Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu là một trong những địa phương đi đầu công bố bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024. Cụ thể, ngày 17/9, chỉ chưa đầy 2 tháng khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 26/2024/QĐ-UBND về điều chỉnh, bổ sung một số điều tại quyết định trước đó về bảng giá đất.

Theo Quyết định số 26, đối tượng điều chỉnh giá đất không dùng để bồi thường giải phóng mặt bằng, mà chủ yếu áp dụng để hỗ trợ tham chiếu, còn việc bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn tiến hành khảo sát giá cụ thể từng khu vực.

Thực tế, việc điều chỉnh giá đất chưa ảnh hưởng tới các chủ đầu tư ở thời điểm hiện tại. Chia sẻ về vấn đề công bố bảng giá đất mới với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Quang Tín, Tổng giám đốc Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp) cho biết: “Việc điều chỉnh bảng giá đất để dần bắt kịp giá thị trường. Trong khi đó, việc đền bù của doanh nghiệp đang theo giá thị trường nên trước mắt sẽ không ảnh hưởng tới doanh nghiệp, nhưng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu thuế, đến dự án đầu tư công”.

Tương tự, ông Lê Viết Liên, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco) cũng cho rằng, việc điều chỉnh tăng giá đất 20-30% do bỏ hệ số, vì vậy, về cơ bản vẫn chưa có biến động nào đáng kể. Hiện các doanh nghiệp đã áp dụng giá đền bù, giải phóng mặt bằng là giá thị trường, nên trong ngắn hạn chưa ảnh hưởng đến chi phí đền bù và tổng vốn đầu tư của doanh nghiệp tại từng dự án.

DIC Corp và Hodeco là hai doanh nghiệp bất động sản lớn tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. DIC Corp đang trong quá trình đền bù các dự án: Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu (đã đền bù được 13,02/90,5 ha; Khu trung tâm Chí Linh (đã đền bù được 72,4/99,73 ha)…

Trong những năm qua, DIC Corp lên kế hoạch đẩy mạnh giải ngân, nhưng tỷ lệ giải ngân thực tế thường thấp hơn kế hoạch. Chẳng hạn, năm 2021, lên kế hoạch giải ngân 9.436,3 tỷ đồng, thực tế giải ngân 3.026,44 tỷ đồng, đạt tỷ lệ 32,1%; năm 2022, lên kế hoạch giải ngân 11.739,8 tỷ đồng, nhưng thực tế giải ngân được 3.473,5 tỷ đồng, đạt tỷ lệ 29,6%; năm 2023, lên kế hoạch giải ngân 4.138 tỷ đồng, thực tế chỉ giải ngân được 1.124,3 tỷ đồng, đạt tỷ lệ 27,2%.

Lý do DIC Corp đưa ra cho việc giải ngân không đạt kế hoạch trong nhiều năm là do khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng tại các dự án trọng điểm, dẫn tới tỷ lệ giải ngân thấp hơn so với kế hoạch.

Đối với Hodeco, bên cạnh việc triển khai các dự án bất động sản tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Công ty đang mở rộng đầu tư sang các tỉnh, thành phố khác, góp vốn vào Công ty cổ phần Xây lắp Thừa Thiên Huế.

Ban lãnh đạo Hodeco chia sẻ, để chuẩn bị cho các dự án, Công ty đã có quá trình trích lập quỹ đất lâu dài, vì vậy, luôn chủ động trong công tác thực hiện dự án, không chịu nhiều tác động trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh tăng giá đất chắc chắn sẽ làm tăng chi phí vốn chuẩn bị dự án trong tương lai, gây khó khăn hơn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, đòi hỏi doanh nghiệp phải thận trọng hơn, nhằm đảm bảo cơ cấu các dự án trong ngắn, trung và dài hạn một cách hợp lý, đảm bảo sự phát triển ổn định, lâu dài.

“Về cơ bản, việc tăng giá đất sẽ tạo gánh nặng lên chính người tiêu dùng, vì bắt buộc các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải điều chỉnh giá bán để bù đắp các chi phí trong quá trình thực hiện dự án. Vì vậy, bài toán giảm giá bán bất động sản đến người tiêu dùng cuối cùng là rất khó khăn. Đây cũng là một lợi thế đối với các doanh nghiệp có hoạt động sản xuất, kinh doanh ổn định, có quá trình trích lập quỹ đất lâu dài và có thương hiệu, uy tín trên thị trường bất động sản”, ông Liên nhấn mạnh.

Giám đốc phân tích ngành bất động sản tại Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), bà Phạm Thái Thanh Trúc nhận định, bảng giá đất mới tiệm cận với giá thị trường sẽ đẩy chi phí phát triển dự án tăng theo. Điều này ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, tạo áp lực cho các chủ doanh nghiệp phải xem xét tính toán lại từng dự án và nhiều khả năng phải tăng giá bán để duy trì lợi nhuận. Bảng giá đất mới sẽ có lợi cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, muốn đẩy nhanh quá trình đền bù và giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường, nhưng đồng thời cũng là thách thức lớn đối với các chủ đầu tư có tình hình tài chính kém.