Chật vật tìm đất cho dự án

“Chúng ta ứng xử với ngành kinh tế mũi nhọn ở Luật Đất đai (sửa đổi) như thế nào?”, đây là câu hỏi mà ông Tạ Văn Hạ, Phó chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa - Giáo dục của Quốc hội, đặt ra tại Hội thảo "Sửa luật đất đai: Tạo đất cho du lịch" do Báo Đầu tư tổ chức.

Ông Tạ Văn Hạ cho biết sẽ tiếp thu các ý kiến của hội thảo để kiến nghị đến Quốc hội về Luật Đất đai (sửa đổi).

Trước một câu hỏi khó như trên, dường như thời lượng 4 tiếng đồng hồ của sự kiện là không đủ khi hàng loạt bất cập trong văn bản luật đã được các diễn giả xoáy sâu và phân tích. Đặc biệt là khi các đơn vị lập pháp cũng có mặt ngay tại sự kiện và mọi đóng góp có thể tác động trực tiếp đến sự hoàn thiện của Luật Đất đai (sửa đổi).

Về cơ bản, khung pháp lý trong việc cấp đất cho các dự án phát triển du lịch còn gặp nhiều vấn đề. Cụ thể, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia. Tuy nhiên, hiện các quy định vẫn chưa bao gồm các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí.

Trước vấn đề trên, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho biết các dự án khu du lịch yêu cầu số vốn rất lớn, quỹ đất phát triển cũng phải tương xứng, cùng với thời gian đầu tư và vận hành dài hạn.

Tuy nhiên, sự “vắng bóng” trường hợp thu hồi đất như trên có thể khiến việc tìm kiếm các nguồn quỹ đất cho các dự án du lịch quy mô lớn gặp khó khăn và vô tình dựng lên các rào cản cho đà phát triển.

Các ý kiến được đưa ra từ nhiều góc độ, từ cả bên doanh nghiệp cho đến phía người dân. Ảnh: Hội thảo “Sửa Luật Đất đai: Tạo đất cho du lịch” do Báo Đầu tư tổ chức sáng ngày 19/10/2023

Nhìn nhận từ phía người trong ngành, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã đưa ra các hệ quả cũng như thách thức mà của “bài toán” thu hồi đất đặt ra.

“Xét với chủ trương phát triển của ngành du lịch vào năm 2030, chúng ta dự kiến đón gần 200 triệu lượt khách, số phòng lưu trú khi đó sẽ rơi vào khoảng 400.000 - 500.000 căn”, ông Đính cho biết.

Đối chiếu với thực tế, nguồn cung hiện tại mới chỉ đáp ứng được 1/3 yêu cầu được đặt ra và chất lượng hạ tầng cũng chưa cao. Vấn đề trên xuất phát từ chính việc Luật Đất đai “đang bỏ rơi” quyền lợi của nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản du lịch.

Ông Đính khẳng định nếu các văn bản luật không dành cho những đơn vị này một trí đặc biệt, mục tiêu vào năm 2030 sẽ khó được hoàn thành.

“Do các dự án du lịch không được đưa vào diện thu hồi đất nên nhiều công trình đang đối diện khả năng bị tạm hoãn. Có khoảng 100 dự án quy mô lớn đang ‘đắp chiếu’ chờ phê duyệt và sự thay đổi của pháp luật. Thực trạng này đang làm nản lòng các chủ đầu tư”, ông Đính bình luận.

Theo TS. Đỗ Thanh Trung, cố vấn Ban giám đốc Phúc Khang Corporation, đây là một thiếu sót lớn và cần được bổ sung. Đồng thời, ông cho rằng, các văn bản luật cũng cần thêm các loại dự án này vào trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

“Bởi lẽ, một trong những điều kiện tiên quyết để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất là khu đất thực hiện dự án chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng, tức khu đất phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất”, ông Đỗ Thanh Trung diễn giải.

Những vấn đề đằng sau sự thỏa thuận

Tương tự như những quân cờ domino, lỗ hổng trong việc thu hồi đất du lịch đã dẫn đến việc nhà đầu tư sẽ phải tự thỏa thuận với người dân. Đây tiếp tục là một “bài toán” mới mà các cơ quan lập pháp sẽ phải đau đầu luận giải. 

Đứng trên góc nhìn từ phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết các quy định hiện có trong Luật Đất đai vẫn chưa tạo hành lang pháp lý để bảo vệ chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Chí Thanh đã chia sẻ về những khó khăn thực tế mà doanh nghiệp gặp phải khi thỏa thuận với chủ sở hữu đất

Trong quá trình giải phóng mặt bằng, phía doanh nghiệp không chỉ thỏa thuận với người dân mà còn là nhà đầu tư và thậm chí là cả các đối tượng “xã hội”. Đây là nhóm người mua đất “lướt sóng” để tìm cơ hội đền bù giá cao. Khi đó, vấn đề sẽ nảy sinh khi nhiều khoản đền bù bị đội lên quá phi lý, dẫn đến hiệu quả đầu tư không cao, dự án bị đình trệ.

“Việc đền bù theo thỏa thuận là tốt. Tuy nhiên, chúng ta cần các bên thứ ba, chẳng hạn như các trung tâm phát triển quỹ đất ở các tỉnh thành. Đây sẽ là cầu nối trung gian giúp xem xét mức độ phù hợp của giá thỏa thuận và phòng tránh trường hợp doanh nghiệp bị lợi dụng”, ông Nguyễn Chí Thanh kiến nghị về giải pháp.

Nhìn nhận từ góc độ quyền lợi của người dân, GS. TS Hoàng Văn Cường, Uỷ viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, đang đặt một dấu hỏi lớn về phương pháp thỏa thuận. 

“Người dân có quyền đàm phán ngang hàng với chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, không phải tất cả mọi người đều có năng lực để làm điều đó. Do vậy, chưa chắc người dân đã nhận được lợi ích đầy đủ”, ông Hoàng Văn Cường thẳng thắn bày tỏ.

Kết lại quan điểm của mình, vị chuyên gia này cho rằng, Nhà nước vẫn phải là đơn vị quản lý đất đai và có trách nhiệm với quyền lợi của người dân, không thể đẩy phần việc này sang phía doanh nghiệp. Người dân cần nhận về những lợi ích tương xứng. Đa phần các quốc gia trên thế giới đều rất chú trọng công tác này và hiếm khi để người dân phải chịu thiệt thòi.

Mở rộng vấn đề hơn nữa, Ths Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản nhìn nhận rằng, công đoạn thỏa thuận giữa doanh nghiệp và phía chủ sở hữu đất đang bỏ sót một nhóm đối tượng là nhà đầu tư nước ngoài, trong khi đây lại là các “đại bàng” lớn.

“Hiện nhóm này không được thoả thuận. Chúng ta đã loại họ khỏi cuộc chơi, trong khi chúng ta luôn kỳ vọng về các khu du lịch, công viên chủ đề lớn”, ông Nguyễn Văn Đỉnh chia sẻ.