Các lô đất đấu giá tại khu Ngõ Ba, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai (Hà Nội).    Ảnh: BĐS Tâm Phúc

Phải chăng là làm giá?

“Trong cuộc đấu giá vừa qua tại Thanh Oai, có ít nhất 3 đội nhóm ‘cá mập’ tham gia. Phong cách ‘săn đất’ của họ là trả giá thật cao để trúng đấu giá. Sau đó, các nhóm này sẽ rao bán chênh vài trăm triệu đồng để thu lời”,  anh T.N, chủ một doanh nghiệp bất động sản vùng ven Hà Nội, cũng là người tham gia cuộc đấu giá đất tại Thanh Oai, tiết lộ.

Trước đó, phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, xã Thanh Cao ghi nhận một lô đất có giá trúng lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô khác cũng có giá trúng rất cao, dao động 63 - 80 triệu đồng/m2.

“Nhiều người nói rằng, họ đấu giá cao để thổi giá những lô đất xung quanh. Tuy nhiên, tôi biết các đội nhóm này, họ không sở hữu các bất động sản thổ cư xung quanh khu vực được đấu giá. Lý do họ trả giá cao, thậm chí lên tới 100 triệu đồng/m2, đơn thuần là vì họ đã nhận định sai tình hình thị trường”, anh T.N chia sẻ.

Vị này cho biết thêm, trường hợp các “cá mập” cắt lỗ để xả hàng là rất thấp. Thay vào đó, khả năng cao họ sẽ bỏ cọc, nhất là khi khoản tiền đặt trước chỉ dao động khoảng 100 - 200 triệu đồng. Trong trường hợp các đội nhóm cắt lỗ, kể cả khi hạ 2 - 3 giá (ví dụ, giảm từ 80 triệu đồng xuống còn 77 - 78 triệu đồng/m2), lô đất vẫn sẽ khó thanh khoản, vì mức trúng đấu giá đã quá cao so với mặt bằng chung của thị trường.

“Nếu tiếp tục giảm sâu hơn, người bán chắc chắn sẽ lỗ nặng. Do đó, tôi chắc chắn 90% những lô đất trúng giá cao sẽ bỏ cọc”, anh T.N nói.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, lãnh đạo Công ty Đấu giá Việt Nam - đơn vị tổ chức buổi đấu giá vừa qua tại Thanh Oai cũng cho rằng, những người đấu trúng các lô đất có giá từ 70 triệu đồng/m2 trở lên sẽ rất khó bán lại.

“Qua các thông tin bên lề mà tôi được biết, người trúng đấu giá lô đất 100 triệu đồng/m2 đang sẵn sàng chuyển nhượng nếu có thể bán chênh vài chục triệu đồng. Tuy nhiên, với giá cao thế này, tìm kiếm khách hàng để chuyển nhượng lại không dễ”, lãnh đạo Công ty Đấu giá Việt Nam bình luận.

Ở góc nhìn khác, ông Trần Tiến Anh, Giám đốc Công ty Bất động sản AH Holdings nghi ngờ, các lô có giá 90 - 100 triệu đồng/m2 chỉ là “mồi nhử”. Các đội nhóm sẽ chấp nhận hy sinh tiền cọc từ những thửa đất này để dễ bề bán chênh những lô có giá khoảng 50 triệu đồng/m2.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, một số cá nhân, tổ chức có thể đang cố tình đặt ra mức giá trúng thật cao để đẩy mặt bằng giá thị trường. Trong trường hợp xấu nhất, họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà vẫn không bị tổn thất quá nhiều về mặt tài chính.

“Hiện khoản tiền cọc tương ứng với 20% giá đất khởi điểm. Trong khi đó, mức giá đất mà các cơ quan đặt ra lại tương đối thấp. Với trường hợp 68 lô đất đấu giá tại huyện Thanh Oai, số tiền khởi điểm chỉ từ 8 đến 12 triệu đồng/m2. Các cơ quan cần phải tính toán lại cơ chế giá đất để hạn chế tình trạng bỏ cọc, thao túng thị trường”, ông Điệp đề xuất.

Cũng theo ông Điệp, người mua thường bị bên bán thuyết phục với niềm tin rằng, dù hiện tại cư dân còn thưa thớt, tiện ích còn thiếu hụt, nhưng khi Thủ đô mở rộng, kết cấu khung hạ tầng tại địa phương sẽ phát triển, từ đó mở đường cho bất động sản tăng giá.

“Tuy nhiên, công cuộc quy hoạch là một chặng đường dài hơi, có thể kéo dài hoặc chậm trễ lên tới cả chục năm. Những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính hay góp vốn chung cần hết sức thận trọng”, ông Điệp cho hay.

Được biết, sắp tới, tại huyện Hoài Đức sẽ có một phiên đấu giá “nóng” không kém, khi địa phương này đưa ra đấu giá 20 lô tại xã Tiền Yên. Giới đầu tư phán đoán, mức giá trúng sẽ vượt mốc 100 triệu đồng/m2.

Mức giá không phản ánh đúng thị trường

“Chỗ đất mặt đường tại khu Ngõ Ba, huyện Thanh Oai chỉ nên có mức giá trúng cao nhất là 65 - 68 triệu đồng/m2. Với số tiền đó, người trúng đấu giá có thể bán chênh cho khách hàng lên thành 70 triệu đồng/m2. Còn với con số 100 triệu đồng/m2 thì đó đích thị là một mức giá không tưởng", anh T.N cảm thán.

Tương tự, một lãnh đạo Công ty Đấu giá Việt Nam cho biết, bản thân cũng không nghĩ mức giá trúng của lô đất sẽ đạt tới 100 triệu đồng/m2.

“Tại buổi đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, chúng tôi cũng chỉ nghĩ mức giá trúng cao nhất là 60 - 70 triệu đồng/m2. Người dân địa phương - một trong những tệp khách hàng tiềm năng nhất của khu đất - cũng cho rằng mức giá ấy là đã cao”, vị này nhận định.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, huyện Thanh Oai được hưởng lợi nhờ việc có đường Vành đai 4 đi qua. Ngoài ra, hạ tầng kỹ thuật nói chung tại khu vực phía Nam Thủ đô cũng ngày càng được hoàn thiện. Các yếu tố này đang khiến giá bất động sản tại địa phương dần tăng lên.

Bên cạnh đó, việc Luật Kinh doanh bất động sản mới siết hoạt động phân lô bán nền cũng làm giảm nguồn cung những lô đất có diện tích vừa phải, phù hợp với điều kiện của nhà đầu tư có số vốn nhỏ. Dưới góc độ vĩ mô, khi các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán… đang có sự trồi sụt nhất định, người dân thường có xu hướng dồn tiền cho bất động sản, từ đó khiến thị trường ngày càng sốt nóng.

“Tuy nhiên, kể cả khi xét mọi lợi thế kể trên, thì mức giá 100 triệu đồng/m2 cho một lô đất tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai vẫn là quá cao. Mức giá này không phản ánh đúng mặt bằng giá của thị trường khu vực này. Với số tiền trên, nhà đầu tư có thể lựa chọn nhiều khu vực khác gần trung tâm hơn, chẳng hạn, tại khu đô thị như Nam An Khánh (huyện Hoài Đức), nhiều lô đất nền còn chưa đến 100 triệu đồng/m2”, ông Nguyễn Thế Điệp thẳng thắn.