10 năm vẫn chưa có “giấy khai sinh”

Gần 10 năm trước (năm 2009), khi toà condotel đầu tiên đi vào hoạt động là tòa tháp Nha Trang Plaza xây dựng trên khu đất rộng khoảng 35.000 m2, với quy mô 40 tầng và 240 căn hộ đạt tiêu chuẩn 5 sao, không ai nghĩ tới một ngày condotel lại trở thành một mô hình đầu tư gây nhiều tranh cãi nhất. 10 năm, rất nhiều bộ luật, nghị định, thông tư liên quan đến bất động sản được xây dựng, nhưng condotel thì bị lãng quên.

Mô hình dự án condotel của Vinhome tại Nha Trang.

Hiện tại, khi condotel “nở rộ” với sự tham gia của nhiều chủ đầu tư, mô hình condotel bộc lộ nhiều vấn đề, người ta mới đi tìm “chuồng” cho nó.

“Với một sản phẩm mà tổng thị trường đã cả chục tỷ USD mà hiện chưa có khung pháp lý điều chỉnh, thực sự đang tiềm ẩn rủi ro rất lớn. Với những nhà phát triển bất động sản, trừ những người ngay từ đầu đã muốn mượn mô hình này để lừa đảo, thì những chủ đầu tư chân chính đang đối diện với rủi ro rất lớn, dễ vướng các tranh chấp pháp lý. Với nhà đầu tư thì thật sự quá rủi ro khi họ đầu tư vào một sản phẩm không rõ ràng mà chưa được pháp luật bảo hộ, với hệ thống ngân hàng nói riêng và nền kinh tế nói chung rõ ràng là đang tiềm ẩn một núi rủi ro nhãn tiền...”, ông Nguyễn Duy Hưng, Chủ tịch SSI nhận xét.

Mới đây, việc Dự án Căn hộ khách sạn Bavico Nha Trang (tại số 2 - Phan Bội Châu, Nha Trang, Khánh Hòa) do Công ty TNHH Sản xuất thương mại Bạch Việt làm chủ đầu tư sắp bị ngân hàng thu giữ đã làm bùng lên sự lo lắng cho nhà đầu tư và phát đi tín hiệu bất an về một mô hình chưa được pháp luật công nhận. 

Hiện nay, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đang có hai luồng quan điểm về condotel. Một là, coi condotel là một dạng nhà ở; hai là, coi đó là công trình kinh doanh dạng du lịch không phải nhà ở. Trong khi đó, Nhà nước quy định cấm sử dụng căn hộ nhà ở cho các mục đích khác, ngoài để ở. Hiện pháp luật chưa công nhận condotel là nhà ở, nếu là nhà ở thì khách hàng sẽ được sở hữu lâu dài, ngược lại, nếu không phải nhà ở thì chỉ được sở hữu theo thời hạn dự án là 50 - 70 năm. 

Pháp luật nào sẽ điều chỉnh khi có tranh chấp; nghĩa vụ tài chính sẽ được thực hiện như thế nào; quản lý loại hình này theo kiểu khách sạn hay cơ sở lưu trú hay nhà ở là những vấn đề đang đặt ra với condotel.

Đưa condotel vào hệ thống bất động sản

Không thể thừa nhận thực tế condotel đang là một mô hình, hình thức đầu tư, kinh doanh đang diễn ra với sự tham gia của rất nhiều thành phần, chủ thể trong nền kinh tế. Chính vì vậy, cần sớm có hành lang pháp lý cho mô hình này.

Theo ông Nguyễn Duy Hưng, thực tế về sự bùng nổ và rủi ro xảy ra với condotel đòi hỏi Chính phủ cần cấp bách xây dựng khuôn khổ pháp lý để quản lý lĩnh vực này. Thực tế, condotel là một sản phẩm tài chính để huy động vốn, thay vì nhà đầu tư nhận được vốn gốc và lãi khi đáo hạn, thì nhà đầu tư sẽ nhận được căn hộ khi đáo hạn và mức lợi nhuận hàng năm được cam kết không rõ ràng của người huy động, nên ngoài các bộ, ngành liên quan đến xây dựng và đất đai, thì không thể thiếu vai trò của Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban Chứng khoán nhà nước có các quy định quản lý. 

“Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải tuân thủ các quy định của một ngành nghề kinh doanh có điều kiện, phải có tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu so với tổng tài sản huy động, phải chịu cơ chế giám sát về công bố thông tin, bao gồm cả các nội dung quảng cáo, hợp đồng ký 2 bên và phương án cam kết lợi nhuận phải tuân thủ theo mẫu đã được cơ quan chức năng phê duyệt và chịu sự giám sát thực hiện hoặc bảo lãnh của một bên thứ ba”, ông Hưng nêu quan điểm.

Đồng quan điểm, TS. Lương Hoài Nam, chuyên gia kinh tế cho rằng, trước khi là “một sản phẩm bất động sản”, condotel là “một mô hình đầu tư bất động sản”, với sự tham gia rất lớn của người mua bất động sản là “nhà đầu tư thứ cấp” cùng với doanh nghiệp bất động sản là “nhà phát triển bất động sản và nhà đầu tư sơ cấp”. Khi được “nhập khẩu” vào Việt Nam, mô hình đầu tư bất động sản này đụng ngay phải vấn đề đầu tiên và quan trọng bậc nhất trong đầu tư bất động sản: quyền sở hữu tài sản. 

“Việc bổ sung, sửa đổi các văn bản luật để tạo hành lang pháp lý cho condotel liên quan đến quyền tài sản và các quyền lợi, nghĩa vụ trong khai thác, kinh doanh bất động sản là cần thiết. Không cấm, mà nên tạo điều kiện, nhưng dứt khoát không nên thả nổi, vì việc thả nổi, buông lỏng quản lý condotel có thể dẫn đến những hệ lụy nghiêm trọng khi hàng tỷ USD, thậm chí hàng chục tỷ USD được đổ vào condotel”, ông Lương Hoài Nam nêu quan điểm.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, Hiệp hội cũng vừa kiến nghị hoàn thiện 6 chính sách phát triển condotel. Trong đó, kiến nghị đầu tiên cần giải quyết sớm là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ/biệt thự du lịch cho khách hàng, dù dự án condotel đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở.

Hiệp hội cũng đề xuất các quy định về thời hạn sở hữu condotel; chuyển nhượng hợp đồng mua bán; hợp đồng mẫu (hợp tác kinh doanh) và chế tài; quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; vấn đề sở hữu condotel của người nước ngoài.