Nhiều doanh nghiệp bất động sản phải bán tài sản để lấy tiền trả nợ. Trong ảnh: Dự án Manhattan của Novaland. Ảnh: Lê Toàn

Bán tài sản để giải cơn khát vốn

Đến thời điểm hiện tại, Tập đoàn Novaland đã cơ bản hoàn thành tái cấu trúc các khoản nợ vay và nợ trái phiếu, song trong báo cáo kiểm toán năm 2023, PwC Việt Nam vẫn lưu ý về giả định hoạt động liên tục của Novaland.

Theo đơn vị kiểm toán độc lập, sự tác động kết hợp của việc thiếu hụt dòng tiền, các nghĩa vụ nợ ngắn hạn đến hạn trả và các hạn chế về khả năng huy động vốn trên thị trường tài chính đã gia tăng áp lực thanh khoản trong ngắn hạn đối với Novaland. Ngoài ra, tại ngày của bảng cân đối kế toán hợp nhất, Novaland vi phạm một số cam kết đối với hợp đồng vay và trái phiếu.

Về vấn đề này, Novaland cho biết, Công ty được các ngân hàng thương mại cam kết tiếp tục hỗ trợ tài chính để triển khai xây dựng các dự án nhằm đảm bảo tiến độ bàn giao nhà theo từng giai đoạn cho người mua nhà. Cụ thể, các ngân hàng sẽ tiếp tục giải ngân thêm hạn mức tín dụng với số tiền 15.816 tỷ đồng trong thời gian tới.

Đặc biệt, Novaland dự kiến bán tài sản với số tiền khoảng 2.870 tỷ đồng để thanh toán các khoản nợ đến hạn trả trong thời gian theo quy định của hợp đồng. Đồng thời, Công ty cũng nhận được thư quan tâm từ nhà đầu tư về việc bán tài sản với giá trị dự kiến là 8.917 tỷ đồng. Doanh nghiệp cho biết sẽ hoàn tất việc bán tài sản này trong vòng 12 tháng tiếp theo.

Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư LDG cũng đang thực hiện các phương án hợp tác phát triển, chuyển nhượng dự án, bán cổ phần để thanh toán các khoản nợ trái phiếu, ngân hàng và các khoản nợ khác.

Cụ thể, LDG sẽ chuyển nhượng Dự án Khu du lịch Bãi Bụt - Sơn Trà do Công ty cổ phần Hải Duy (công ty con của LDG) làm chủ đầu tư. Dự án có tên thương mại là LDG Grand Miền Trung, quy mô 29 ha, tổng vốn đầu tư hơn 4.600 tỷ đồng.

Đồng thời, LDG cũng muốn chuyển nhượng Dự án Khu chung cư lô C1 tại phường Bình An, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương và các tài sản, dự án khác.

Một trường hợp điển hình khác là Công ty Phát Đạt. Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty Phát Đạt đánh giá, những chấn động bất ngờ của thị trường trong 2 năm qua khiến cho tốc độ phát triển của Phát Đạt bị chậm lại rất nhiều. Các kế hoạch dài hạn được chuẩn bị chu đáo cũng phải thay đổi. Nhiều chỉ tiêu tăng trưởng bắt buộc phải điều chỉnh…

Trong bối cảnh này, Phát Đạt đã quyết liệt triển khai chiến lược tái cấu trúc danh mục đầu tư và tài chính. Trong đó, chấp nhận cả việc hy sinh quyền lợi ngắn hạn như bán một số tài sản, chuyển nhượng cổ phần tại một số công ty con… để tập trung cho những những vấn đề cấp bách hơn.

Cụ thể, năm 2022 - 2023, Công ty Phát Đạt lần lượt bán 2 công ty con là Công ty Địa ốc Sài Gòn - KL (chủ đầu tư Dự án Astral City Bình Dương) và Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển khu công nghiệp Phát Đạt (PDI).

Kết quả là, Phát Đạt đã tháo gỡ được áp lực về tài chính, đặc biệt là tất toán thành công toàn bộ trái phiếu đúng hạn và trước hạn trước khi năm 2023 kết thúc, trở thành doanh nghiệp bất động sản hiếm hoi sạch nợ trái phiếu trong bối cảnh hoạt động của toàn ngành cực kỳ ảm đạm.

Áp lực vốn sẽ vơi dần

Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản nhà ở mới đây, Công ty cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) đánh giá, khả năng trả nợ của doanh nghiệp bất động sản vẫn ở mức yếu, ngay cả khi dòng tiền được cải thiện do đòn bẩy cao và nợ đến hạn lớn trong năm 2024. Hệ số nợ/EBITDA (đo lường khả năng thanh toán nợ phát sinh của công ty) là 8,7 lần trong năm 2023, so với mức 7 lần năm 2022 do tăng trưởng nợ cao hơn tăng trưởng lợi nhuận. Tỷ lệ nợ ngắn hạn/tổng nợ năm 2023 lên tới 45%, cao nhất trong 5 năm qua.

Bên cạnh đó, khoảng 130.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2024 - mức cao nhất trong 5 năm qua, gây rủi ro tái cấp vốn cho các chủ đầu tư. Các chủ đầu tư có dự án vướng pháp lý hoặc thực hiện dự án có tính đầu cơ có thể sẽ gặp rủi ro chậm trả gốc, lãi trái phiế́u và dòng tiền yếu. Do đó, đây là những công ty cần tái cấp vốn nhiều nhất.

Trên thực tế, dù còn đối mặt với khó khăn, đặc biệt về nguồn vốn, nhưng nhiều doanh nghiệp đã nỗ lực xóa dần hoặc toàn bộ dư nợ trái phiếu với mong muốn làm sạch bảng cân đối tài chính trước khi đủ điều kiện tiếp cận tín dụng ngân hàng và huy động vốn trên sàn chứng khoán.

Chẳng hạn, sau quá trình tái cấu trúc để phù hợp với biến động của thị trường, Phát Đạt hiện chỉ tập trung vào mảng bất động sản dân dụng, với 6 dự án lớn để đưa ra thị trường, ước tính tổng doanh thu từ các dự án này khoảng 40.000 tỷ đồng.

Để có nguồn vốn hoạt động, Công ty dự kiến chào bán hơn 134,3 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với mức giá 10.000 đồng/cổ phiếu, tỷ lệ phát hành là 5,5:1 và theo hình thức thực hiện quyền. Nếu thành công, Phát Đạt có thể thu về hơn 1.340 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền thu về sẽ được sử dụng để triển khai các dự án bất động sản của Công ty và công ty con.

Tương tự, DIC Corp đang lên kế hoạch cho 4 đợt phát hành 410 triệu cổ phiếu để huy động gần 6.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp sẽ sử dụng số tiền huy động được để bổ sung vốn đầu tư Dự án Khu phức hợp Cap Saint Jacques giai đoạn II và III tại 169 - Thùy Vân, (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu); Dự án Khu dân cư thương mại Vị Thanh (tỉnh Hậu Giang); Dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (tỉnh Vĩnh Phúc); Dự án Khu nhà ở Lam Hạ Centre Point tại phường Lam Hạ (TP. Phủ Lý, tỉnh Hà Nam).

Theo đánh giá của VIS Rating, thời gian tới, rủi ro tái cấp vốn sẽ giảm bớt, nhờ khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng và thị trường vốn được cải thiện. Theo đó, căng thẳng thanh khoản mà các chủ đầu tư đối mặt từ quý IV/2022 đã giảm bớt. Tín dụng ngân hàng cho kinh doanh bất động sản đã tăng đáng kể, ở mức 28% trong 2023, và sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024 để hỗ trợ nhu cầu vốn và thanh khoản cho chủ đầu tư.