Bất động sản bắt đầu rơi vào tình trạng “đóng băng” từ cuối năm ngoái. Ảnh: Chí Hùng

Trong quý II, Vinhomes ghi nhận mức lãi ròng lên tới 9.700 tỷ đồng, cao gấp 13 lần số cùng kỳ năm ngoái. Tương tự, các công ty khác như Địa ốc Sài Gòn, Đất Xanh, Nam Long… cũng lần lượt báo lãi trong quý vừa qua. Ngay cả với Novaland, dù đơn vị này đã báo lỗ hơn 200 tỷ đồng, nhưng Công ty vẫn dự kiến có lãi trong quý III và quý IV. 

Nhìn chung, kết quả kinh doanh của hầu hết đơn vị vẫn chưa thực sự bùng nổ. Tuy nhiên, với những thông tin khởi sắc bước đầu trong quý II, tương lai của nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng dần trở nên “sáng sủa” hơn.

Chính sách dần “thấm” vào thị trường

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), lượng tiêu thụ nhà ở trong quý II/2023 đạt đạt khoảng 3.704 giao dịch, xấp xỉ 18% tổng cung mở bán mới. Tuy con số này chỉ bằng 60% so với cùng kỳ năm 2022, nhưng đã tăng hơn 30% so với quý trước.

Trong tương lai, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) nhận định thị trường sẽ “ấm” hơn từ cuối quý IV/2023. Khi đó, số lượng giao dịch bình quân ước đạt 20-30% so với giai đoạn trước “khủng hoảng” của ngành bất động sản.

Hàng loạt bộ luật mới liên quan tới bất động sản sẽ được thông qua vào tháng 10 tới. Ảnh: Việt Linh

Theo ông Troy Grifths, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, thị trường địa ốc trong những tháng đầu năm đã ghi nhận nhiều sự hỗ trợ từ phía Chính phủ với các nghị định và nghị quyết mới được ban hành. Ngoài ra, phía Ngân hàng Nhà nước cũng đã liên tục điều chỉnh lãi suất cho vay để kích cầu thị trường. 

“Những chính sách này được kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường, tuy nhiên, điều này sẽ cần thời gian để thẩm thấu. Triển vọng tươi sáng hơn sẽ bắt đầu từ quý III”, ông Troy Grifths nhận định.

Đặc biệt, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và Luật Tổ chức tín dụng cũng đã được Quốc hội thảo luận, mổ xẻ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường, thúc đẩy một thị trường minh bạch. Dự kiến đến tháng 10/2023, các văn bản luật này sẽ đồng loạt được thông qua. Điều này được kỳ vọng sẽ tạo ra một sự đột phá lớn trong việc tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý.

Về nguồn vốn, Ngân hàng Nhà nước đã thống nhất với 4 ngân hàng thương mại bố trí gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy mức lãi suất chưa thực sự phù hợp với người mua nhà, nhưng gói tín dụng vẫn được coi là “cứu cánh” của các doanh nghiệp đầu tư.

Nỗ lực chưa từng có của doanh nghiệp

Về phía doanh nghiệp, lần đầu tiên sau nhiều năm trở lại đây, các chủ đầu tư dự án thể hiện rõ thiện chí bán hàng với loạt chính sách kích cầu như chiết khấu, khuyến mại, hỗ trợ lãi suất trong thời gian dài…

Theo báo cáo của FERI, nhiều chủ đầu tư đã trả trước chi phí marketing, truyền thông cho đại lý. Đồng thời, các đơn vị cũng tăng phí môi giới bằng hình thức thưởng nóng cho nhân viên kinh doanh, có nơi đã tăng gấp 3 lần so với trước kia.

Một số công ty đã giảm số tiền nhận giữ chỗ có hoàn lại nhằm thu hút sự quan tâm và tạo thuận tiện cho người mua. Trước đây, khoản tiền này dao động 50-100 triệu đồng/sản phẩm. Tuy nhiên, con số này đã giảm xuống còn 30 triệu đồng/sản phẩm.

Nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay tung ra các chương trình ưu đãi lớn để kích cầu thị trường. Ảnh: Quỳnh Danh

Trước áp lực về dòng tiền, một số doanh nghiệp môi giới bất động sản đã chủ động mở rộng hệ sinh thái, đa dạng ngành nghề kinh doanh. Từ việc chỉ tập trung bán bất động sản trong nước, hiện nhiều đơn vị đã phát triển thêm mảng cho thuê, phân phối dự án quốc tế, môi giới bảo hiểm, nội thất, kinh doanh cà phê địa ốc…

Tiềm năng của thị trường vẫn còn rất nhiều để các chủ đầu tư khai thác. Khảo sát của FERI cho biết kênh đầu tư được khách hàng lựa chọn nhiều nhất trong 6 tháng cuối năm vẫn là bất động sản. 

Không chỉ vậy tâm lý của nhà đầu tư cũng đang dần chuyển hướng tích cực hơn. Tuy nhiên, nhiều người vẫn đang e dè trong việc xuống tiền vì muốn quan sát thêm thị trường và nghe ngóng thêm các biến động về chính sách.

Khó khăn vẫn còn đó

Tuy nhiên, nếu nhìn một cách trực diện vào ngành bất động sản, “bóng đêm” dường như vẫn còn đeo bám thị trường.

Theo báo cáo từ Cục Quản lý Đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 6 tháng đầu năm, số lượng doanh nghiệp bất động sản tạm ngừng kinh doanh, giải thể đã tăng hơn 40% so với cùng kỳ năm 2022. Không chỉ vậy, bất động sản còn là ngành có số lượng doanh nghiệp rời bỏ thị trường nhiều nhất.

Theo báo cáo của VARs, số lượng môi giới viên hiện nay đã giảm 60 - 70% so với thời điểm cuối năm 2022. Việc thị trường thiếu người bán hàng nghiêm trọng khiến nhiều chủ đầu tư rơi vào tình trạng “đỏ mắt” tìm môi giới.  

Lương của nhân sự trong ngành cũng đã bị ảnh hưởng đáng kể. Đối với các doanh nghiệp quy mô dưới 100 nhân viên, mức giảm từ 20 - 50%. Với các đơn vị có trên trên 100 nhân sự, mức giảm thậm chí còn lên tới 70 - 80%. 

Ngoài ra, dù đã có nhiều bước tiến trong chính sách nhưng yếu tố pháp lý vẫn là chướng ngại lớn đối với nhiều doanh nghiệp. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay vẫn ở mức cao và nhiều đơn vị gặp khó khăn khi tiếp cận các kênh huy động vốn.