây là nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS). Theo lý giải của vị chuyên gia này, nguyên nhân xuất phát từ việc chi phí xây dựng đang bị đẩy lên cao do vật giá leo thang và chi phí thuê lao động tăng.

Đồng quan điểm, đại diện  Sở Xây dựng TP. Hà Nội và đơn vị chủ đầu tư nhà ở xã hội cho rằng, chi phí xây dựng đang là một áp lực lớn đối với doanh nghiệp. Đây sẽ là yếu tố khiến giá nhà ở xã hội mới khó lòng “đứng yên” ở mức 25 triệu đồng/m2 - mức giá cao nhất hiện nay tại Thủ đô.

Cụ thể, theo ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng TP. Hà Nội), giá vật liệu xây dựng đang trên đà đi lên. Không chỉ vậy, tại các dự án nằm ở khu vực trung tâm, việc vận chuyển vật liệu tới công trường cũng là một thách thức. Với đặc thù đường nhỏ và hay xảy ra tắc đường, thời gian thực hiện dự án sẽ khó lòng đảm bảo, từ đó khiến chi phí thực hiện dự án tăng lên.

Ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cũng bày tỏ quan ngại trước đà tăng giá vật liệu xây dựng. Vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho hay, tại khu vực Hà Nội, giá cát, xi măng, thép… đều đang tăng cao. Những nhà thầu xây dựng đã đấu thầu từ trước nhiều khả năng sẽ lỗ vì biến động giá hiện nay.

“Những tháng tới sẽ rất khó khăn đối với phân khúc nhà ở xã hội. Tại dự án của chúng tôi ở huyện Mê Linh, việc tìm kiếm công nhân xây dựng rất khó khăn. Các chủ đầu tư tại những dự án thương mại lớn đã hút hết nhân lực. Trước bối cảnh đó, các doanh nghiệp phải tìm cách thay đổi công nghệ xây dựng để tiết kiệm chi phí, giảm số lượng nhân công”, ông Nguyễn Tuấn Anh bình luận.

Lý giải việc giá nhà ở xã hội mới ngày càng tăng, ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội (Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng) cho biết, mức giá của các khu nhà ở xã hội sẽ có sự khác nhau, tùy thuộc vào yêu cầu thiết kế mà chủ đầu tư đặt ra cũng như quy mô dự án. Trước đây, nhà ở xã hội tại Hà Nội chỉ có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2, nhưng nay không còn mức giá đó do chi phí nhân công, vật liệu xây dựng đều đã tăng lên.

Ông Hải giải thích thêm, nhà ở xã hội là phân khúc được Nhà nước ban hành các chính sách hỗ trợ nhằm giảm giá thành, bởi loại hình nhà ở này vẫn phải tuân thủ các tiêu chí về chất lượng, tiêu chuẩn tương tự chung cư thương mại. Sự khác biệt giữa hai phân khúc chỉ nằm ở diện tích, thiết kế…

Theo thống kê từ Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng), giá cát và đá xây dựng tại nhiều tỉnh, thành phố đã liên tục tăng trong tháng 4 và tháng 5/2025. Không chỉ vậy, hàng loạt doanh nghiệp thép lớn tại Việt Nam cũng đã thông báo điều chỉnh tăng giá bán sản phẩm thép cây và thép cuộn trong thời gian qua.

Hiến kế giảm giá nhà ở xã hội

Để giảm thiểu chi phí xây dựng, bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch Kim Oanh Group kiến nghị áp dụng mô hình nhà bê tông lắp ghép để làm nhà ở xã hội. Với phương pháp này, việc thi công sẽ diễn ra nhanh chóng, tiết kiệm chi phí mà vẫn bảo đảm bền vững trong 50 năm, phù hợp với nơi địa chất yếu.

Liên quan lĩnh vực xây dựng, ông Nguyễn Tuấn Anh đề xuất cơ quan chức năng tạo cơ sở dữ liệu thiết kế chung trên toàn quốc. Sau khi dự án hoàn thành, thiết kế của tòa nhà có thể được đưa vào kho dữ liệu này để các đơn vị triển khai sau tham khảo, sử dụng.

“Khi đó, doanh nghiệp sẽ chỉ cần điều chỉnh phần kết cấu nền đất để phù hợp với địa chất của khu vực. Chính sách này sẽ giúp rút ngắn giai đoạn thiết kế và giảm chi phí đáng kể”, ông Nguyễn Tuấn Anh cho biết.

Việc sử dụng mẫu thiết kế chung đã được đề cập trong Nghị quyết 201/2025/QH15. Theo đó, công trình nhà ở xã hội sẽ được đề xuất áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố. Nếu triển khai theo mẫu này, Dự án sẽ được miễn giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, việc cắt giảm thủ tục hành chính cũng được giới chuyên gia kỳ vọng sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ, từ đó giảm chi phí đầu tư dự án, tránh mất chi phí cơ hội. Khi các chi phí đầu vào giảm, giá bán đầu ra cũng sẽ “hạ nhiệt”.

“Theo Bộ Xây dựng, Nghị quyết mới sẽ cắt giảm được 350 ngày làm thủ tục nhà ở xã hội. Đây là cách tính thời gian theo các quy định của Nhà nước. Còn trong thực tế, chúng tôi thấy thời gian rút ngắn phải lên tới hơn 1.000 ngày, tiết kiệm được không dưới 3 năm làm thủ tục nhà ở xã hội”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói.

Trước đó, nhiều chuyên gia cho rằng, cần bổ sung quy định về khung giá trần hoặc giá sàn nhà ở xã hội. Tại báo cáo giải trình về Dự thảo Nghị quyết, Chính phủ đã giải thích, mỗi dự án sẽ có quy mô khác nhau, yêu cầu về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng khác nhau. Điều này sẽ dẫn đến sự khác biệt về chi phí đầu tư xây dựng.

Thời gian thực hiện dự án cũng ảnh hưởng đến chi phí đầu tư. Ngoài ra, còn có các biến động khác từ lãi vay, giá nguyên vật liệu, nhân công… Do vậy, Chính phủ chưa đưa vào Dự thảo quy định về mức giá trần bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, mà cần tiếp tục được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng.