Quy hoạch ga Ngọc Hồi khiến giá đất khu vực này tăng vọt. Trong ảnh: Phối cảnh tổng thể Khu tổ hợp Ngọc Hồi.

Vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2

Từ năm 2004, Dự án Tuyến đường sắt đô thị số 1, đoạn Ngọc Hồi - Yên Viên được Thủ tướng Chính phủ thông qua chủ trương đầu tư. Dẫu vậy, sau khoảng 2 thập kỷ, khu vực này vẫn “yên vị” trong thế bất động, khâu giải phóng mặt bằng vẫn trong cảnh bế tắc. Không khí ảm đạm tại đây chỉ thực sự bị xua tan, khi Bộ Giao thông - Vận tải xác định ga Ngọc Hồi là một hạng mục trong hệ thống đường sắt cao tốc Bắc - Nam.

Thông tin trên khiến thị trường bất động sản tại huyện Thanh Trì (Hà Nội) khởi sắc, đặc biệt là tại xã Ngọc Hồi, nơi nhà ga tọa lạc. Theo chia sẻ của người dân nơi đây, khu vực này đã chứng kiến nhịp tăng giá mạnh vào thời điểm đầu năm do cơn sốt đất nền vùng ven Hà Nội nói chung. Sau đó, với các thông tin mới về đường sắt cao tốc Bắc - Nam, giá đất thổ cư xung quanh địa điểm xây dựng nhà ga lại tiếp tục bị đẩy lên một nấc mới.

Nếu vào cuối quý I/2024, người mua vẫn có thể tìm được những mảnh đất có ngõ ô tô đỗ cửa với giá khoảng 60 triệu đồng/m2, thì nay mức giá đã tăng lên gần 80 triệu đồng/m2. Với những lô nằm ngoài đường lớn, mức giá còn lên trên 110 triệu đồng/m2.

“Tại khu vực xung quanh ga Ngọc Hồi, với tầm tài chính 3 - 4 tỷ đồng, nhà đầu tư rất khó mua được các lô đất có ô tô đỗ cửa. Nếu có, thường là những lô có diện tích nhỏ hoặc bị lỗi phong thủy”, anh Xuân Thành, một người môi giới cho biết.

Lượng bất động sản thổ cư có sẵn hàng trên thị trường tương đối hạn chế. Với những mảnh đất có vị trí đẹp, ngõ rộng, tốc độ thanh khoản được tính theo tuần. Trong tay người có kinh nghiệm “lướt sóng”, các lô đất tại đây có thể mang về khoản lãi vài trăm triệu đồng sau thời gian ngắn.

“Xã Ngọc Hồi cùng các xã lân cận như Đại Áng, Liên Ninh, Nhị Khê, Khánh Hà đang là khu vực được quan tâm bậc nhất tại huyện Thanh Trì. Đặc biệt, khu vực xã Đại Áng và Liên Ninh sẽ là những nơi phát triển mạnh nhất trong thời gian tới, khi có thêm có hai khu đô thị vào năm 2028 và 2029”, anh Thành cho hay.

Theo CBRE, các bất động sản gần với ga tàu điện sẽ có giá trung bình cao hơn 10 - 20% so với những khu vực khác. Trong trường hợp thị trường địa ốc gặp khủng hoảng, những dự án nhà ở kết nối tốt với tuyến tàu điện sẽ có khả năng phục hồi nhanh hơn.

Cẩn thận mua đất “dính” quy hoạch

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội (HNREA) cho biết, việc bất động sản tăng giá theo sự phát triển của hạ tầng giao thông là lẽ thường tình. Xu hướng này từng diễn ra với trường hợp của Vành đai 4, khi giới đầu tư đua nhau “lùng sục” những mảnh đất xung quanh tuyến đường để đón đầu quy hoạch.

“Việc giá đất tăng lên trước các thông tin quy hoạch chính thống từ cơ quan nhà nước là điều bình thường, nhất là với trường hợp của hệ thống đường sắt cao tốc Bắc - Nam. Đây là một dự án trọng điểm, nên không chỉ riêng giới đầu tư địa ốc, mà mọi người đều háo hức trước các thông tin xung quanh đại công trình này”, ông Cường nhận định.

Tuy nhiên, vị Chủ tịch HNREA cũng nhấn mạnh rằng, người mua cần xác định rõ phạm vi quy hoạch của dự án, tránh rơi vào diện bị giải phóng mặt bằng. Đây sẽ là một trong những yếu tố quyết định tới số phận “lời, lỗ” của thửa đất. Ngoài ra, nhà đầu tư còn phải tìm hiểu xem khu đất có được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng kỹ thuật hay các công trình phúc lợi xã hội của Nhà nước hay không.

“Điều này có thể được xác định thông qua quy hoạch chi tiết, quy hoạch vùng, quy hoạch 1/2.000, quy hoạch 1/500... Nếu nhà đầu tư chắc chắn lô đất không bị ‘dính’ quy hoạch thì coi như đã thắng một phần. Còn nếu không nắm rõ, rủi ro tiềm ẩn là rất lớn. Thậm chí, đã có trường hợp bên bán làm giả mốc quy hoạch để lừa đảo”, ông Cường cảnh báo.

Bên cạnh yếu tố quy hoạch, vị chuyên gia đến từ HNREA còn lưu ý, nhà đầu tư cần phải xác định được sức khỏe tài chính, mục đích sử dụng lô đất và “lá gan” của bản thân. Theo ông Cường, những lô đất “ăn theo” dự án sẽ phù hợp với những nhà đầu tư trung, dài hạn và không bị phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính.

“Người mua phải cân đối khả năng chi trả và không bị cảm xúc chi phối. Với những dự án trọng điểm quốc gia, tiến độ xây dựng có thể sẽ phải kéo dài nhiều năm. Vì vậy, nếu nhà đầu tư phải vay mượn tiền và không tự tin ‘lướt sóng’ trong ngắn hạn thì sẽ phải đối diện với nguy cơ cắt lỗ”, ông Cường khuyến cáo.

Tương tự, ông Ngô Xuân Chúc, nhà đầu tư, đồng thời là giám đốc một sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội nêu thực tế, thị trường ban đầu luôn có những phản ứng tích cực trước các thông tin quy hoạch, giá bất động sản cũng vì vậy mà đi lên “chóng mặt”. Sau nhịp tăng giá đó, tâm lý thị trường sẽ ổn định trở lại và khiến mặt bằng giá dần đi ngang, thậm chí là điều chỉnh giảm tại một số nơi có giá cao bất thường.

“Ga Ngọc Hồi là ga đường sắt lớn nhất miền Bắc, phạm vi quy hoạch có thể sẽ còn điều chỉnh, mở rộng. Nếu nhà đầu tư không may mua phải lô đất nằm trong quy hoạch thì xem như đã lỗ. Kể cả khi áp dụng bảng giá đất mới, mức đền bù không bao giờ bằng được giá thị trường. Còn xét với khung giá đất hiện tại, mức đền bù còn chưa đến 1/3 giá thực tế”, ông Chúc thẳng thắn.

Theo nhà đầu tư này, quy mô của dự án rất lớn, nên công tác giải phóng mặt bằng không thể diễn ra trong một sớm, một chiều. Thời gian thực hiện công trình cũng vì vậy có thể kéo dài hơn dự kiến. Do đó, với những nhà đầu tư vốn nhỏ và phải vay tiền ngân hàng, nên suy nghĩ kỹ, tránh bị cảm giác FOMO (nỗi sợ bị bỏ lỡ) đeo bám và xuống tiền theo những lời đồn thổi.