Một dự án nhà phố, biệt thự rộng 1.000 ha tại TP. Biên Hòa (tỉnh Đồng Nai) với giá bán hàng chục tỷ đồng/căn, nhưng không người ở.

Khó như làm nhà phố, biệt thự

Năm 2019, Công ty cổ phần Bất động sản A.P.S được chấp nhận chủ trương đầu tư Dự án Khu dân cư A.P.S tại huyện Cần Giuộc (tỉnh Long An), với diện tích gần 20 ha. Để có thể làm được dự án này, doanh nghiệp phải đền bù giải phóng mặt bằng hàng chục hộ dân cùng tài sản trên đất trong vị trí dự án.

Tới nay, đã 6 năm, doanh nghiệp vẫn chưa đền bù giải phóng xong mặt bằng Dự án, dù đã chi hàng trăm tỷ đồng cho việc này.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở khá nhiều dự án đô thị lớn tại TP.HCM, Long An, Bình Dương, Đồng Nai…

Ngoài việc đền bù đất, các khâu pháp lý khác cũng như chi phí đầu tư ban đầu rất lớn.

Cụ thể, theo ông Đình Hồng Thủy, Tổng giám đốc Công ty TNHH Tư vấn đầu tư xây dựng Trường Thuỷ, khi xin được quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận thành lập dự án, doanh nghiệp phải lập phương án quy hoạch, hạng mục đầu tư (gồm giá trị đất đầu vào).

Đền bù giải phóng mặt bằng là chi phí lớn nhất. Giá đền bù dựa trên bảng giá đất áp dụng của nhà nước, cộng thêm vài chục phần trăm mà doanh nghiệp thương thảo với người dân có đất đền bù. Thế nhưng, thực tế không hoàn toàn như vậy. Chi phí này chiếm 20 - 30% tổng chi phí đầu tư dự án.

Tiếp theo là chi phí đầu tư hạ tầng, như san lấp mặt bằng, chiếm 5 - 8% vốn đầu tư.

Chi phí nữa là đầu tư trung tâm thương mại, tiện ích công viên, cảnh quan; tiền thuế chuyển nhượng mục đích đất ở; chi phí chuyển mục đích đất thương mại, đất trường học.

Khoản chi phí khá lớn khác cấu thành giá nhà là chi phí xây dựng. Hiện nay, chi phí xây dựng nhà phố, biệt thự từ 5 tới 10 triệu đồng/m2 (xây thô, không hoàn thiện nội thất bên trong).

Tiếp theo là chi phí maketing bán hàng, chiếm khoảng 5% giá trị sản phẩm; chi phí hoa hồng cho các sàn môi giới bất động sản.

Cuối cùng là chi phí thuế doanh nghiệp 20%, chi phí quản lý dự án và doanh nghiệp. Các khoản chi phí này sẽ được cộng lại và chi ra theo mỗi m2 thành phẩm bất động sản, từ đó cấu thành mức giá bán sản phẩm bất động sản.

“Thường mỗi dự án này có giai đoạn xin pháp lý, quy hoạch, đền bù giải phóng mặt bằng kéo dài 3 - 7 năm, tùy vào diện tích dự án lớn hay nhỏ. Sau đó, tới giai đoạn xây dựng và bán hàng, cũng kéo dài từ 2 năm tới cả chục năm, bởi số lượng hàng trong dự án và diện tích xây dựng lớn. Các dự án này luôn có rủi ro cho chủ đầu tư, như dòng tiền trong thời gian xây dựng không đáp ứng sẽ bị dừng dự án, bán hàng đợt đầu không tốt sẽ ảnh hưởng tới các giai đoạn tiếp theo và dẫn tới lượng hàng tồn kho, nguy hiểm cho doanh nghiệp…”, ông Thủy nói.

Lợi nhuận cao, doanh nghiệp chấp nhận rủi ro

Trên thực tế, hầu hết doanh nghiệp mong phát triển dự án nhà phố, biệt thự lớn.

Ông Đỗ Chí Hiếu, Tổng giám đốc VinaLiving cho biết, với việc phát triển các dự án đô thị lớn, các sản phẩm nhà phố, biệt thự có biên độ lợi nhuận khá cao. So với lợi nhuận dự án chung cư chỉ đạt khoảng 20% tổng giá trị đầu tư, thì các dự án này đạt từ 40% trở lên.

Bên cạnh đó, việc phát triển được dự án biệt thự, nhà phố sẽ nâng cao giá trị thương hiệu của chủ đầu tư. Ngoài ra, với những dự án lớn, các doanh nghiệp sẽ bán hàng dài hơi.

“Chẳng hạn, các dự án lớn của Vingroup, Vạn Phúc…, mỗi dự án mở bán kéo dài nhiều năm. Khi thị trường bị ảnh hưởng, các doanh nghiệp vẫn có hàng để bán ra thị trường”, ông Hiếu nói.

Tuy nhiên, ông Hiếu cũng cho biết, không phải doanh nghiệp địa ốc nào cũng có thể thực hiện được các dự án này. Để có thể thực hiện dự án, theo ông Hiếu, doanh nghiệp phải có tiềm lực tài chính tốt, có kinh nghiệm phát triển.

Ông Võ Văn Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản TTLand cho rằng, dự án nhà phố, biệt thự có chi phí đầu tư lớn, nhưng tất cả được doanh nghiệp tính vào giá bán sản phẩm cho khách hàng, nên lợi nhuận của các dự án này luôn cao hơn so với dự án chung cư.

“Một thực tế hiện nay, hầu hết dự án nhà phố, biệt thự được tiêu thụ khá nhanh. Tuy nhiên, sau khi bán hết hàng, các dự án này đều trong viễn cảnh vắng bóng người ở. Lý do đến từ việc khách hàng đa phần là nhà đầu tư. Họ mua để đầu cơ, bán lại, chứ không phải để ở, nên giá cao thì biên độ lợi nhuận sau này cũng cao hơn. Việc chủ đầu tư phát triển vì lợi nhuận và khách hàng mua cũng với mục đích lợi nhuận đang tạo ra những dự án nhà phố, biệt thự vắng bóng người ở khắp các tỉnh, thành phố”, ông Tuấn nói.