Theo kế hoạch sử dụng đất năm 2025, huyện Đông Anh (cũ) có 513 dự án, với tổng diện tích lên tới 5.324 ha. Đáng chú ý, nhiều dự án là các khu đô thị quy mô lớn của những chủ đầu tư danh tiếng. Một số dự án có thể kể đến như khu đô thị thông minh - sinh thái tại Tàm Xá, Vĩnh Ngọc, Xuân Canh, quy mô 268 ha; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới tại Xuân Canh, Đông Hội, Mai Lâm, diện tích hơn 265 ha...

Mới đây, một tập đoàn lớn đã có văn bản đề xuất thực hiện 2 dự án khu đô thị mới tại Đông Anh, bao gồm khu đô thị mới tại khu vực Liên Hà, Thụy Lâm, quy mô khoảng 708 ha và khu đô thị mới tại Bắc Hồng, rộng khoảng 586 ha.

Các môi giới viên cho biết, giá đất tại khu vực trên đều neo ở mức rất cao. Ví dụ, tại xã Xuân Canh (cũ), giá đất trong ngõ ô tô đỗ cửa đã lên tới hơn 90 triệu đồng/m2. Những lô đất nằm gần dự án, mức giá có thể chạm 140 - 160 triệu đồng/m2, tùy độ rộng của đường trước nhà. Thậm chí, những mảnh đất gần cầu Tứ Liên còn được phát giá lên tới 178 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại xã Đông Hội (cũ), giá đất trung bình hiện dao động quanh mức 80 - 140 triệu đồng/m2. Thậm chí, tại khu đất đấu giá X2 thôn Đông Trù, người bán còn rao giá lên tới 225 triệu đồng/m2. Theo lý giải của chủ đất, đây là lô có mặt tiền đẹp, đường rộng và đặc biệt là gần các công trình lớn, tầm vóc quốc gia.

Tại xã Thụy Lâm (cũ), giá đất cũng đã tăng mạnh trước thông tin có doanh nghiệp đề xuất làm dự án. Cùng kỳ năm ngoái, nhà đầu tư vẫn có thể tìm thấy những lô đất giá 30 triệu đồng/m2, tuy nhiên, hiện mức giá này đã “tuyệt chủng”. Ngay cả những mảnh đất nằm trong ngõ vẫn được chào bán lên tới gần 40 triệu đồng/m2. Với các lô đất cạnh dự án, mức giá dao động 65 - 85 triệu đồng/m2.

Một nhà đầu tư tiết lộ, tại Đông Anh có một nhóm chuyên đi “săn” những mảnh đất bị siết nợ. Mức giá của những lô đất này thường thấp hơn giá thị trường khoảng 20 triệu đồng/m2. Nhóm nhà đầu tư này có thể huy động khoảng 100 tỷ đồng chỉ trong vòng một ngày. Ngoài ra, bằng cách tận dụng mối quan hệ rộng với môi giới viên khu vực và sự am hiểu thị trường địa phương, họ có thể dễ dàng tìm được những lô đất cần bán gấp với giá rẻ.

Người này cũng cho rằng, phân khúc đất thổ cư tại Đông Anh đã tăng giá mạnh trong khoảng thời gian trước đó. Vì vậy, thị trường sẽ cần “quãng nghỉ” để điều chỉnh lại giá trước khi bước sang một chu kỳ mới.

Chia sẻ với phóng viên, chị Ngọc Hà - một nhà đầu tư tiết lộ, khu vực xã Liên Hà (cũ) đã được “đánh sóng”. Hiện những lô đất có đường ô tô tránh nhau giá lên tới 80 - 90 triệu đồng/m2, cao gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo chị Ngọc Hà, vì giá cao nên nhiều nhà đầu tư “lão làng” không dám xuống tiền. Hiện khu Liên Hà tăng giá vì có doanh nghiệp đề xuất làm dự án, nếu mua bây giờ, nhà đầu tư sẽ bị “om” tiền tại đó một khoảng thời gian. Trong trường hợp doanh nghiệp “quay xe”, không làm dự án, nhà đầu tư dài hạn sẽ chịu rủi ro lớn.

“Tôi quen một đội môi giới bất động sản thổ cư. Họ từng ‘ôm’ vài chục lô đất nhưng hiện đã đẩy hàng đi hết. Bây giờ, thị trường Đông Anh chủ yếu là ‘sân chơi’ của các nhà đầu tư đến từ địa phương khác”, chị Ngọc Hà cho hay.

Nhà đầu tư này còn cho biết, lượng giao dịch đất nền tại khu vực ngoại thành Hà Nội đã bắt đầu chậm lại so với hồi đầu năm 2025. Tại Đông Anh cũng đang chứng kiến giá bán giảm nhẹ hoặc đi ngang. Duy chỉ có những lô đất gần dự án là vẫn giữ được đà tăng giá, dù mức tăng chậm lại đáng kể.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, khi các chủ đầu tư lớn xây dựng dự án tới đâu, những cơn sóng đầu tư sẽ “cuộn trào” tới đó. Tuy nhiên, hiện thị trường bất động sản thổ cư tại Đông Anh đang tăng giá quá nhanh so với tốc độ phát triển hạ tầng nói chung của địa phương.

“Với một thị trường phát triển bền vững, mức giá sẽ tăng lên dần dần. Tình trạng nhà đất tăng giá nóng như hiện nay sẽ đi kèm với các rủi ro. Đáng chú ý, những nhà đầu tư vào tiền muộn khả năng cao sẽ bị ‘mắc cạn’ do mức giá đã quá cao, rất khó bán lại. Với những cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính, nguy cơ bị siết nợ là rất lớn”, ông Trần Xuân Lượng bình luận.

Còn ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội lưu ý, vấn đề thực sự mà nhà đầu tư cần quan tâm chính là tính thanh khoản và đặc điểm của phân khúc.

“Đất nền tại Đông Anh phù hợp với những người có mong muốn đầu tư dài hạn, không bị áp lực về mặt kinh tế. Còn với những người sử dụng đòn bẩy tài chính, đây sẽ là một thương vụ rất nguy hiểm. Bởi lẽ, tính thanh khoản của khu vực này còn hạn chế và bản thân đất nền không có khả năng tạo dòng tiền”, ông Điệp khuyến cáo.