Trụ sở VEC tại tòa nhà Central Point Trung Kính được mua lại từ một phần dự án của Công ty TNHH 19.12 Bắc Hà

Dấu hỏi từ việc ban hành hàng loạt văn bản

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, một luật sư có kinh nghiệm về lĩnh vực đất đai nhận định, một trong những chiêu trò phổ biến mà các chủ đầu tư dự án bê trễ thực hiện để giữ lại dự án là là “sản xuất” hàng loạt văn bản, tờ trình, đề nghị, xin thay đổi thiết kế, thay đổi mục tiêu, nhà thầu, hình thức kinh doanh… Trong lúc các cấp, ngành xử lý các văn bản trên thì nghiễm nhiên “thời gian sống” của dự án vẫn duy trì và điều này được kéo dài hàng năm, thậm chí nhiều năm.

Trở lại câu chuyện 23 doanh nghiệp, trong đó có VEC, được Hà Nội cấp đất để xây dựng trụ sở làm việc tại Khu đô thị mới Cầu Giấy. Sau nhiều năm các dự án này “án binh bất động”, ngày 3/8/2017, UBND TP. Hà Nội có Công văn số 7373/VP-ĐT đề nghị các đơn vị báo cáo về công tác thực hiện dự án. Tiếp đó, ngày 4/8/2017, UBND TP. Hà Nội cũng có Văn bản số 895/TB-UBND về việc kiểm tra tình hình triển khai thực hiện 23 dự án đầu tư xây dựng trụ sở các tổng công ty tại Khu đô thị mới Cầu Giấy.

Trong đó, chính quyền Hà Nội yêu cầu doanh nghiệp báo cáo rõ có tiếp tục hay không còn nhu cầu triển khai dự án, báo cáo năng lực tài chính thực hiện dự án, cam kết tiến độ thực hiện và xác định nghĩa vụ tài chính đối với Thành phố nếu tiếp tục triển khai dự án. Trường hợp không còn nhu cầu và không còn khả năng thực hiện phải bàn giao lại cho Thành phố và nhận lại tiền đặt cọc.

Thực hiện chỉ đạo này, ngày 18/8/2017, VEC có Công văn số 2857/VEC-KHKD gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội về việc báo cáo tình hình triển khai thực hiện Dự án Trụ sở Tổng công ty, lô 20-E4, Khu đô thị mới Cầu Giấy, Hà Nội. Công văn nêu rõ: “Hiện tại, khả năng bố trí vốn để đầu tư xây dựng trụ sở của VEC đang gặp một số khó khăn, đồng thời khả năng sử dụng toàn bộ diện tích tòa nhà theo quy hoạch được duyệt đang bị dư thừa”.

Hàng loạt tờ trình nhằm kéo dài thời gian thực hiện dự án

Tuy nhiên, thay vì đề xuất trả lại dự án do khó khăn và không có nhu cầu sử dụng, VEC cho biết: “Hiện nay, VEC và MBLand Holdings đang cùng hợp tác để báo cáo các cấp có thẩm quyền chấp thuận đầu tư Dự án trụ sở VEC theo đúng công năng và quy hoạch được phê duyệt tại Lô 20-E4, Khu đô thị mới Cầu Giấy”.

Tất nhiên, với sự tham gia của một nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp thì dự án không chỉ đơn thuần là “trụ sở” của VEC mà sẽ được “cõng” thêm các mục đích kinh doanh địa ốc khác. Đó cũng là điều đã được nêu tại Công văn số 2857: “Sau khi được cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương, VEC và MBLand Holdings sẽ báo cáo UBND TP. Hà Nội, Sở Kế hoạch và Đầu tư để xin điều chỉnh cục bộ mục tiêu đầu tư dự án”.

Cùng thời gian trên, VEC có thêm Văn bản số 2848/VEC-KHKD gửi Bộ Giao thông vầ Vận tải về việc thay đổi mục tiêu và đối tác đầu tư Dự án trụ sở VEC. Công văn nêu ra những khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án và tập trung vào việc xin thay đổi mục tiêu, hình thức đầu tư và đối tác đầu tư.

Một trong những lý do VEC đưa ra tại văn bản này là: “Thực tế, do nhu cầu trụ sở trong tương lai của VEC chỉ bằng 1/10 so với tổng diện tích sử dụng của Tòa nhà tại Lô 20 - E4 khi hoàn thành theo quy hoạch, nên nếu VEC tự đầu tư xây dựng sẽ không phát huy, tận dụng tối đa hiệu quả kinh tế và sẽ có một số khó khăn trong công tác vận hành, quản lý, khai thác tòa nhà.

Từ thực trạng khó khăn trên, để tiếp tục triển khai dự án, tránh việc bị UBND TP. Hà Nội thu hồi do dự án chậm tiến độ, VEC đã chủ động mời các đối tác đầu tư. VEC và MBLand Holdings sẽ cùng hợp tác để báo cáo cấp có thẩm quyền chấp thuận thay đổi mục tiêu đầu tư dự án từ ‘Trụ sở VEC’ thành ‘Tòa nhà văn phòng làm việc của VEC, trung tâm thương mại dịch vụ và văn phòng cho thuê kết hợp cơ sở lưu trú ngắn ngày’ tại Lô 20 - E4, Khu đô thị mới Cầu Giấy”.

Như vậy, nếu được chấp thuận, dự án này sẽ được kéo dài “thời gian chờ” lên ít nhất 2 năm nữa. 

Không được đầu tư, kinh doanh bất động sản

Theo Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13/10/2015 của Chính phủ, với chức năng và ngành nghề kinh doanh hiện tại, VEC không được phép kinh doanh bất động sản. Cùng quan điểm này, Bộ Kế hoạch và Đầu tư có Văn bản số 649/BKHĐT-KCHTĐT phúc đáp Văn bản số 338/VPCP-CN ngày 10/1/2018 của Văn phòng Chính phủ đề nghị có ý kiến về đề nghị của Bộ Giao thông và Vận tải tại Văn bản số 14284/BGTVT-QLDN ngày 20/12/2017 liên quan đến việc thay đổi mục tiêu và hình thức đầu tư Dự án trụ sở VEC.

Theo đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng, việc thay đổi mục tiêu và hình thức đầu tư dự án trụ sở làm việc của VEC là không phù hợp. Lý do bởi doanh nghiệp nhà nước như VEC đang phải tuân thủ quy định tại Nghị định 91/2015/NĐ-CP về hạn chế đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Việc hợp tác với các đối tác bên ngoài để chuyển mục đích dự án xây dựng trụ sở làm việc của VEC thành dự án tòa nhà văn phòng làm việc, trung tâm thương mại dịch vụ và văn phòng cho thuê kết hợp lưu trú ngắn ngày, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng, trường hợp Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư thực hiện các dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê thì việc giao đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc VEC hợp tác với một nhà đầu tư khác để thực hiện dự án như đề xuất, không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là chưa phù hợp với quy định, Nhà nước sẽ không thu được lợi ích cao nhất trong việc giao đất.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng nhấn mạnh, trường hợp đất đai được giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục, hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, không đưa đất vào sử dụng, VEC được gia hạn thêm 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền sử dụng đất tương ứng thời gian gia hạn. Nếu hết thời gian được gia hạn, VEC không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất.

Theo đó, VEC được giao đất từ năm 2008, nhưng đến nay (sau gần 10 năm) vẫn không triển khai dự án, nên khu đất 43.550 m2 đã giao cho VEC tại lô 20 - E4 Khu đô thị mới Cầu Giấy thuộc trường hợp phải thu hồi. Và vì thế, việc đề xuất hợp tác với nhà đầu tư khác thông qua góp vốn bằng quyền phát triển dự án trên khu đất theo đề xuất của VEC là chưa phù hợp.

Liên quan đến vấn đề này, Bộ Tài chính cũng có văn bản gửi Văn phòng Chính phủ về việc thay đổi mục tiêu và hình thức đầu tư dự án trụ sở VEC. Theo đó, Bộ này cho rằng, VEC không có chức năng kinh doanh bất động sản và không đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án này.

Theo Bộ Tài chính, VEC là công ty TNHH một thành viên 100% vốn nhà nước có ngành nghề kinh doanh chính là đầu tư, phát triển và quản lý, bảo trì hệ thống đường cao tốc quốc gia, nên không có chức năng kinh doanh bất động sản. Bộ Tài chính không đồng ý việc thay đổi mục tiêu và hình thức đầu tư dự án trụ sở của VEC như đề nghị của Bộ Giao thông và Vận tải và đề nghị của VEC tại Văn bản số 14284/BGTVT-QLDN.

Đó cũng là điều đang được dư luận đặt câu hỏi. Bởi nhiệm vụ của VEC trong phát triển hạ tầng giao thông của đất nước là rất nặng nề, trong khi nguồn lực có hạn. Việc phát triển thêm mảng kinh doanh bất động sản chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến chức năng chính của đơn vị này, qua đó tác động không tốt đến chiến lược phát triển hạ tầng quốc gia.