Mảng cho thuê đất khu công nghiệp đóng góp nhiều nhất trong cơ cấu doanh thu của Sonadezi.  Ảnh: Lê Toàn

Dẫn dắt nguồn thu

Thị trường bất động sản công nghiệp đã đi qua hơn nửa  năm 2023 với rất nhiều điểm sáng, khi giá thuê, tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức tốt. Tuy nhiên, theo thống kê của phóng viên Báo Đầu tư, kết quả kinh doanh của nhóm ngành bất động sản công nghiệp đang có sự phân hóa rõ nét.

Lũy kế nửa đầu năm, Tổng công ty IDICO ghi nhận, mảng hạ tầng khu công nghiệp đạt doanh thu 1.061 tỷ đồng, giảm hơn 65%.

Tại Công ty cổ phần Long Hậu, doanh thu cho thuê đất giảm mạnh so với cùng kỳ, từ hơn 172 tỷ đồng về gần 1,5 tỷ đồng; doanh thu cho thuê nhà xưởng, kho lưu trú và trung tâm thương mại chỉ tăng 35 tỷ đồng.

Trong khi IDICO và Long Hậu ghi nhận doanh thu mảng chính suy yếu, thì với những doanh nghiệp khác, kinh doanh hạ tầng, cho thuê đất công nghiệp lại tăng trưởng tốt.

Sonadezi, trong quý II vừa qua ghi nhận 1.358 tỷ đồng doanh thu thuần, không biến động nhiều so với cùng kỳ năm 2022, nhưng trong cơ cấu doanh thu, mảng cho thuê đất khu công nghiệp đóng góp nhiều nhất, với gần 367 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2022.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Viglacera ghi nhận doanh thu và lợi nhuận sau thuế giảm lần lượt 17% và 46% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, mảng cho thuê đất khu công nghiệp đạt gần 2.709 tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ năm 2022.

Tại Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG, trong quý vừa qua, công ty này ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.663 tỷ đồng, tăng 3% và lợi nhuận sau thuế hơn 263 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần của Công ty giảm nhẹ, đạt 3.057 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế hơn 442 tỷ đồng, giảm 12%, trong đó, doanh thu cung cấp dịch vụ tiện ích khu công nghiệp đạt 186 tỷ đồng (tăng 28%) và doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp với gần 184 tỷ đồng (tăng 10%).

Cơ hội vẫn còn nhiều

Nhìn vào bức tranh tài chính của các doanh nghiệp có thể thấy, dù trong ngắn hạn, doanh thu và lợi nhuận có phần suy giảm do nhiều yếu tố, song hoạt động kinh doanh cốt lõi và cho thuê đất, hạ tầng khu công nghiệp vẫn đang là mảng cốt lõi giúp doanh nghiệp có thể lấy lại được đà tăng trưởng trong thời gian tới.

Với IDICO, dù suy giảm về doanh thu toàn công ty lẫn mảng cho thuê đất công nghiệp, nhưng trong báo cáo giải trình kết quả kinh doanh, IDICO cho biết, các hợp đồng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp chưa đến thời điểm đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu một lần.

Điều này cũng tương tự như kết quả kinh doanh của Kinh Bắc trong quý IV/2022. Khi đó, doanh nghiệp này ghi nhận khoản lỗ gần 331 tỷ đồng, nguyên nhân là trong năm 2022, Công ty đã ký cho thuê 107 ha đất khu công nghiệp với tổng giá trị gần 3.540 tỷ đồng, một số nhà đầu tư nước ngoài chưa được cấp giấy phép đầu tư nên chưa kịp bàn giao trong năm 2022.

Cho đến nay, doanh thu thuần của Kinh Bắc đạt hơn 2.051 tỷ đồng, gấp hơn 5 lần so với cùng kỳ năm trước, trong đó, hoạt động cho thuê đất và hạ tầng khu công nghiệp lớn gấp hơn 7 lần cùng kỳ.

Dù chi phí trong kỳ tăng mạnh và không còn khoản lãi lớn từ công ty liên doanh, liên kết, Kinh Bắc vẫn có lãi gần 747 tỷ đồng quý này, trong khi cùng kỳ năm ngoái lỗ 323 tỷ đồng. Nhờ khoản thu lớn từ mảng cho thuê đất khu công nghiệp (4.026 tỷ đồng) trong 6 tháng đầu năm, Kinh Bắc lãi sau thuế hơn 1.803 tỷ đồng, cao gấp 9 lần cùng kỳ năm 2022.

IDICO là một trong số nhà phát triển khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam, với quỹ đất đang sở hữu lên đến 2.700 ha. Trong đó, diện tích sẵn sàng cho thuê của IDICO lên tới hơn 750 ha, chủ yếu tại Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bắc Ninh. Khu công nghiệp Hựu Thạnh IP, Phú Mỹ 2 còn nhiều quỹ đất và đang thu hút khá nhiều khách thuê, với giá cho thuê lên tới 125 - 135 USD/m2.

Bên cạnh đó, IDICO đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư Khu công nghiệp Tân Phước 1 (Tiền Giang), với tổng diện tích 470 ha và mở rộng Khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 với diện tích 110 - 500 ha. Quỹ đất này sẽ được bổ sung và cho thuê từ cuối năm 2024, giúp duy trì tăng trưởng sau khi Khu công nghiệp Hựu Thạnh dần lấp đầy.

Trong báo cáo mới đây, Công ty Mirae Asset cho rằng, những khó khăn của nền kinh tế đang giảm dần, điều này sẽ là nền tảng hỗ trợ cho đà tăng trưởng lợi nhuận của các nhà phát triển khu công nghiệp thông qua sự phục hồi của dòng vốn FDI; đặc biệt là đối với những nhà phát triển có quỹ đất lớn.

Mirae Asset đánh giá cao tiềm năng thu hút đầu tư của các doanh nghiệp đầu ngành như Kinh Bắc, Becamex IDC, Viglacera… với quỹ đất lớn nằm tại các khu vực kinh tế trọng điểm. Trong đó, dòng vốn đầu tư công là nhân tố hỗ trợ phát triển khu công nghiệp trong dài hạn. Việc ưu tiên đầu tư hạ tầng giao thông của Chính phủ trong giai đoạn 2023 - 2025 sẽ gia tăng sự hấp dẫn của các khu công nghiệp trong dài hạn, thông qua việc tối ưu hóa chi phí hoạt động, chi phí vận chuyển.