Ông Hà Quang Hưng (bên trái), Phó Cục trưởng cục quản lý nhà Bộ Xây dựng.

Tại tọa đàm “Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận”, nhiều ý kiến cho rằng, những cuộc tranh chấp kéo dài hiện nay một phần cũng do cơ chế pháp lý hiện nay đang có sự chồng chéo, và cấp thiết phải hoàn thiện sớm để xóa sổ những cuộc “nội chiến” này.

Ông Hà Quang Hưng cho biết, tới cuối tháng 6/2019, sẽ hoàn thiện dự thảo sửa đổi Thông tư 02, xin ý kiến rộng rãi các bên liên quan trên cổng thông tin điện tử của bộ để tìm được tiếng nói đồng thuận cho vấn đề vận hành bất động sản đa sở hữu hiện nay.

Nói về nguyên nhân xảy ra các tranh chấp, ông Hưng cho rằng các hình thức tranh chấp có nhiều, nhưng có 5 nhóm nguyên nhân lớn.

Thứ nhất, hiện có 1 số văn bản quy phạm chưa thực sự rõ ràng, chẳng hạn như cách tính lô gia. Đối với trường hợp này thực hiện theo hợp đồng.

Thứ hai, một số chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án, hoặc thời gian đầu thực hiện sau đó chuyển nhượng dự án không thông báo cho khách hàng, gây ra việc nhầm lẫn, không biết thẩm quyền trách nhiệm là ai. Một số chủ đầu tư không quan tâm nghĩa vụ sau khi bán hàng.

Thứ ba, mẫu hợp đồng chủ đầu tư lập chưa tuân thủ theo các quy định pháp lý, với đội ngũ luật sư vì vậy họ có khả năng đưa ra các điều khoản có lợi cho chủ đầu tư. Người dân đi nhà chưa ý thức được điều khoản bất lợi của mình trong hợp đồng như vậy.

Thứ tư, thực tế, về cơ bản pháp luật về quản lý vận hành nhà chung cư đã tạo ra hành lang pháp lý khá đầy đủ, tuy nhiên, vấn đề trong thời gian vừa qua xảy ra tranh chấp do công tác thực thi pháp luật còn yếu.

“Thực tế, Cục quản lý là đơn vị quản lý và xây dựng khung khổ pháp lý này hiện nay chỉ có 6 người, ở địa phương cấp sở có 4 người. Chưa kể, họ còn phải quản lý đồng thời rất nhiều công việc khác. Công tác quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này cần xem xét tới”, ông Hưng nhấn mạnh.

Thứ năm, các cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, đơn vị quản lý, ban quản trị và cư dân vẫn chưa thực hiện hết vai trò của mình. Khi xảy ra tranh chấp vẫn chưa chủ động ngồi với nhau, nên xung đột đẩy lên cao gây ra hiện tượng căng băng rôn, xuống đường, chạy xe... phản ứng, phản đối.

“Ở đây, muốn có tiếng nói đồng thuận phải có cách nhìn, cách hiểu về các quy định trong các văn bản pháp luật giống nhau. Các quy định pháp luật hiện tại tương đối đầy đủ, mặc dù vẫn còn vài quy định chưa tối ưu hết. Đối với một số tranh chấp thì ngồi xuống, gặp mặt nhau, giải thích các căn cứ pháp luật, có nghĩa phải tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật”, ông Hưng nói.

Đối với phát biểu của Luật sư Phượng về tư cách pháp nhân của ban quản trị, ông Hưng cũng thừa nhận rằng hiện nay đúng là rất chông chênh. “Theo quy định của pháp luật thì tổ chức phải có tài sản đảm bảo, tuy nhiên, ban quản trị hiện nay lại không có điều này. Do đó, xử phạt ban quản trị là rất vất vả. Do đó, hiện Bộ Xây dựng đang sửa Thông tư 02, tuy nhiên, việc sửa phải căn cứ, bởi lẽ Bộ chỉ sửa được thông tư, còn các quy định cao hơn thông tư phải chờ Chính phủ và Quốc hội mới quyết được”, ông Hưng nói

Đối với mô hình tổ chức vận hành, nếu chỉ là đơn vị quản lý vận hành thì họ được đăng ký để quản lý vận hành. Nhưng mô hình chúng tôi đang đề xuất hiện nay là chủ đầu tư quản lý vận hành và đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp.

“Nếu chủ đầu tư quản lý vận hành có nghĩa là không có ban quản trị nữa, ban quản lý. Điều này xuất phát từ thực tế là chúng tôi đã làm việc với một số chung cư khi tôi tiếp xúc cư dân, họ nói rằng chủ đầu tư quản lý tốt rồi thì không muốn phải tham gia vào Hội nghị chung cư gì nữa, kêu chủ đầu tư quản lý luôn cả phí bảo trì".

“Về thành viên Ban quản trị, chúng tôi đang đề xuất đưa vào các thành phần như kiến trúc sư, luật sư, chuyên gia bất động sản,…tuy nhiên Bộ Tư pháp lại yêu cầu điều chỉnh lại. Điều này khiến việc khó trong việc thành lập ban quản trị với hơi hướng chuyên nghiệp như chúng ta từng mong muốn”, ông Hưng nói.

Ngoài ra, ông Hưng còn cho biết thêm, cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng đang xây dựng quy định về officetel, còn condotel nội dung này giao cho Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch. Về phí bảo trì, hiện đang còn nghiên cứu và sẽ có những ghi nhận ý kiến và kiến nghị điều chỉnh cho phù hợp với thực tế đang diễn ra.

Về cơ quan quản lý ban quản trị, về quy định cấp quận ra quyết định công nhận ban quản trị. Tuy nhiên, nếu thành viên ban quản trị sử dụng sai phí bảo trì thì đã có quy định trong Luật dân sự, rất đầy đủ và cũng tương đối nghiêm khắc.

Cũng tại tọa đàm, ông Hưng cũng gửi lời cám ơn đến Báo Đầu tư, Ban Tổ chức và các diễn giả đã gửi nhiều góp ý cho Bộ Xây dựng. “Suốt từ đầu chúng ta đã trao đổi với nhau về rất nhiều vấn đề thiếu sót về quản lý chung cư hiện nay trên cả nước, Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản sẽ hoàn thiện dự thảo 02 về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư vào cuối tháng 6 năm nay”, ông Hưng nói.