Các doanh nghiệp địa ốc nỗ lực xoay xở để sớm quay trở lại thị trường. Trong ảnh: Dự án Novaworld Hồ Tràm vừa tái khởi động.

Nhận diện trở ngại

Áp lực đáo hạn, thanh toán lãi trái phiếu thực sự đè nặng lên vai các thành viên trên thị trường địa ốc. Trong tháng 8, Tập đoàn Novaland liên tiếp công bố thông tin chậm thanh toán tiền lãi của nhiều lô trái phiếu khác nhau, do đang sắp xếp nguồn tiền.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, đại diện Tập đoàn Novaland cho biết, đang nỗ lực đàm phán với các đối tác tài chính nhằm cơ cấu lại nợ. Mặc dù thời gian qua đã nhận được nhiều sự đồng hành của các đối tác, cùng việc nhiều đơn vị xây dựng sẵn sàng thi công dự án, nhưng vẫn còn một số bên cho vay quốc tế chưa đồng thuận với phương án của Novaland.

Với nhóm đối tác này, Novaland cho biết, sẽ tiếp tục đàm phán trên tinh thần cầu thị và mong muốn tìm giải pháp thương lượng.

“Khi các vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ và bài toán tài chính được giải quyết, bằng mọi nguồn lực và nỗ lực của mình, cùng sự chỉ đạo triệt để của Chính phủ, sự đồng hành của các bên liên quan, Novaland sẽ giải quyết thỏa đáng mong muốn của các đối tác, nhà đầu tư”, đại diện Novaland khẳng định.

Tương tự, một thành viên thuộc hệ sinh thái của Tập đoàn Hưng Thịnh là Công ty cổ phần Dịch vụ giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn cũng nhiều lần chậm thanh toán lãi trái phiếu, với lý do thị trường tài chính, giao dịch bất động sản diễn biến không thuận lợi, nên Công ty chưa thu xếp kịp nguồn tiền để thanh toán lãi trái phiếu đúng hạn.

Hiện, Hưng Thịnh Quy Nhơn đang lưu hành 4 lô trái phiếu với tổng giá trị 6.500 tỷ đồng, lãi suất 9,5 - 11%/năm. Tất cả trái phiếu đều được Hưng Thịnh Quy Nhơn huy động trong năm 2021, thời gian đáo hạn khác nhau; trong đó, có 2 lô với tổng giá trị 2.500 tỷ đồng sẽ đáo hạn vào cuối tháng 6/2025; 2 lô tổng trị giá 4.000 tỷ đồng sẽ đáo hạn vào nửa đầu năm 2026.

Trong tháng 8/2024, VIS Rating ước tính, khoảng 7.300 tỷ đồng trong số 18.600 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn có rủi ro cao không trả được nợ gốc đúng hạn, chủ yếu từ các ngành bất động sản dân cư và năng lượng. Trong số trái phiếu đáo hạn rủi ro cao của tháng 8/2024, có 4.300 tỷ đồng trái phiếu do các công ty thuộc nhóm ngành xây dựng và bất động sản dân cư phát hành.

Ước tính, 12 tháng tới, khoảng 20% trong tổng giá trị 259.000 tỷ đồng sẽ đáo hạn có rủi ro cao bị chậm trả. 90% trong số đó đã từng chậm trả lãi coupon ít nhất một lần và đang có tỷ lệ đòn bẩy rất cao, nguồn tiền mặt thấp và biên EBITDA thấp.

Nỗ lực tái cấu trúc thời gian qua của nhiều doanh nghiệp địa ốc đã thu được kết quả nhất định, khó khăn chung của thị trường về cơ bản đã qua, nhưng vẫn còn nhiều trở ngại khiến tiến trình phục hồi của các doanh nghiệp chưa đạt như mong muốn.

Ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings đánh giá, nửa đầu năm nay, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản thấp so với 5 năm trở lại đây. Ngoại trừ số ít doanh nghiệp quy mô lớn, có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng, là ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực, còn đa phần doanh nghiệp bất động sản cỡ vừa đang trong tư thế chờ đợi.

Theo ông Khang, hầu hết doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt và xử lý 2 bài toán lớn.

Một là, khả năng tiếp cận nguồn vốn khó khăn hơn. Trước đây, doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn đa dạng và linh hoạt, từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, từ người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng, thì hiện nay các kênh này đều “tắc”.

“Các ngân hàng đều nâng cao tiêu chuẩn, sàng lọc rất kỹ trước khi rót vốn vào dự án bất động sản”, ông Khang nói.

Hai là, tiến độ phục hồi của thị trường vẫn còn nhiều khó khăn. Bên cạnh thông thoáng về pháp lý, còn cần tới nỗ lực của doanh nghiệp để xử lý các vấn đề tài chính.

Nỗ lực xoay xở

Khi áp lực nợ cũ chưa được giải quyết triệt để, cánh cửa tiếp cận vốn mới vẫn khép, các doanh nghiệp bằng mọi cách xoay xở để cải thiện dòng vốn, trong đó có phát hành cổ phiếu, bán dự án với mục đích xử lý các khoản nợ trước mắt.

Cuối tháng 7/2024, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền phát hành thành công 110,09 triệu cổ phiếu cho 19 nhà đầu tư với giá 27.250 đồng/cổ phiếu, qua đó huy động được hơn 3.000 tỷ đồng.

Với số tiền này, Nhà Khang Điền dự kiến dùng 300 tỷ đồng để trả nợ vay và 2.700 tỷ đồng đầu tư góp thêm vốn vào Công ty TNHH MTV Đầu tư kinh doanh nhà Khang Phúc để đơn vị này thanh toán các khoản nợ ngân hàng.

Tương tự, Đất Xanh Group cũng vừa hoàn tất chào bán hơn 101 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 12.000 đồng/cổ phiếu, tổng giá trị vốn huy động được trên 1.220 tỷ đồng, qua đó tăng vốn điều lệ của doanh nghiệp từ 6.207 tỷ đồng lên hơn 7.224 tỷ đồng.

Số tiền huy động được, Đất Xanh dùng 210,5 tỷ đồng bổ sung vốn cho Công ty cổ phần Hội An Invest để thanh toán nợ trái phiếu, 688 tỷ đồng bổ sung vốn cho Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại - Dịch vụ Hà Thuận Hùng để thanh toán nợ vay tổ chức tín dụng, 220 tỷ đồng thanh toán thuế và các khoản phải nộp Nhà nước của Công ty Bất động sản Hà An. Gần 102 tỷ đồng còn lại, Đất Xanh dùng để thanh toán thuế và các khoản phải nộp Nhà nước, cũng như chi phí hoạt động của Tập đoàn.

Đối với kênh trái phiếu, dù khó khăn, song những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vẫn phát hành thành công hàng ngàn tỷ đồng trái phiếu để huy động vốn. Đơn cử, Becamex IDC vừa phát hành xong 300 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn 3 năm, lãi suất 10,5%/năm. Từ đầu năm đến nay, Becamex IDC có 3 đợt phát hành, với tổng giá trị 2.300 tỷ đồng.

Theo các chuyên gia, việc các chủ đầu tư nỗ lực xử lý nợ, tăng vốn chủ sở hữu để triển khai dự án mới và đẩy mạnh bán hàng để vừa thu về nguồn tiền, vừa gia tăng thị phần được xem là điểm tích cực của thị trường.

Bên cạnh đó, niềm tin của người mua nhà trở lại cũng có thể giúp các doanh nghiệp tăng lượng hàng bán ra, thu hẹp tồn kho, giải quyết bài toán dòng tiền, từ đó tạo động lực tăng trưởng. Chẳng hạn Novaland, song song với việc thỏa thuận gia hạn nợ, doanh nghiệp này đang tích cực bàn giao nhiều sản phẩm ở các đại dự án, cải thiện đáng kể nguồn thu từ khách hàng.