Đáp ứng mong mỏi của các thành viên thị trường

Sau nhiều lần bàn thảo, lắng nghe quan điểm của các nhà khoa học và ý kiến từ thị trường, bản dự thảo mới nhất của Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã được cơ quan soạn thảo trình lên Chính phủ tuần qua với việc giữ lại phương pháp thặng dư cùng các điều kiện áp dụng tương tự quy định hiện hành, làm rõ hơn để tạo điều kiện thuận lợi cho việc định giá đất theo phương pháp này.

Trả lời phỏng vấn Báo Đầu tư từ góc độ một nhà nghiên cứu khoa học, PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế - Trường đại học Luật Hà Nội đánh giá cao việc Chính phủ cầu thị, lắng nghe, tiếp thu các ý kiến góp ý của các chuyên gia và các nhà khoa học khi quyết định đưa trở lại phương pháp thặng dư vào nghị định sửa đổi.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, trong bối cảnh đất nước đang phát triển, phần lớn quá trình chuyển dịch đất đai là việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp. Việc định giá đất khi thay đổi mục đích sử dụng từ một loại đất chưa phát triển thành loại đất phát triển, như thế không có một phương pháp định giá nào phù hợp cho định giá đất trong trường hợp này bằng phương pháp thặng dư. Việc đưa trở lại phương pháp thặng dư vào định giá đất là cách làm dựa trên cơ sở khoa học và cho ra kết quả phù hợp nhất.

Phân tích sâu hơn, bà Nguyễn Thị Nga cho rằng, dù với phương pháp định giá nào, giá đất không giống nhau về cơ sở và thời gian hình thành giá cả mà chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định. Giá đất thường có xu hướng tăng theo thời gian và đặc biệt, giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt. Mỗi mảnh đất, khu đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau, chúng có giá trị riêng nên sự xuất hiện của đa dạng các phương pháp định giá là cần thiết để lựa chọn cho từng trường hợp cụ thể khác nhau.

“Riêng với phương pháp thặng dư, một điều dễ nhận thấy tính ưu việt của phương pháp này nằm ở chỗ nó phù hợp để để áp dụng phổ biến cho các địa phương đang có tốc độ đô thị hóa nhanh và chuyển dịch đất đai mạnh mẽ”, PGS.TS Nguyễn Thị Nga nhận định và cho biết thêm, dựa trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản với nguyên tắc áp dụng là tài sản đó được sử dụng một cách hữu hiệu nhất (cao nhất, tốt nhất) nên về lý thuyết nó sẽ mang tới lợi ích tối ưu nhất không chỉ Nhà nước mà còn cho toàn xã hội.

Trên thực tế, từ năm 2014 tới nay, theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), gần 90% dự án bất động sản áp dụng phương pháp này để tính tiền sử dụng đất. Điều này cho thấy việc sử dụng phương pháp thặng dư trong thời gian tới vẫn là rất cần thiết. Vấn đề còn lại là việc áp dụng như thế nào cho phù hợp trong thực tiễn.

“Quan điểm cá nhân tôi cho rằng, sau khi giữ lại phương pháp thặng dư và điều kiện áp dụng như cũ, chúng ta cần cân nhắc bổ sung thêm các quy định để đảm bảo sự chặt chẽ trong quá trình áp dụng”, PGS.TS Nguyễn Thị Nga khuyến cáo.

Đảm bảo tính thống nhất, lâu dài trong hệ thống pháp luật đất đai

Có thể thấy, từ nhiều năm nay, những mâu thuẫn, chồng chéo và cả những điểm chưa rõ ràng trong hệ thống pháp luật đất đai là một trong những nguyên nhân cơ bản gây đình trệ các dự án đầu tư phát triển có liên quan đến yếu tố đất đai, trong đó có các dự án bất động sản. Đồng thời, tính thiếu thống nhất của một số văn bản pháp quy từ các sắc luật đến nghị định, thông tư và văn bản hướng dẫn cũng dễ gây nên rủi ro và tình trạng “sợ trách nhiệm” của các cán bộ thừa hành. 

Do đó, theo các chuyên gia, dự thảo mới nhất Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014 với cách tiếp cận dựa trên cơ sở lắng nghe toàn diện các quan điểm khoa học, kết hợp các cách tiếp cận mang tính thị trường vào thực tiễn định giá đất đai, với nguyên tắc áp dụng là tài sản đó được sử dụng một cách hữu hiệu nhất (cao nhất, tốt nhất) sẽ mang tới lợi ích tối ưu nhất cho Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Việc giữ nguyên và làm rõ hơn nội hàm của các phương pháp định giá đất cũng là cơ sở để đảm bảo cho tính đồng bộ khi đưa các phương pháp định giá đất vào dự án Luật Đất đai sửa đổi đang được xem xét để trình Quốc hội thông qua vào kỳ họp cuối năm nay.

Trong phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai sửa đổi tổ chức ngày 25/8/2023, đa số các đại biểu cũng cho rằng, dự án Luật cần quy định rõ và thống nhất các phương pháp định giá đất cụ thể, tránh cách hiểu, cách áp dụng khác nhau, tạo ra các nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện.

Một trong những đề xuất quan trọng được nhiều đại biểu nêu ra để khắc phục những bất cập có thể “trói chân” các phương pháp định giá đất là dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần được chỉnh lý theo hướng bỏ quy định “xác định giá đất theo thị trường” vì quy định này chưa rõ ràng, khó khả thi.

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, khái niệm nguyên tắc thị trường rất trừu tượng, khó xác định vì phụ thuộc vào thời điểm, yếu tố cá nhân chủ quan, nhu cầu, mục tiêu, động cơ của người bán và người mua. Có những nơi, những loại đất, vị trí trong nhiều năm không có giao dịch, chuyển nhượng, người dân sử dụng ổn định, không có nhu cầu mua bán thì không có thông tin để xác định giá thị trường.

Một số ý kiến cũng cho rằng phải hài hòa được các lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh phát triển bền vững, từ đó tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

Đặc biệt, theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, tiếp thu các ý kiến đại biểu, dự thảo Luật Đất đai mới nhất đã bổ sung phương pháp thặng dư là một trong các phương pháp định giá đất quy định trong Luật, đồng thời bổ sung tương ứng quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư.

Trước đó, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, việc định giá đất, xác định cơ chế đúng về định giá đất không phải mục tiêu thu được nhiều tiền về cho Nhà nước, mà nhằm biến nguồn lực đất đai thành nguồn lực phát triển một cách công bằng, tạo được tiền đề phát triển đất nước.

Thực tế, dự thảo sửa đổi Nghị định 44 bản mới nhất đã chỉ ra cách thức cụ thể để định giá trong mỗi phương pháp, cho mỗi trường hợp. Nếu chúng ta thực hiện đúng những hướng dẫn tại các phương pháp thì kết quả tạo ra là khá tin cậy.

Ngoài ra, theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, để tránh việc cán bộ thừa hành sợ trách nhiệm dẫn đến công việc liên quan tồn đọng, đình trệ, cần phải quy định rõ trách nhiệm của những người tham gia quá trình định giá, đảm bảo tính trung thực, tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về phương pháp, cách thức tính toán quy trình thực hiện các bước định giá cũng như tính xác thực của thông tin đầu vào, không nên quy định về kết quả con số định giá, bởi người định giá sẽ e ngại khi xuất hiện biến động giá trên thị trường.

Góp ý về nội dung xác định giá đất tại cuộc họp sáng 25/8 vừa qua, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội Lê Quang Mạnh cũng cho rằng, thực tế luôn tồn tại sự khác biệt giữa kết quả định giá đất do cơ quan nhà nước quyết định với giá thị trường. Do đó, Dự luật Đất đai sửa đổi nên xem xét bổ sung một nguyên tắc miễn trừ trách nhiệm pháp lý nếu coi việc xác định giá đất thấp hơn giá thị trường là thiệt hại cho ngân sách nhà nước.

Bổ sung thêm về việc xử lý các hạn chế khi áp dụng các phương pháp định giá đất trong thực tế, PGS.TS Nguyễn Thị Nga cho rằng, để sử dụng các phương pháp này sao cho hiệu quả thì cần phải có quy định chặt chẽ, ràng buộc tính chịu trách nhiệm và công tác điều tra, xác minh đối với các giao dịch trên thị trường.

“Thực tế hiện nay đang thiếu cơ chế kiểm soát hoạt động công chứng, chứng thực các giao dịch trên thị trường, điều kiện hành nghề tư vấn bất động sản” PGS.TS Nguyễn Thị Nga cho hay, đồng thời khuyến cáo, để đảm bảo phương pháp thặng dư được áp dụng có hiệu quả trong công tác định giá đất trên thực tế thì trong Nghị định hướng dẫn thi hành về giá đất sau khi Luật Đất đai sửa đổi có liệu lực, cần phải có các quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về nguyên tắc và điều kiện áp dụng phương pháp này.

Ở một góc độ khác, có một số đề xuất phương án kỹ thuật theo hướng giai đoạn đầu có thể chấp thuận xây dựng hình thức giá đất chuẩn/giá đất tham chiếu.

Cụ thể, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường nên được chuẩn hóa là bình quân giản đơn của các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng (giá đất giao dịch trung bình thị trường) trong thời gian nhất định (cần nêu rõ là bao lâu), đã loại trừ các yếu tố đột biến (ưu đãi, đầu cơ, giao dịch nội gián, giao dịch có yếu tố huyết thống, kể cả yếu tố thiên tai, địch họa, chiến tranh, dịch bệnh, yếu tố bất thường mang tính khách quan...),

Ngoài ra, có thể bổ sung quy định trường hợp không có hoặc có quá ít giao dịch thực tế trước đó thì xử lý như thế nào. Khi đó, có thể quy định thêm việc thu thập các mức giá giao dịch thực tế sẽ thực hiện như thế nào nhằm đảm bảo khả thi, nhất quán áp dụng.

Một kinh nghiệm khác được ông Yamashita Masayuki, Giám đốc điều hành Viện Nghiên cứu Bất động sản Nhật Bản (JREI) cho hay là nếu không thể thu thập một số lượng lớn giá giao dịch hoặc nếu giá giao dịch không đủ tin cậy, có thể xây dựng chỉ số giá bất động sản bằng thông tin định giá của chuyên gia dựa trên điều tra chi tiết về các trường hợp giao dịch được thu thập với số lượng hạn chế.