Trái với xu hướng đi xuống của thị trường, bất động sản công nghiệp vẫn phát triển tốt

Cầu tăng, dự án lớn xuất hiện

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có mối quan hệ chặt chẽ với tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Lượng vốn FDI đang chảy vào nhiều, khiến nhu cầu bất động sản khu công nghiệp bật tăng. Thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, tính từ đầu năm đến ngày 20/7/2023, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt khoảng 16,24 tỷ USD (trong đó, có 1.627 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư, với tổng vốn đăng ký đạt gần 7,94 tỷ USD, tăng 75,5% về số dự án và tăng 38,6% về số vốn so với cùng kỳ năm ngoái).

Các khu công nghiệp Việt Nam vẫn là địa chỉ hấp dẫn cho doanh nghiệp nước ngoài khi đến Việt Nam. Theo báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam của Cushman & Wakefield công bố mới đây, nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp tiếp tục có xu hướng tăng, bất chấp ảnh hưởng kinh tế khó khăn.

Cụ thể, thị trường ghi nhận lượng hấp thụ thuần hơn 70 ha. Các dự án đầu tư mới và tăng vốn như thương vụ thuê đất đến từ tập đoàn nước giải khát đa quốc gia ở Long An và tập đoàn sản xuất hàng tiêu dùng tại Bình Dương, giúp tỷ lệ lấp đầy giữ mức ổn định với 81%.

Ngoài ra, giá chào thuê sơ cấp của đất công nghiệp khu vực phía Nam là 165 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 2,5% theo quý và tăng 10% theo năm, do nguồn cung đất khu công nghiệp có sẵn còn hạn chế, đồng thời chi phí đầu tư và đền bù tăng.

Cùng với việc gia tăng nguồn cầu, trong nửa đầu năm 2023, thị trường tiếp tục đón nhận thêm nhiều dự án khu công nghiệp được khởi công. Đáng chú ý, bên cạnh những cái tên quen thuộc như Sonadezi, Becamex, KBC, thị trường còn đón nhận những thương hiệu lớn, đến từ các quốc gia châu Âu, Hàn Quốc và Nhật Bản, có vốn đầu tư từ vài chục đến hàng trăm triệu USD.

Đầu tháng 3/2023, Frasers Property công bố sẽ phát triển thêm nhiều dự án tại các khu công nghiệp ở miền Bắc với tổng mức đầu tư khoảng 6.000 tỷ đồng (tương đương 250 triệu USD). Đây là dự án thứ hai kể từ khi tập đoàn đến từ Thái Lan này công bố đầu tư dự án xây dựng nhà xưởng của Công ty TNHH Công nghiệp New Motion (Dự án BDIP) tại tỉnh Bình Dương vào năm 2021.

Đầu tháng 7/2023, Công ty cổ phần Đô thị Amata Long Thành khởi công Dự án Khu công nghệ cao Long Thành (Đồng Nai) với tổng mức đầu tư 282 triệu USD. Điều này minh chứng cho sức hút mạnh mẽ của phân khúc bất động sản công nghiệp cao cấp.

Theo ông John Campbell, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, thị trường công nghiệp Việt Nam đang được hưởng lợi nhờ ưu thế đến từ quá trình mở cửa biên giới, tỷ giá VND ổn định; mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn. Đặc biệt, trước thực tế các công ty đa quốc gia đang tìm cách đa dạng hóa khu vực hoạt động, hoặc di dời khỏi Trung Quốc, thì thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam càng phát huy là điểm sáng bằng việc tạo điều kiện để thu hút nhà đầu tư.

“Ngành công nghiệp và sản xuất sẽ dẫn đầu trong thu hút dòng vốn ngoại, nên sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài về đất công nghiệp và nguồn cung xây sẵn chất lượng cao là rất lớn. Song hiện nay, việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đang trở thành bài toán khó cho  doanh nghiệp, khi tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp luôn đạt mức cao”, ông John Campbell phân tích và cho rằng, để có thể hỗ trợ tốt nhất nguồn cung đất công nghiệp thời gian tới, thì vấn đề thủ tục đầu tư, pháp lý, quy trình phê duyệt dự án cần đẩy nhanh hơn.

Nguồn cung sẽ tăng mạnh từ năm 2024

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, nếu thị trường cấp 1 gồm các thủ phủ công nghiệp phát triển sớm vẫn duy trì được đà tăng trưởng, thì thị trường cấp 2 có vị trí xa thành phố lớn cũng đang ghi nhận sức hấp thụ bất động sản công nghiệp khá tốt. Các thị trường nhóm 2 đang sở hữu lợi thế cạnh tranh lớn, được chào thuê với mức giá thấp hơn so với thị trường nhóm 1, quỹ đất sẵn có mang tới cho khách thuê nhiều lựa chọn hơn.

Dù vậy, trong ngắn hạn, phân khúc này vẫn gặp nhiều lực cản. Có thể kể đến là khâu giải phóng mặt bằng chậm, khiến hạ tầng nhiều khu công nghiệp thiếu đồng bộ, tiêu chuẩn kỹ thuật nhà xưởng thấp.

Nhiều ông chủ khu công nghiệp và lãnh đạo địa phương lại đau đầu về bài toán quỹ đất để phát triển công nghiệp. Đơn cử, tại tỉnh Bình Phước, tiềm năng phát triển công nghiệp rất lớn, nhưng với những gì đang diễn ra thì nguy cơ thiếu quỹ đất là hiện hữu, nếu không có những giải pháp kịp thời để tháo gỡ. Ông Huỳnh Thành Chung, Tổng giám đốc Khu công nghiệp Minh Hưng - Sikico (huyện Hớn Quản) cho hay, Khu công nghiệp Minh Hưng - Sikico có diện tích hơn 470 ha, chỉ mới kêu gọi đầu tư từ năm 2019. Dù vướng dịch mất hơn 2 năm, nhưng đến thời điểm hiện nay, tỷ lệ lấp đầy của khu công nghiệp này đã trên 50%.

“Đây là con số ao ước của nhiều ông chủ khu công nghiệp. Tiềm năng, lợi thế lớn là vậy, nhưng kế hoạch sử dụng đất liên quan đến chỉ tiêu, quy hoạch thì hiện nay không có nhiều. Chúng tôi rất mong muốn có thêm quỹ đất để mở rộng hoặc phát triển khu công nghiệp mới, nhưng hiện tại vẫn phải chờ vì phụ thuộc vào chỉ tiêu của Chính phủ giao và sự phân bổ của địa phương”, ông Chung nói.

Thông tin thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Minh Chiến, Trưởng ban Ban quản lý Khu kinh tế Bình Phước cho biết, Bình Phước đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt 15 khu công nghiệp, với diện tích 6.065 ha. Hiện đã có 12 khu công nghiệp đi vào hoạt động, trong đó Khu công nghiệp Becamex Bình Phước có diện tích lớn nhất và tỷ lệ lấp đầy tốt nhất.

“Thời gian tới, Bình Phước phấn đấu phát triển lên 25 khu công nghiệp. Đây là chỉ tiêu đã được đưa vào quy hoạch tỉnh. Tuy nhiên, quỹ đất dành cho công nghiệp đang là vấn đề nan giải”, ông Chiến nói.

Trên bình diện chung, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield dự báo, sẽ không có nguồn cung khu công nghiệp mới nào được ghi nhận trong nửa cuối năm 2023. Tuy nhiên, nguồn cung bất động sản công nghiệp sẽ tăng mạnh vào năm sau.

“Ước tính, năm 2024 sẽ đón thêm khoảng 1.800 ha diện tích đất công nghiệp mới, tập trung ở các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Từ năm 2026, nguồn cung đất công nghiệp ước tính sẽ có thêm 5.254 ha, sau khi chính quyền các địa phương hoàn tất việc điều chỉnh quy hoạch tổng thể và định hướng phát triển của tỉnh”, chuyên gia này nhận định.