Cấp tốc tái cấu trúc

Nhìn lại thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023, không khó để nhận ra rằng, các doanh nghiệp lớn trong ngành đã và đang từng bước tái cấu trúc để tập trung vào mảng kinh doanh chính của mình.

Chẳng hạn, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) đã chuyển nhượng Nova F&B (công ty con hoạt động trong lĩnh vực ẩm thực, nhà hàng, ăn uống) cho đối tác đến từ Singapore.

Hay Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt từng “nuôi mộng” đầu tư vào lĩnh vực năng lượng, nhưng trong cuộc họp Đại hội đồng cổ đông mới đây, ý định này không còn được nhắc đến nữa. Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Phát Đạt khẳng định, bất động sản là mảng kinh doanh trọng điểm trong tương lai của doanh nghiệp và không đầu tư ngoài ngành nữa.

“Trong thời gian tới, Phát Đạt sẽ tham gia đầu tư vào 4 phân khúc chính của thị trường địa ốc, gồm nghỉ dưỡng, đất nền, chung cư và khu công nghiệp để tập trung phục hồi”, ông Đạt nói.

Trường hợp khác, tại cuộc họp Đại hội cổ đông bất thường, ông Đỗ Quý Hải, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest) chia sẻ, giai đoạn vừa qua có lẽ là giai đoạn khủng hoảng nhất của doanh nghiệp kể từ khi thành lập đến nay. “Chúng tôi sẽ tập trung tái cơ cấu để bước vào năm 2024 với một tâm thế tốt hơn, một quy trình chuẩn hơn. Chính phủ đang có động thái gỡ khó cho thị trường. Đây sẽ là cơ hội cho Hải Phát Invest trở lại, nhưng doanh nghiệp cần sự chuẩn bị kỹ lưỡng hơn”, ông Hải nói.

Báo cáo nghiên cứu thị trường quý II/2023 và 6 tháng đầu năm của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho thấy, từ khóa “Nỗ lực tự cứu mình” là kim chỉ nam của nhiều chủ đầu tư, doanh nghiệp môi giới bất động sản trong thời gian qua.

Trong đó, nhiều chủ đầu tư đã tập trung phát triển sản phẩm lõi, tập trung triển khai kinh doanh và xây dựng các dự án tồn đọng. Đồng thời, lập kế hoạch và thăm dò thị trường để tung sản phẩm mới, chuyển giao/chuyển nhượng những mảng ngành nghề phụ. Thậm chí, có nhiều chủ đầu tư còn duy trì và điều chỉnh chính sách ưu đãi đặc biệt cho khách hàng để kích cầu.

Các doanh nghiệp môi giới bất động sản cũng không ngoại lệ khi phải tập trung tái cấu trúc chi phí. Nhiều doanh nghiệp chuyển đổi định phí sang biến phí, dịch chuyển từ mô hình trả lương cứng cho nhân viên kinh doanh sang mô hình trả lương theo sản phẩm giao dịch thành công. Ngoài ra, mô hình mở rộng mạng lưới cộng tác viên cũng được nhiều doanh nghiệp áp dụng. Tiếp đến là mở rộng kinh doanh thêm các dịch vụ mới trong hệ sinh thái bất động sản, như tư vấn thiết kế nội thất, môi giới cho thuê, môi giới thứ cấp, quản lý tài sản…

Cần điểm tựa từ nhà đầu tư

Dưới góc nhìn của ông Võ Hồng Thắng, chuyên gia về nghiên cứu và phát triển của DKRA Group, thị trường bất động sản như một cỗ máy quay đều và doanh nghiệp bất động sản cũng vậy, có lúc vận hành suôn sẻ, nhưng có lúc lại bị trục trặc. Theo đó, khi bị đứt gãy một vài mắt xích, nếu không có sự thay đổi, thích ứng kịp thời, thì sự đổ vỡ sẽ không còn là nguy cơ.

Tuy nhiên, ghi nhận từ thực tế cho thấy, phần lớn doanh nghiệp “ngắc ngoải” hiện nay liên quan đến vấn đề về nợ trái phiếu, pháp lý. Do vậy, những nỗ lực tự thân của doanh nghiệp có lẽ là chưa đủ để tiến trình tái cấu trúc đạt hiệu quả cao.

Được biết, nợ trái phiếu đang là vấn đề mà nhiều doanh nghiệp bất động sản phải tìm cách giải quyết đầu tiên để có thể kinh doanh ổn định. Tuy nhiên, các kỳ đáo hạn diễn ra trong bối cảnh huy động tiền từ khách hàng và tín dụng bị “tắc”, nên con đường duy nhất của doanh nghiệp là thuyết phục gia hạn và kỳ vọng vào sự đồng ý của trái chủ.

Chẳng hạn, với câu chuyện của Phát Đạt, lãnh đạo Công ty đã lựa chọn việc thương thảo với các đối tác để vay tiền xử lý khủng hoảng. Cụ thể, doanh nghiệp có kế hoạch phát hành khoảng 200 triệu cổ phiếu với mức giá 10.000 đồng/cổ phiếu, gồm chào bán 67 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho 7 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp và 134 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn.

Mức giá trên vấp phải sự phản đối của cổ đông khi thấp hơn nhiều so với giá thị trường (khoảng 18.000 đồng/cổ phiếu). Giãi bày với cổ đông, ông Đạt cho rằng, trong lúc khó khăn cực độ, giá cổ phiếu xuống thấp, nếu phát hành thêm thì cổ đông hiện hữu cũng chả có tiền để mua. Trong bối cảnh ngân hàng thiếu hạn mức cho vay, bất động sản không vay được, ông phải đi tìm đối tác để vay tiền.

“Tôi không có lý do gì để phản bội lại các đối tác đã giúp mình lúc khó khăn. Tôi chỉ nghĩ làm sao để cổ đông và tôi tồn tại để kiếm tiền trong tương lai. Lúc khó khăn người ta đã giúp, họ cho vay tiền trả nợ, nhờ đó, giá cổ phiếu mới tăng. Tôi chỉ muốn làm đúng quy định pháp luật, phải giữ uy tín, nói phải giữ lời. Phải tồn tại rồi mới phát triển”, ông Đạt nói.