Nhiều dự án mới làm nhà mẫu, nhưng vẫn cho khách thăm quan và giao dịch.

Nhà “không hạ tầng”

Đầu năm 2018, Công ty cổ phần Nhà Mơ mở bán Dự án Dream Home Riverside tại quận 8 (TP.HCM), với số lượng căn hộ chung cư được quảng cáo lên tới 2.000 căn. Điều đáng nói là, dù đã nhiều lần được mở bán, nhưng Dự án vẫn chưa hoàn thành móng, chủ đầu tư mới tiến hành thử tải móng. Đặc biệt, theo Sở Xây dựng TP.HCM, Dự án chưa hề hoàn thành thủ tục pháp lý.

Tương tự, Dự án Gem Riverside tại quận 2 (TP.HCM) được giao dịch giữ chỗ giữa năm 2018 khi chủ đầu tư mới thực hiện san lấp mặt bằng. Đầu năm 2019, Dự án bị buộc phải dừng giao dịch bởi chủ đầu tư chưa hoàn thiện pháp lý.

Tại TP.HCM, không khó để tìm thấy những dự án có giao dịch mua bán trong tình trạng chưa xây dựng móng. Đó là Dự án Căn hộ chung cư PiCity do Tập đoàn Pi Group làm chủ đầu tư tại đường Thạnh Xuân 13, phường Thạnh Xuân, quận 12. Dự án có tổng diện tích toàn khu lên tới 8,6 ha, bao gồm 6 block căn hộ chung cư, cung cấp ra thị trường khu Tây Bắc khoảng 2.577 căn hộ.

Chủ đầu tư Dự án Thủ Thiêm Dragon tại quận 2 giới thiệu và nhận cọc mua bán từ cuối năm 2017. Đến giữa năm 2018, chủ đầu tư này bị xử phạt vì chưa được cấp phép mở bán dự án mà vẫn giao dịch và xây móng khi chưa được cấp phép.

Không chỉ những dự án chung cư, mà những dự án nhà phố đất nền cũng trong tình cảnh tương tự. Theo quy định pháp luật, để đủ điều kiện mở bán và giao dịch, chủ đầu tư dự án nhà phố đất nền, ngoài việc hoàn thiện pháp lý đất, còn phải làm xong hạ tầng kết nối. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư thực hiện giao dịch ngay khi dự án chưa có đầy đủ điều kiện hạ tầng.

Điều dễ nhận biết nhất của các dự án bán nhà “không hạ tầng” là chủ đầu tư thường đưa ra hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, nhưng thu khoản tiền từ 5 đến 10% hoặc hợp đồng góp vốn và không dùng từ mở bán ở bất cứ giấy tờ ghi nhận giao dịch nào.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM), trong bối cảnh thị trường hiện nay, các chủ đầu tư cho rằng, nếu xây xong móng hoặc đợi hoàn thiện pháp lý mới bán thì sẽ khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng. Nếu tiếp cận chậm, khách hàng sẽ chọn dự án khác để mua và doanh nghiệp sẽ mất cơ hội tìm kiếm khách hàng. “Chủ đầu tư có muôn cách để giải thích cho việc bán hàng khi chưa xong móng”, ông Phượng nói.

Rủi ro và trái luật

“Có một điều khá khó hiểu là, doanh nghiệp làm vậy rõ ràng sai quy định, nhưng họ vẫn làm và phía cơ quan chức năng không thực hiện biện pháp kiểm tra hay ngăn chặn. Chỉ khi nhận được đơn khiếu kiện giữa khách hàng và chủ đầu tư tại dự án “không móng”, cơ quan chức năng mới đi kiểm tra rồi xử phạt”, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Hoding nói.

Luật sư Trần Đức Phượng cho biết, các chủ đầu tư thực hiện bán nhà không móng với cam kết nhận 1 khoản tiền và khách hàng ký phiếu giữ chỗ, nếu khách hàng không mua thì trả lại tiền (theo các chủ đầu tư, đây là bước thăm dò thị trường). Nội dung các phiếu này rất sơ sài và càng vậy thì càng tốt cho chủ đầu tư (các nội dung cơ bản của giao dịch chưa xong).

Theo quy định pháp luật, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải tuân thủ các điều kiện và phù hợp với hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở. Cụ thể, dự án phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của sở xây dựng địa phương; phải có ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết.

Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, chủ đầu tư phải hoàn thành việc đăng ký hợp đồng mẫu tại Sở Công thương hoặc Cục Quản lý cạnh tranh. Nếu không đủ các điều kiện trên, thì hợp đồng đã ký kết có thể bị tuyên là vô hiệu và các bên phải hoàn trả nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Cũng theo ông Phượng, chủ đầu tư bán nhà “không hạ tầng” có thể lách quy định của Bộ luật Dân sự để trói người mua mà không phải chịu trách nhiệm thông qua giao dịch chưa hoàn thành (thiếu các nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán, chưa có giá...). Khách hàng sẽ khó kiện, khó đòi bồi thường, khó yêu cầu chủ đầu tư phải bán sản phẩm, vì dự án chưa đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh, điều khoản cơ bản của giao dịch mua bán chưa đầy đủ… “Nói chung, khách hàng nào gặp chủ đầu tư bất tín, thì sẽ khó bảo vệ quyền lợi của mình”, ông Phượng nhấn mạnh.