Hai thái cực giao dịch của thị trường 

Báo cáo thị trường quý III của DKRA Consulting cho thấy TP.HCM và các tỉnh vệ tinh gồm Tây Ninh, Đồng Nai ghi nhận hơn 15.400 căn hộ sơ cấp được chào bán, tăng 15% so với cùng kỳ năm ngoái. TP.HCM tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, chiếm gần 97% tổng nguồn cung, trong đó hơn 63% tập trung ở khu vực Bình Dương (cũ).

Dự án Destino Centro tại Tây Ninh.

Tuy nhiên, điểm nhấn của thị trường đến từ câu chuyện thanh khoản, theo DKRA, có khoảng 8.200 căn hộ được tiêu thụ, mức cao nhất trong hai năm qua, song tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 54%, thấp hơn đáng kể so với mức 78% của năm 2022, giai đoạn thị trường vừa phục hồi sau dịch.

Ông Võ Thành Đạt, tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Westland cho rằng thị trường hiện tại đang diễn ra với hai thái cực giao dịch. Cụ thể, ông Đạt cho biết nhìn lại những năm 2022 trở lại, khi thị trường có mức giao dịch tốt, các dự án giới thiệu ra thị trường luôn được khách hàng chọn mua dù các dự án này chưa đủ pháp lý như: giấy phép xây dựng, được cấp phép bán nhà hình thành trong tương lai… 

Thế nhưng từ năm 2025 tới nay, thị trường đã bắt đầu thay đổi, nhiều dự án mở bán khi chưa đủ pháp lý cũng như xây dựng không còn được khách hàng quan tâm. Với những dự án này, các giao dịch rất thấp, trong đó các dự án đã đủ pháp lý cũng như đang được chủ đầu tư xây dựng nhanh, đúng tiến độ cam kết dù giá cao vẫn được khách hàng lựa chọn mua. 

Khảo sát thực tế thị trường của phóng viên Baodautu.vn, tại thị trường tỉnh Tây Ninh, dự án chung cư mang tên Destino Centro tại mặt tiền đường quốc lộ 1A, do Tập đoàn SeaHolding làm chủ đầu tư tại mặt tiền đường Quốc lộ 1A, Bến Lức, Tây Ninh. Dự án được xây dựng trên tổng diện tích 21.565,5 m², được thiết kế 5 block cao 20 tầng với khoảng 2.000 căn hộ chung cư, hiện dự án đang đẩy nhanh xây dựng, trong đó có block Amor đã cất nóc vào ngày 20/12 vừa qua. Dự án được chủ đầu tư đưa ra thị trường đầu năm 2025 nhưng tới nay lượng tiêu thụ sản phẩm đạt trên 80% giao dịch.

Trong khi đó, tại khu Nhà Bè, TP.HCM, một dự án chung cư được giới thiệu ra thị trường từ tháng 7/2025, vì dự án chưa đủ pháp lý, chưa xây dựng nên lượng quan tâm và giao dịch chỉ đạt dưới 10%. 

Hay như tại khu Đông TP.HCM, với lượng sản phẩm giới thiệu ra thị trường lớn nhất phía Nam trong năm 2025, tuy nhiên lượng giao dịch thành công lại tập trung chủ đạo vào các dự án đã hoàn thiện pháp lý và có tiến độ xây dựng nhanh. Đơn cử như dự án TT AVIO của TT Capital làm chủ đầu tư với 2.000 căn hộ chung cư mở bán từ đầu năm 2025 nhưng tới tháng 11 vừa qua chủ đầu tư đã thông báo bán hết hàng.

Ông Trần Văn Quang, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Thương mại Dịch vụ Đại Phát cho rằng nhu cầu mua bất động sản tại phía Nam chủ yếu đến từ mua để ở chiếm 58%, đầu tư cho thuê chiếm 27%, đầu tư chuyển nhượng chiếm 12% và các nhu cầu khác chỉ chiếm 3%. Điều này cho thấy thị trường đang dần trở về đúng bản chất với nhu cầu thực chiếm ưu thế.

“Hiện tại, có 7 nhân tố có ảnh hưởng tới việc giao dịch của một dự án bất động sản. Đó là vị trí, giá cả, chất lượng xây dựng, pháp lý, tiện ích, uy tín chủ đầu tư và dịch vụ sau bán hàng. Trong đó, pháp lý và tiến độ xây dựng bàn giao là điểm ưu tiên số một của khách hàng hiện nay khi chọn mua nhà tại dự án”, ông Quang nhận định.

Cái lợi của việc chọn dự án đủ pháp lý

Theo các chuyên gia bất động sản, thực tế hiện nay khách hàng đã bắt đầu thay đổi tư duy mua nhà. Luật sư Trần Đức Phượng, đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, lợi ích đầu tiên mà khách hàng mua nhà có đủ pháp lý đó là sẽ an tâm trong giao dịch. Khi các dự án chưa đủ pháp lý đã bán hàng, khách hàng mua nhà tại đây sẽ đối mặt với việc dự án chậm triển khai theo tiến độ, dễ xảy ra kiện cáo tranh chấp.

“Thời gian vừa qua, có khá nhiều vụ kiện giữa khách hàng và chủ đầu tư bởi dù dự án chưa đủ pháp lý, chủ đầu tư đã bán nhà cho khách hàng rồi nhiều năm không thể xây dựng nhà, khách hàng đòi lại tiền nhưng chủ đầu tư không thể trả, dẫn tới khách hàng phải kiện chủ đầu tư ra toà để đòi lại tiền. Nhưng điều này dù có thắng kiện thì người chịu thiệt vẫn là khách hàng”, ông Phượng nói.

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập tại TP.HCM cho rằng, một lợi thế nữa khi chọn mua dự án đủ pháp lý đó là giá nhà sẽ khá thấp. Cụ thể, hiện nay nhiều dự án mở bán đủ pháp lý có mức giá thấp hơn các dự án đang mở bán khoảng dưới 5%. Lý do bởi các dự án này khi phát triển đều có chi phí đầu vào thấp, như tiền sử dụng đất, chi phí mua đất… thấp.

Nên chi phí cấu thành giá bán sẽ luôn thấp hơn các dự án mở bán sau này. Ngoài ra, khi đã đủ pháp lý, tiến độ xây dựng cũng sẽ nhanh hơn các dự án chưa đủ pháp lý, thời gian mua nhà tới khi nhận nhà chỉ khoảng hơn 1 năm, khách hàng mua để ở hay đầu tư sẽ an toàn cũng như có lợi lớn, bởi khi đã bàn giao nhà thì giá sẽ được tăng từ 20 tới 30% khi đang xây dựng.

“Bên cạnh đó, với các dự án đủ pháp lý và đang xây dựng khi bán hàng chủ đầu tư sẽ áp dụng chính sách và phương thức thanh toán hợp lý so với thu nhập của khách hàng. Ngoài ra, chính sách hỗ trợ vay, tiến độ thanh toán linh hoạt và các ưu đãi thanh toán sớm có tác động đáng kể đến khả năng tiếp cận và quyết định mua nhà của khách hàng, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ”, ông Hoàng nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay cơ quan chức năng đang mạnh tay việc xử lý các dự án chưa đủ pháp lý đã tổ chức bán nhà cho người dân. Đây không phải là những quy định mới hay mang tính "làm khó" doanh nghiệp, mà là những chuẩn mực tối thiểu để thị trường vận hành lành mạnh. Việc nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách lách luật, thông qua môi giới để nhận cọc giữ chỗ, thực chất là chuyển rủi ro pháp lý sang cho người mua. Khi cơ quan quản lý nhà nước khẳng định hành vi nhận cọc, chào bán hay huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện là vi phạm và sẽ cung cấp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền xử lý, thị trường buộc phải điều chỉnh lại hành vi và minh bạch hơn cũng như bảo đảm an toàn cho người mua nhà cũng như giúp chính doanh nghiệp phát triển bền vững thị trường. 

“Những chủ đầu tư làm ăn bài bản, tuân thủ pháp luật sẽ được hưởng lợi khi môi trường cạnh tranh trở nên công bằng hơn. Ngược lại, các doanh nghiệp dựa vào huy động vốn sớm, thiếu năng lực tài chính và coi nhẹ pháp lý sẽ khó tồn tại. Đây chính là quá trình thanh lọc cần thiết để thị trường bất động sản không còn là điểm nóng rủi ro của nền kinh tế”, ông Châu nói.