Dự án xây dựng rồi vẫn chưa thể đóng tiền sử dụng đất

Đầu tháng 3/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương đưa ra Quyết định số 110/QĐ-STNMT về việc phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu các gói thuê tư vấn xác định giá đất cụ thể tỉnh Bình Dương. 

Vướng thủ tục xác định tiền sử dụng đất khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản tỉnh Bình Dương lao đao.

Cụ thể, Quyết định do ông Ngô Quang sự, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh ký nêu rõ, việc phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu đối với 29 gói thầu “Thuê tư vấn xác định giá đất cụ thể tỉnh Bình Dương” tổng số tiền là hơn 3 tỷ đồng. Văn phòng Sở chịu trách nhiệm tổ chức lựa chọn nhà thầu đã được phê duyệt. 

Trong danh sách này, hầu như các dự án đã được Sở Xây dựng tỉnh cấp các thủ tục pháp lý như Quyết định chủ trương đầu tư, Quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng, trong đó có dự án Chung cư khu vườn trên mây A&T có tên thương mại là A&T Sky Garden tại phường Lái thiêu, TP. Thuận An do Công ty CP Đầu tư Phát triển đô thị A&T Bình Dương làm chủ đầu tư. 

Được biết, dự án này đã được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng và đang xây dựng dự án, doanh nghiệp cũng đang rầm rộ mở bán nhà hình thành trong tương lai cho khách hàng. 

Hay như dự án khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ văn phòng tại phường An Bình, TP. Dĩ An. Dự án này do Công ty CP khách sạn Kim Sơn làm chủ đầu tư. Hiện dự án đã có Quyết định 1/500, giấy phép xây dựng và đang được chủ đầu tư xây dựng phần móng, tổ chức bán nhà hình thành trong tương lai cho khách hàng. 

Hay như dự án chung cư Tân An có tên thương mại là Tecco Luxury tại phường Thuận Giao và phường Hưng Định, TP. Thuận An do Công ty CP Tổng công ty Tecco Miền Nam làm chủ đầu tư đã được cấp giấy phép xây dựng từ lâu, dự án cũng đã được chủ đầu tư xây dựng dự án nhưng tới nay mới được nằm trong danh sách mời gọi thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất. 

Ngoài ra, nhiều dự án đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương đưa vào danh sách tìm đơn vị tư vấn xác định giá đất từ tháng 9/2022, tới nay, dự án đã xây dựng xong phần móng nhưng vẫn chưa thể thực hiện xong việc thẩm định giá đất để doanh nghiệp có thể đóng tiền sử dụng đất.

Đại diện doanh nghiệp này cho biết, năm 2021, sau khi nhận chuyển nhượng và hoàn tất các thủ tục theo quy định như phê duyệt quy hoạch 1/500, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở… dự án nằm tại TP. Dĩ An, tỉnh bình Dương, nhưng đến nay chủ đầu tư dự án vẫn chưa thể triển khai tiếp dự án do chưa được nộp tiền sử dụng đất.

Cũng theo đại diện doanh nghiệp này, vào thời điểm cấp Quyết định chuyển đổi mục đích sử dựng đất từ đất sản xuất sang đất ở, Sở Tài nguyên và Môi trường đã thông báo tìm đơn vị thẩm định giá đất, nhưng sau nhiều lần thông báo tìm đơn vị thẩm định giá, doanh nghiệp vẫn không thể tìm được đơn vị thực hiện khâu này, tới năm 2023 mới tìm được đơn vị thẩm định giá nhưng tới nay đã hơn 1 năm vẫn chưa thẩm định xong giá đất để Sở Tài nguyên và Môi trường có căn cứ xác định tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính (đóng tiền sử dụng đất). Bên cạnh đó,  doanh nghiệp đã nộp hồ sơ đến các sở, ngành liên quan với mong muốn được thực hiện tạm nộp nghĩa vụ tài chính cho dự án… mà vẫn chưa được giải quyết.

Doanh nghiệp “vỡ trận” kế hoạch kinh doanh

Tại TP. Dĩ An, một doanh nghiệp bất động sản lớn tại tỉnh Bình Dương xin được giấu tên cho biết, năm 2023, sau khi có giấy phép xây dựng dự án, doanh nghiệp này đã tiến hành ngay việc xây dựng móng dự án, đồng thời lên kế hoạch truyền thông cũng như ký kết với các doanh nghiệp môi giới để tổ chức bán hàng.

Vị tổng giám đốc doanh nghiệp này cho biết, công ty ông đã lên kế hoạch triển khai dự án và sẽ đưa ra bán trong tháng 3/2023. Bởi hầu hết các thủ tục doanh nghiệp đã thực hiện xong, dự án cũng đã khởi công xây dựng với tiến độ nhanh, chỉ có một bước cuối cùng đóng tiền sử dụng đất là phải chờ đợi, vì đây là việc nằm ngoài tầm của doanh nghiệp và doanh nghiệp nghĩ rằng khâu này sẽ không mất nhiều thời gian.

Tuy nhiên, “pháp lý không như doanh nghiệp mơ”, mặc dù hồ sơ đề nghị đóng tiền sử dụng đất đã được doanh nghiệp chuẩn bị từ rất sớm, nhưng tới nay đã bước vào cuối Quý II/2024 thì việc thẩm định tiền sử dụng đất vẫn chưa được các cơ quan chức năng hoàn tất nên khả năng dự án bị kéo dài do không đủ điều kiện bán hàng. 

Vì không thể đóng tiền sử dụng đất, đồng nghĩa với việc pháp lý dự án chưa đủ, dù dự án đã xây xong phần móng và đang tiến hành xây lên các tầng nổi thì doanh nghiệp vẫn không thể tổ chức bán hàng, bởi nếu bán hàng, thì là sai luật, và có bán hàng cũng không thể ký được hợp đồng mua bán với khách hàng, bởi như vậy cũng là sai luật, là lừa dối khách hàng và doanh nghiệp có thể bị khách hàng khởi kiện ra toà hoặc thậm chí bị trách nhiệm hình sự. 

“Đó cũng là lý do đã có không ít dự án vì cần xoay dòng tiền nên chấp nhận tự tính tiền sử dụng đất rồi đưa giá bán và bán lúa non. Nhưng sau đó, số tiền sử dụng đất do nhà nước đưa ra lại vượt hơn dự kiến và doanh nghiệp đứng trước nguy cơ lỗ nên đã phải dừng dự án và rơi vào tình trạng tranh chấp với khách hàng”, vị tổng giám đốc doanh nghiệp xin giấu tên nói.

Việc chỉ chậm một khâu thủ tục pháp lý, khiến cả dự án phải dừng lại gây thiệt hại vô cùng to lớn với doanh nghiệp bất động sản.

Ông Lê Hoàng Tùng, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Thăng Long cho rằng, hậu quả của việc chậm xác định tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính để hoàn tất thủ tục pháp lý của dự án để bán hàng là rất lớn.

Cụ thể, ông Tùng nói, mỗi dự án được hình thành doanh nghiệp sẽ chi số tiền lớn để mua quỹ đất, tiền này sẽ được doanh nghiệp vay của ngân hàng để mua đất, nếu dự án chậm triển khai, số tiền lãi vay ngày một tăng cao, doanh nghiệp sẽ gánh khoản lãi này, và họ sẽ tính vào giá nhà để bán cho khách hàng, đó là lý do mà giá nhà tăng cao không thể giảm. 

Tiếp đó là việc, chậm triển khai dự án, doanh nghiệp sẽ tốn thêm các chi phí vận hành, trễ kế hoạch bán hàng, mất đi cơ hội trong kinh doanh…

Một hậu quả nữa đó là nhiều năm qua, tình trạng dự án nằm bất động hoặc bị “treo” sổ hồng vì nghẽn khâu tính tiền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến. Thậm chí, một vị lãnh đạo doanh nghiệp có nhiều dự án lớn trên địa bàn tỉnh Bình Dương còn thẳng thắn: “Chính việc chậm tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng đã khiến doanh nghiệp mang tiếng oan với khách hàng”. Bởi dự án đã được doanh nghiệp bán cho khách hàng, xây xong, bàn giao nhà cho khách hàng vào ở nhiều năm nhưng vẫn không thể giao sổ hồ cho khách hàng dẫn tới việc khiếu kiện khắp nơi của khách hàng với doanh nghiệp. 

“Các doanh nghiệp bất động sản vẫn ngóng chờ sẽ sớm tháo gỡ được điểm nghẽn lớn nhất là khâu tính tiền sử dụng đất để có thể hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý dự án, giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn trong giai đoạn hiện nay”, ông Tùng nói.