Đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại được kỳ vọng tạo thêm xung lực cho phân khúc nhà ở này. Ảnh: Đ.T

Mấu chốt là “đang có quyền sử dụng đất khác”

Luật Đất đai 2024 quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác.

Cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành luật, Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan xây dựng Đề án để Chính phủ trình Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác quy định của luật.

Đề án này, theo thông tin từ Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân, đang được đẩy nhanh tiến độ để kịp trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ bảy (tháng 5/2024) và có hiệu lực thi hành cùng với Luật Đất đai (tháng 1/2025).

Theo doanh nhân Mai Hữu Tín, Chủ tịch Liên đoàn Doanh nghiệp tỉnh Bình Dương, đại biểu Quốc hội khóa XII và XIII, điểm mấu chốt của Đề án là thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp “đang có quyền sử dụng đất khác”.

“Nếu đề án thí điểm mà Thứ trưởng Lê Minh Ngân đề cập giải quyết được việc trên và có hiệu lực cùng với thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai 2024, thì mới có hy vọng thị trường bất động sản khởi sắc trở lại, kéo theo sự phục hồi của ngành xây dựng, vật liệu xây dựng, nội thất…”, ông Tín trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư.

Vị doanh nhân Bình Dương đặt vấn đề, nếu quy định như Luật Đất đai mới, thì có bao nhiêu nơi có đất ở với diện tích phù hợp để làm dự án nhà ở thương mại? Chỉ có một vài nhà phát triển bất động sản thật lớn làm những dự án vài trăm hoặc vài ngàn héc-ta, thì mới có khả năng là trong đó lọt vài lô đất ở để đủ điều kiện như luật quy định.

“Hầu hết các nhà phát triển bất động sản nhỏ không đủ sức làm như vậy. Nếu thế, phải đợi mua đất sạch từ nhà nước đem ra đấu giá, tức là tuỳ thuộc hoàn toàn vào khả năng có đất sạch của nhà nước. Cho nên, trước mắt sẽ rất khó có thêm nguồn cung nhà ở thương mại mới vào thị trường”, ông Tín nhận định.

Liên quan vấn đề này, Chủ tịch Liên đoàn Doanh nghiệp tỉnh Bình Dương từng nêu thực tế sử dụng đất của hầu hết doanh nghiệp ở khu vực Đông Nam bộ là họ sử dụng đất của chính gia đình họ đã có từ nhiều thế hệ hoặc đền bù đất của dân để bàn giao cho Nhà nước, rồi từ đó được Nhà nước cho thuê đất để phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh. Chỉ riêng tại phía Nam tỉnh Bình Dương, bao gồm các thành phố Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một, có hàng ngàn doanh nghiệp sử dụng đất như vậy.

Các doanh nghiệp này đều đã được thông báo chuẩn bị ngừng hoạt động, di dời vào các khu công nghiệp hoặc cụm công nghiệp tập trung. Nhưng nếu theo quy định của Luật Đất đai 2024, dù đất mà họ đang sử dụng hoàn toàn phù hợp với quy hoạch mới cho việc phát triển nhà ở thương mại, song họ cũng không được tự phát triển, cũng không được phép chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác thực hiện việc phát triển, do họ không có đất ở.

Để vừa không làm chậm trễ quá trình phát triển đô thị, không gây thiệt hại cho doanh nghiệp, ông Tín cho rằng, nên quy định người sử dụng đất đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, thì được sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Một mũi tên trúng nhiều đích

Đại biểu Quốc hội Vũ Tiến Lộc (Hà Nội), nguyên Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) nêu quan điểm, quan trọng không phải là có đất ở hay không, mà là dự án đó có phù hợp với quy hoạch hay không.

Khẳng định rất ủng hộ đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác quy định của luật, ông Lộc cho rằng, đề án này nên được triển khai sớm nhất có thể.

“Đất cho nhà ở thương mại cũng là để làm nhà ở cho dân, mà quyền có nhà ở đàng hoàng cũng là quyền của dân. Trong quá trình phát triển đất nước có quá trình trình đô thị hóa, trong đó có việc xây dựng nhà ở thương mại hiện đại, văn minh, nhưng phù hợp với túi tiền của dân. Như thế sẽ tăng nguồn cung nhà ở, giá nhà sẽ giảm, tạo điều kiện cho nhiều người hơn có thể tiếp cận được. Đó là một mũi tên trúng nhiều đích”, ông Lộc nêu quan điểm.

Ông Lộc phân tích, khi làm quy hoạch, địa phương đã tính toán rất kỹ, nên nếu phù hợp quy hoạch, thì cứ để nhà đầu tư làm thủ tục. Quan trọng không phải là có đất ở hay không, mà là phù hợp với quy hoạch hay không. Đã phù hợp với quy hoạch, thì không cần chần chừ, nên sớm cho thí điểm và luật hóa ngay khi chính sách đủ chín.

Vị đại biểu Hà Nội cũng nhấn mạnh lại quan điểm mà ông đã nhiều lần bày tỏ tại nghị trường là, sớm luật hóa không có nghĩa là chờ lần sửa Luật Đất đai tiếp theo mới đưa vào.

“Luật thì phải có tính ổn định, nhưng cũng phải vì sự phát triển, nêu nếu chính sách đã đúng, đã rõ, thì đâu cần chờ 10 năm mới luật hóa. Với quan điểm vì sự phát triển cần được đặt lên hàng đầu, tôi cho rằng, năm nay ban hành chính sách mà sang năm nhận thấy có điều chưa hợp lý, yêu cầu thực tiễn đòi hỏi phải được bổ sung, sửa đổi, thì tiến hành sửa riêng điều đó để đáp ứng yêu cầu cuộc sống”, ông Vũ Tiến Lộc trao đổi.

Nguyên Chủ tịch VCCI nhấn mạnh, cuộc sống thay đổi từng ngày, thì chính sách cũng cần linh hoạt để tạo điều kiện cho sự phát triển của đất nước, cho sự giàu có của người dân. Nếu là chính sách có thể mở đường cho sự phát triển, làm cho hệ thống pháp luật hoàn thiện hơn, thì không cần cần câu nệ về thời gian.

“Quốc hội đã làm việc rất hay là biến các kỳ họp bất thường thành bình thường, thì sau khi thí điểm chỉ sửa 1 điều của Luật Đất đai cũng là bình thường, miễn là thấy thí điểm đã đủ chín”, vị đại biểu Hà Nội nói.

Về phạm vi thí điểm, ông Lộc cho rằng, nên chọn khoảng 5 tỉnh, thành phố, không nhất thiết phải triển khai ở Hà Nội, TP.HCM, mà chọn các địa phương đang có nhu cầu lớn về nhà ở thương mại, đáp ứng các yêu cầu của đề án.