Lãi suất đã giảm, nhưng thị trường bất động sản chưa thể sôi động.       Ảnh: Đức Thanh

Cẩn trọng trước sự “hạ nhiệt” của lãi suất

Hiện lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng chỉ dao động trên dưới 5%/năm, con số này còn thấp hơn cả giai đoạn Covid-19. Lãi vay tại nhiều nơi cũng giảm đáng kể, chỉ còn khoảng 7 - 8%/năm trong thời hạn ưu đãi. Với cơ sở này, nhiều người kỳ vọng dòng vốn giá rẻ sẽ khiến thị trường bất động sản khởi sắc như kịch bản đã xảy ra cách đây 3 - 4 năm trước. Tuy nhiên, lãnh đạo một số doanh nghiệp lại có cái nhìn thận trọng hơn.

“Trong thời điểm Covid-19, các ngân hàng rộng cửa cho vay với lãi suất thấp. Ngoài ra, phía Chính phủ cũng liên tục tung ra các gói hỗ trợ, kích thích nền kinh tế. Dòng tiền rẻ được tạo ra và tràn vào thị trường chứng khoán cũng như bất động sản. Khi đó, nhiều mã cổ phiếu liên tục bùng nổ nên dòng tiền lại càng có cơ hội chảy vào địa ốc”, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ phân tích.

Tuy nhiên, thị trường cũng sớm nhận “trái đắng”, khi bất động sản bị thổi giá khắp nơi, đặc biệt là với phân khúc đất nền. Mặt bằng giá liên tục đạt mốc mới, có những khu vực sau 1 - 2 năm tăng giá tới 150 - 200%. Theo ông Toản, nếu so với giai đoạn trước, dòng tiền rẻ hiện nay có nhiều sự khác biệt và khó lòng tạo nên những “cơn sóng” bất động sản dữ dội như trước.

“Hiện nền kinh tế đang trong giai đoạn khó khăn. Điều này dẫn tới việc thị trường không hấp thụ được dòng tiền, nhu cầu vay đầu tư hoặc tiêu dùng đều giảm, do đó dòng tiền lại chảy ngược vào ngân hàng. Trong năm 2023, tiền gửi của cư dân và các tổ chức kinh tế đã tăng thêm 1,68 triệu tỷ đồng - mức tăng cao nhất trong hàng chục năm trở lại đây”, CEO Công ty Bất động sản EZ cho biết.

Bên cạnh đó, ông Toản lưu ý, việc đầu tư bất động sản thường là những “nước cờ” có tầm nhìn trung và dài hạn. Khi thời hạn ưu đãi kết thúc, lãi suất sẽ quay về mức thả nổi, dao động trong khoảng 10 - 12%/năm. Đây là một con số “khó nhằn” đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Do đó, nhà đầu tư cần thời gian nghiên cứu và tìm hiểu kỹ về thị trường, cũng như năng lực tài chính của bản thân trước khi bắt nhịp chu kỳ mới.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, mức lãi vay 7 - 8%/năm hiện tại là hợp lý cho những người có ý định vay tiền để mua nhà. Tuy nhiên, đây không phải là yếu tố then chốt giúp tạo “sóng” cho thị trường địa ốc, vì lãi suất thấp chỉ mang tính thời điểm.

Tương tự, ông Trần Vĩnh Phi Long, Giám đốc khu vực của ERA Galaxy Group cũng cho rằng, thị trường bất động sản sẽ không thể hút dòng tiền trong dân, nếu thiếu đi các yếu tố bản lề như sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô, tính thanh khoản, cũng như niềm tin của nhà đầu tư. Hơn nữa, việc lãi suất giảm không hẳn là một tin tốt. Nếu các cơ quan buông lỏng quản lý, tình trạng nợ xấu có thể gia tăng - điều thường xảy ra trong lĩnh vực bất động sản.

“Sự phục hồi của thị trường còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nguồn cung, sức cầu và các chính sách pháp lý liên quan. Trong trường hợp lãi suất giảm, nếu những yếu tố trên không được hỗ trợ một cách đồng bộ, thị trường sẽ khó lòng đón nhận những cơn sóng như kỳ vọng”, ông Long bình luận.

Trong “nguy” có “cơ”

CEO Công ty Bất động sản EZ dự báo, khó khăn vẫn đeo bám thị trường địa ốc trong nửa đầu năm 2024. Nguyên nhân vì nguồn cung mới vẫn trong trạng thái gần như cạn kiệt, các vướng mắc pháp lý chưa thể giải quyết do các bộ luật mới liên quan tới bất động sản chưa có hiệu lực.

“Tình trạng cầu vượt cung khiến giá bất động sản tại nhiều nơi tăng vọt, đặc biệt là phân khúc chung cư. Nhiều người có ý định mua nhà, nhưng phải từ bỏ vì mức giá quá cao. Về phía nhà đầu tư, họ bắt đầu tận dụng thời điểm này để xuống tiền thâu tóm các bất động sản rao bán cắt lỗ, trong đó, những sản phẩm có khả năng tạo ra dòng tiền nhờ việc cho thuê đang được ưu tiên hơn cả”, ông Toản phân tích.

Ngoài ra, theo vị giám đốc này, dòng tiền sẽ có sự phân hóa rõ rệt khi tiếp tục đổ về phân khúc ở thực. Trong khi đó, phân khúc đất nền ven đô hoặc tại các tỉnh lẻ sẽ sụt giá và có tính thanh khoản thấp.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang cũng cho rằng, dòng tiền rẻ sắp tới chỉ dồn về một số phân khúc và sản phẩm nhất định.

“Mức lãi suất hiện tại rất hợp lý cho những người có ý định an cư. Ngoài ra, với những nhà đầu tư lớn, đây là cơ hội để họ thâu tóm các bất động sản thương mại có vị trí tốt, mặt tiền đẹp, với mức giá khoảng 100 tỷ đồng. Bên cạnh đó, đây cũng là thời điểm lý tưởng để các doanh nghiệp lớn có thêm tiềm lực, từ đó tiến hành M&A những công ty nhỏ đang gặp khó khăn”, ông Quang bình luận.

Nhìn nhận về năm 2024, Giám đốc khu vực của ERA Galaxy Group, ông Trần Vĩnh Phi Long tin tưởng, thị trường địa ốc sẽ có nhiều cải thiện tích cực. Thị trường sớm bước sang giai đoạn mới nhờ 4 yếu tố.

Thứ nhất, là việc lãi suất cho vay đang giảm về mức thấp nhất trong vòng 20 năm qua.

Thứ hai, bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn khi so sánh với vàng hay chứng khoán - hai danh mục có nhiều điều chỉnh và biến động trong thời gian qua.

Thứ ba, là sự cải thiện vấn đề pháp lý và quy hoạch. Đặc biệt, sự ra đời của Luật Đất đai sửa đổi mở ra cơ hội và tạo động lực cho thị trường.

Thứ tư, các doanh nghiệp trong ngành đang nỗ lực tái cấu trúc và đổi mới để phù hợp với xu hướng.

“Với các yếu tố trên, chúng ta có thể kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi trong năm 2024”, ông Trần Vĩnh Phi Long nhận định.