Thế nhưng, thực tế cho thấy kết quả lại không được như kỳ vọng. Thực trạng này đã khiến các nhà đầu tư trở nên cẩn trọng và tỉnh táo hơn đối với những cam kết quá mức hấp dẫn, cũng như đủ khó tính để xem xét kỹ các yếu tố bảo chứng cho việc cam kết lợi nhuận từ đơn vị vận hành.

Đầu tư condotel tuy cũ mà mới, các nhà đầu tư sẽ phải tìm hiểu nhiều hơn nếu muốn sinh lời với loại hình này.

Cam kết hấp dẫn là chưa đủ

Việt Nam hiện đang dẫn đầu về tỷ lệ cam kết lợi nhuận từ bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng so với một số thị trường trong khu vực Đông Nam Á. Cụ thể, tại Phuket (Thái Lan), mức cam kết lợi nhuận chỉ khoảng 7% trong 3 - 5 năm; Tại Bali (Indonesia) cũng cam kết mức 7% trong 2 - 3 năm. Trong khi đó, mức cam kết lợi nhuận cho thuê condotel hiện nay tại Việt Nam phổ biến trong khoảng 10 - 12%/năm, thậm chí có nơi còn đẩy lên đến 15%. Điều này khiến nhà đầu tư cảm thấy chông chênh, bởi ai mà không muốn lợi nhuận cao, nhưng mức cam kết càng cao cũng đồng nghĩa với rủi ro càng lớn.

Thêm vào đó, không phải nhà đầu tư nào cũng có khả năng “nhìn dự án, đoán lợi nhuận”. Thực tế đã chứng minh, nhiều nhà đầu tư từng nếm “trái đắng” vì chủ dự án chạy đua cam kết lợi nhuận nhưng thất hứa, tác động tiêu cực đến thị trường condotel vốn nhiều tiềm năng nhưng còn non trẻ này.

Yếu tố nào quyết định trực tiếp đến lợi nhuận của nhà đầu tư?

Theo các nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm, BĐS nghỉ dưỡng xứng đáng để rót tiền ít nhất phải đáp ứng được các tiêu chí sau: Thị trường đầu tư có tiềm năng phát triển du lịch cao, vị trí dự án đẹp, chủ đầu tư uy tín, nhà quản lý chuyên nghiệp, mức giá hợp lý và khả năng khai thác cho thuê mang lại lợi nhuận ổn định.

Cụ thể hơn, nhà đầu tư muốn có lợi nhuận hấp dẫn và được bảo chứng thực hiện thì dự án cần đạt được kết quả kinh doanh ấn tượng, doanh thu cao, ổn định, với mức chi phí thấp nhất mà vẫn đảm bảo được chất lượng dịch vụ.

Có thể "soi" các tiêu chí nói trên đối với Dự án condotel đang “tạo sóng” thị trường thời điểm hiện tại - Ramada Kahuna trực thuộc tổ hợp tỷ đô Hồ Tràm Strip để thấy một số yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến lợi tức của nhà đầu tư:

Bài viết này sử dụng dự án condotel đang “tạo sóng” thị trường thời điểm hiện tại - Ramada Kahuna trực thuộc tổ hợp tỷ đô Hồ Tràm Strip - để làm ví dụ điển hình phân tích trực quan.

Công suất khai thác phòng:

Điều này thường phụ thuộc vào tiềm năng phát triển du lịch của địa phương và danh tiếng thương hiệu của đơn vị quản lý dự án. Tại dự án Ramada Kahuna, sự cộng hưởng của vị trí (Hồ Tràm - điểm nóng condotel mới tại Việt Nam) và danh tiếng từ đơn vị quản lý Wyndham (với mạng lưới tiếp thị toàn cầu) đã giúp dự án trở nên dễ dàng tiếp cận với nguồn khách quốc tế đa dạng, đảm bảo khai thác tối đa công suất phòng.

Theo đánh giá sơ bộ, tại các dự án nghỉ dưỡng cao cấp của chủ đầu tư uy tín, nếu tỷ lệ lấp đầy booking phòng vào khoảng 40 - 50% thì chủ đầu tư sẽ có thể đảm bảo lợi nhuận cam kết 8 - 10% cho khách hàng mỗi năm.

Đơn vị vận hành:

Nên lựa chọn những dự án condotel được vận hành, quản lý bởi các thương hiệu toàn cầu, bởi họ sẽ sở hữu bí quyết vận hành hiệu quả, bề dày kinh nghiệm, năng lực quản lý chuyên nghiệp giúp tối ưu hóa lợi nhuận trong khi vẫn đảm bảo chuẩn chất lượng quốc tế cho dịch vụ. Wyndham Hotel Group đang là đơn vị quản lý cho dự án condotel Kahuna Hồ Tràm Strip, dưới thương hiệu danh tiếng thế giới Ramada, có thể xem là một điểm sáng khiến nhà đầu tư yên tâm. Wyndham cũng chính là tập đoàn quản lý resort khách sạn và chia sẻ kỳ nghỉ (RCI) lớn nhất thế giới của Mỹ với hơn 9.200 resort khách sạn, 122.000 điểm đến tại 80 quốc gia và vùng lãnh thổ trên toàn cầu cùng 80 triệu khách hàng thân thiết được xếp hạng trung thành nhất thế giới.

Tỷ lệ chia sẻ doanh thu:

Ở Ramada Kahuna Hồ Tràm Strip, lợi tức cam kết nằm ở mức 8%/năm (tính trên giá bán) trong vòng 2 năm đầu tiên và 9%/năm cho 2 năm tiếp theo là những con số thực tế thuyết phục các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm.

Đặc biệt, từ năm thứ 5 trở đi, Ramada Kahuna sẽ áp dụng hình thức chia sẻ 60:40 trên doanh thu thuần thay vì chia % lợi nhuận (doanh thu trừ đi toàn bộ chi phí). Cụ thể, nhà đầu tư được cam kết hưởng đến 60% doanh thu cho thuê ròng, chủ dự án sẽ là người gánh vác chi trả các chi phí hoạt động chính trong 40% doanh thu còn lại. Lợi tức nhà đầu tư được hưởng sẽ ngày càng tăng theo doanh thu thay vì cố định như nhiều dự án khác. Đây là phương thức mà rất ít chủ đầu tư dám áp dụng vì dù mang lại nhiều lợi ích cho khách hàng nhưng lại đầy thách thức đối với chủ đầu tư, tuy nhiên Ramada Kahuna có đủ tự tin và tiềm lực để đảm bảo cam kết này.

Ngoài ra, doanh thu của dự án BĐS nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố mấu chốt trên, mà còn được hậu thuẫn từ các tiện ích bổ trợ đa dạng xung quanh dự án. Cụ thể, nếu dự án tọa lạc trong một quần thể nghỉ dưỡng phức hợp cung cấp nhiều dịch vụ tiện ích đi kèm như khu vui chơi, sân golf, casino... như Dự án Ramada Kahuna đang được thừa hưởng từ tổ hợp tỷ đô Hồ Tràm Strip thì dự án sẽ càng tạo điều kiện để du khách thoải mái tận hưởng, gia tăng mức độ hài lòng, lưu trú lâu hơn, tần suất quay lại cao, kéo theo doanh thu của chủ đầu tư ngày càng tăng.

Trên thực tế, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện tại chưa có phương án quản lý chính thức được ràng buộc bằng pháp luật để đảm bảo chủ đầu tư các dự án BĐS nghỉ dưỡng sẽ thực hiện đúng cam kết lãi suất. Vì vậy, nếu muốn rót tiền vào condotel để sinh lời, các nhà đầu tư cũng nên tỉnh táo bước qua “chiếc bẫy lãi suất” hấp dẫn, phân tích rõ hơn các yếu tố quyết định trực tiếp đến lợi nhuận từ dự án để “chọn mặt gửi vàng”.