Hàng cũ, tên mới bắt đầu mở bán

Giữa tháng 10/2024, thị trường bất động sản Bình Dương bỗng xuất hiện thông tin về một dự án phân lô bán nền mang tên Khu đô thị Alana City có địa chỉ tại xã Phước Hoà, huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương. 

Dự án Alana City trước đây có tên gọi là Orianna. Ảnh: Thái Phương

Theo quảng cáo từ các đơn vị môi giới bất động sản, dự án có diện tích 41,9 ha, gồm 2.760 sản phẩm đất nền, nhà phố thương mại. Hiện dự án đang được mở bán với mức giá từ 25 triệu/m2…

Tuy nhiên, tìm hiểu thực tế. Dự án có tên trên giấy phép là Khu đô thị Phương Trường An 6, do Công ty Phương Trường An làm chủ đầu tư. Dự án được bán lần đầu tiên vào năm 2022, với tên gọi Khu đô thị Orianna. Sau khi mở bán bất thành vì lượng khách mua quá ít, dự án đã phải dừng triển khai bán hàng cho tới nay.

Tìm hiểu thực tế tại dự án vào đầu tháng 11/2024, phóng viên ghi nhận, hiện tại, dự án chưa hoàn thiện xong hạ tầng đường nội khu, chưa được cấp phép xây dựng nhà, nhưng chủ đầu tư đã xây dựng các công trình nhà ở kiên cố. 

Nhiều căn nhà đã được xây dựng dù dự án chưa được nghiệm thu xong phần xây dựng hạ tầng cơ sở cũng như được cấp phép.

Một dự án nữa cũng vừa được hồi sinh với tên gọi hoàn toàn khác là dự án Saigon Riverpark tại huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An. Dự án này được các đơn vị phân phối quảng cáo có diện tích 32 ha, với 1.229 nền nhà phố, giá bán từ 20 tới 25 triệu/m2. 

Tuy nhiên, dự án này thực tế đã được bán vào năm 2018 với tên gọi Khu dân cư Tân Phú Thịnh, sau khi mở bán lần đầu năm 2018, chủ đầu tư là Công ty TNHH Sản xuất Kinh doanh Hai Thành (Hai Thành Group) bị Thanh tra Sở Xây dựng Long An xử phạt vì tổ chức thi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư Tân Phú Thịnh tại xã Trường Bình (huyện Cần Giuộc, Long An) khi không có giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền.

Khảo sát thực tế, hiện nay, dự án đã xây dựng xong hạ tầng nội khu dự án, đã có nhiều nhà dân về xây dựng ở. Bên cạnh đó, một số tiện ích công cộng cũng được hoàn thiện. 

Tại huyện Long Khánh, tỉnh Đồng Nai, mới đây xuất hiện một dự án nhà phố mang tên Lamina, theo quảng cáo dự án này từ Công ty Phú Hoàng Land, đơn vị phát triển dự án. Dự án đang bán hơn 100 căn nhà phố thương mại với diện tích từ 93 tới 182 m2. 

Tuy nhiên, thực tế dự án này được bán từ trước những năm 2020, với tên gọi Khu nhà ở xã hội Bảo Vinh do Công ty TNHH Tư vấn thiết kế và xây dựng Thành Thắng làm chủ đầu tư. Dự án với quy mô hơn 16 ha, gồm 1.054 căn nhà ở xã hội, 136 căn nhà ở thương mại. 

Không chỉ có dự án nhà đất nền, nhà phố được các doanh nghiệp “chạy đua” bán hàng tồn kho. Các dự án chung cư cũng đang được doanh nghiệp tích cực trong việc mở bán hàng tồn kho. Đơn cử, Công ty cổ phần Đầu tư Bất Động Sản Mapleland liên tục quảng cáo mở bán sản phẩm căn hộ chung cư mang tên Honas Residence có địa chỉ tại TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Dự án với 500 căn hộ chung cư, cao 29 tầng. Dự án được mở bán năm 2020, hoàn thành năm 2023. Hiện nay, dự án còn gần 100 căn hộ, đây được cho là hàng tồn kho mà doanh nghiệp buộc phải bán.

Hàng tồn kho luôn là hàng khó bán

Ông Lê Văn Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Nam Việt Land cho rằng, trên thực tế, hàng tồn kho doanh nghiệp địa ốc là một loại sản phẩm khá khó bán. 

Cụ thể, khi mở bán một dự án, khách hàng sẽ lựa chọn các sản phẩm có vị trí đẹp để mua, các sản phẩm có vị trí không đẹp luôn là loại sản phẩm “ế”, sau khi chủ đầu tư mở bán lại, rỏ hàng chỉ còn hàng xấu nên khách sẽ không lựa chọn mua. 

Một câu chuyện nữa tạo ra việc hàng ế khó bán đó là thường các dự án có lượng hàng tồn kho lớn luôn nằm ở vị trí không thuận lợi trong việc di chuyển và thiếu tiện ích sống, giá bán thời điểm đầu và thời điểm hiện tại có độ vênh nhau khá cao. Khi chủ đầu tư mở bán hàng tồn kho, cũng là lúc khách hàng mua đợt đầu chào bán hàng đã mua trước đây với mức giá thấp hơn hàng mới mở bán và khách hàng sẽ lựa chọn hàng mua lại thay vì hàng mua mới của chủ đầu tư. 

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản cho rằng, trong danh mục hàng tồn kho, bao gồm bất động sản đã hoàn thành và bất động sản dở dang. Theo ông Hoàng, một số doanh nghiệp đã hoãn kế hoạch ra mắt bất động sản thành phẩm do bối cảnh thị trường vẫn còn khó khăn và chờ đợi khi thị trường ấm lên, dẫn đến giá trị tồn kho tại một số doanh nghiệp không giảm.

Tuy nhiên, các dự án chưa được hoàn thiện mới thực sự là nỗi lo của các doanh nghiệp. Trong vài năm trở lại đây, ách tắc về pháp lý là nguyên nhân khiến nhiều dự án bị đình trệ và dang dở. Khi không tạo ra thanh khoản, loại hàng tồn kho này sẽ bào mòn “sức khoẻ” tài chính của các doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, hàng tồn kho lớn sẽ là “núi nợ” đè nặng lên những doanh nghiệp kinh doanh yếu hoặc dùng đòn bẩy tài chính cao.

Nút thắt này càng khó nới lỏng hơn khi thị trường chưa thực sự khởi sắc, thanh khoản thị trường nhìn chung vẫn rất yếu. Và yếu tố thanh khoản thấp là nguyên nhân dẫn đến thực trạng nhiều dự án hoàn thiện không bán được.