Đất nền tự tách thửa… hết đất sống

Việt Dũng

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) siết chặt hơn quy định về phân lô bán nền được dự báo sẽ làm thay đổi “cuộc chơi” trên thị trường theo hướng minh bạch và phát triển bền vững.

“Cuộc chơi” phân lô bán nền sẽ thay đổi

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Trong khi đó, theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được thông qua ngày 28/11, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, trừ các đô thị nằm ngoài danh sách quy định, tất cả phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương, nhằm chấm dứt tình trạng tự phát mua bán đất nền những năm qua.

Quy định mới được các thành viên thị trường đánh giá là chặt chẽ và sẽ tác động trực tiếp tới thị trường. Nói như ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn, giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao... Nhưng về lâu dài, quy định này sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, lãng phí tài sản đất đã diễn ra nhiều năm qua.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Hậu, CEO Asian Holding cho rằng, phần lớn giao dịch mua bán đất nền trên thị trường hiện đến từ các sản phẩm phân lô tự do của cá nhân, công ty bất động sản nhỏ phát triển mô hình đất nền tự phân lô. Thông thường, với cá nhân xin phân lô, tách thửa, thủ tục dễ dàng hơn rất nhiều so với việc doanh nghiệp lập dự án, xin giấy phép.

Vậy nên, từ trước đến nay, người kinh doanh đất nền vẫn chuộng hình thức mua bán tự do, ít lập dự án chính quy. Người mua cũng thích đất nền tự tách thửa vì giá cả đa dạng, dễ mua dễ bán. Do vậy, việc siết chặt quy định về phân lô đồng nghĩa loại hình đất nền tự tách thửa sẽ “hết đất sống”.

“Nguồn cung trên thị trường sau khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực sẽ kém đa dạng, bị thu hẹp, khách hàng mua bán đất nền cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó”, ông Hậu nói.

Theo dự báo của CEO Asian Holding, thị trường đất nền thời gian tới có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn rao bán. Nguồn cung này chủ yếu đến từ những nhà đầu tư lỡ ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời. Song, muốn bán được các sản phẩm này cũng không dễ, vì diện tích lớn, giá trị cao, tệp khách hàng không đa dạng.

Cơ hội cho Đất nền “sạch”

Nhìn nhận ở góc độ khác, ông Vũ Trường Thắng, Tổng giám đốc WinHousing cho rằng, đây là một tín hiệu tích cực cho quy hoạch phát triển đô thị, bởi việc phân lô tràn lan thời gian qua đã dẫn đến phá vỡ quy hoạch, nhiều người mua thuộc nhóm đầu cơ, mua rồi để cỏ mọc um tùm. Trong khi đó, nhu cầu sử dụng từ thực tế là rất lớn. Thực tế này không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai, mà còn đẩy giá bất động sản ngày càng tăng cao.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng, xét về mặt tích cực, các sản phẩm đất phân lô được giao dịch nhiều sẽ giúp nhiều người dân dễ tiếp cận quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản năng động hơn. Tuy nhiên, xét về mặt tiêu cực, việc cho phép phân lô bán nền một cách dễ dàng khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lợi dụng chính sách để đi gom đất, san phẳng mặt bằng, xây dựng một ít hạ tầng sơ sài, từ đó bán đất giá cao cho người dân để thu tiền.

Khi đó, không chỉ dự án ban đầu bị nham nhở mà còn ảnh hưởng đến hình ảnh đô thị, tạo sự rối rắm trong việc quy hoạch phát triển đô thị do mỗi người dân có thể xây dựng nhà ở một kiểu cách khác nhau. Chính vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã “siết” mạnh hơn hoạt động chuyển nhượng đất theo kiểu phân lô.

“Việc siết quy định phân lô bán nền trong các đô thị lớn là giải pháp có tính bền vững để đưa các đô thị Việt Nam trở nên trật tự và đẹp hơn, có giá trị về quy hoạch, kiến trúc, thẩm mỹ và đảm bảo tốt hơn các vấn đề về an sinh xã hội trong lâu dài”, ông Quang chia sẻ.

Ở góc độ đầu tư, ông Nguyễn Đức Quân, Phó tổng giám đốc Nam Land cho rằng, đây chính là cơ hội cho các chủ đầu tư có sẵn nguồn hàng “sạch” pháp lý, mức giá hợp lý để đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư. Đặc biệt, thành phố lớn khan hiếm quỹ đất và nguồn cung bất động sản nhỏ giọt sẽ dẫn tới sự chuyển dịch làn sóng đầu tư ra thị trường vùng ven.

Do đó, xu hướng sở hữu bất động sản dần chuyển dịch ra các vùng ven giáp ranh TP.HCM như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Bình Thuận… và biến các khu vực này trở thành “điểm nóng” được các nhà đầu tư săn đón, nhất là những điểm đến tiềm năng vì lợi thế quỹ đất sạch còn, dư địa tăng trưởng tốt và hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư phát triển.