Những vùng quê không yên tĩnh

Không chỉ tại TP.HCM, cơn sốt đất nền ở các khu vực giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đang sôi sục. Ở những nơi này, câu chuyện nhà nhà tìm đất, người người săn đất đang diễn ra rất mạnh mẽ, trong đó tâm điểm trong cuộc đua săn đất là Đồng Nai.

Có mặt tại một văn phòng công chứng tư tại huyện Long Thành (Đồng Nai) tuần trước, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản quan sát thấy hàng trăm người xếp hàng để thực hiện giao dịch đất. Theo tiết lộ của một công chứng viên, gần 1 tháng qua, ngày nào phòng công chứng này cũng bị quá tải, mỗi ngày công chứng giao dịch cho hàng trăm khách hàng.

.

Theo ghi nhận thực tế của phóng viên, không chỉ giao dịch tăng mạnh, giá đất tại huyện Long Thành cũng tăng chóng mặt. Một nhân viên kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản thuộc Công ty Sonadezy Long Thành cho biết, Dự án Khu đô thị Tam An do Sonadezy Long Thành làm chủ đầu tư, được công bố ra thị trường từ năm 2010 với mức giá ban đầu 400 triệu đồng/nền, đến nay, giá đã lên khoảng 1 tỷ đồng/nền nhưng vẫn không có người bán. Theo nhân viên này, không chỉ tại Dự án Tam An, hầu hết các khu vực của huyện Long Thành, từ đất dự án đến đất trong các khu dân cư, chỉ tính từ đầu năm 2018 đến nay, giá đều tăng từ 30 - 50%, thậm chí có nơi tăng lên 100%.

Về việc tăng giá bất động sản, Bình Dương không có sự sốt nóng như Đồng Nai, nhưng đà tăng là có cơ sở và luôn tiệm tiến theo thời gian.
- Bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh

Ngoài Long Thành, tại TP. Biên Hòa (Đồng Nai), giá đất nền cũng tăng nhanh. Đơn cử, tại Dự án Khu đô thị Long Hưng, mức giá trung bình lúc vừa được tung ra thị trường giữa năm 2016 từ 7,5 - 8 triệu đồng/m2, nhưng hiện giá do chủ đầu tư công bố thấp nhất đã là 19 triệu đồng/m2, tức tăng hơn 100% trong thời gian chưa đến 2 năm.

Không chỉ khu vực trung tâm, hay khu vực có thông tin quy hoạch, tại một số khu vực nông thôn thuộc các huyện Cẩm Mỹ, Trảng Bom (Đồng Nai), những vùng quê vốn yên bình với nghề làm rẫy, nay cũng không còn yên tĩnh khi dòng người ở nhiều nơi đến đặt vấn đề mua đất ngày một nhiều.

Anh Tính, một người dân ở xã Ông Quế (huyện Cẩm Mỹ) cho biết, gia đình anh có 1,2 ha đang trồng cà phê, do kẹt tiền, cuối năm 2017, anh tính bán 5 sào (1 sào Nam bộ tương ứng 1.000 m2), giá định bán lúc đó là 250 triệu đồng/sào, nhưng không bán được. Tuy nhiên, mới đây nhiều người vào đặt vấn đề mua đất, anh hét giá lên 500 triệu đồng/sào và đã có người chấp nhận mua 5 sào không cần mặc cả.

“Không hiểu có chuyện gì mà giá đất ở đây tự nhiên tăng mạnh, không chỉ tôi, mà nhiều người khác trong khu vực này vừa qua cũng bán đất rẫy với giá rất cao”, anh Tính bộc bạch.

Sức nóng của thị trường đất nền không chỉ diễn ra ở Đồng Nai, mà còn lan sang Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, từ cuối năm 2017 đến nay, giá đất trên địa bàn hầu hết các huyện, thành phố của Bà Rịa - Vũng Tàu, đặc biệt là TP. Bà Rịa, huyện Tân Thành, huyện Châu Đức… tăng rất mạnh. Không chỉ tăng về giá, lượng hồ sơ mua bán, giao dịch bất động sản tại các địa phương trên cũng tăng cao từ 20 - 30%, thậm chí lên đến 50% so với cuối năm 2017.

Mới đây, Công ty cổ phần Bất động sản Danh Khôi đã công bố ra thị trường Dự án Khu đô thị Barya Citi ngay tại trung tâm hành chính của TP. Bà Rịa. Nguồn tin từ chủ đầu tư cho biết, chỉ trong chưa đầy 1 tháng công bố ra thị trường, hầu hết sản phẩm của dự án này đã được khách hàng đăng ký mua.

Còn tại thị trường Bình Dương, đặc biệt là những khu vực giáp ranh với TP.HCM như Dĩ An, Thuận An, giá đất đã tăng một cách chóng mặt. Tại dự án khu trung tâm hành chính Dĩ An, từ cuối năm 2017, giá đất nền dao động quanh mức 20 - 25 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay đã lên 30 - 35 triệu đồng/m2. Hay tại Dự án Thái Bình Shoes thuộc huyện Thuận An, giá cũng tăng từ 23 - 30 triệu đồng/m2 hồi cuối năm 2017, lên 35 - 45 triệu đồng/m2 hiện nay.

Giải mã cơn sốt

Có thể nói, chưa lúc nào cơn sốt đất nền vùng ven diễn ra mạnh mẽ trên diện rộng như thời gian qua. Câu hỏi được đặt ra là vì sao giá đất tăng nhanh đến vậy và cơn sốt này xuất phát từ nhu cầu thật hay sốt ảo?

Lý giải nguyên nhân về cơn sốt này, theo phân tích của hầu hết các chuyên gia, có cả yếu tố thật và yếu tố ảo.

Về yếu tố thật, đầu tiên phải kể đến sự phát triển mạnh của hạ tầng. Theo đó, thời gian qua, sự bứt phát của hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng đã tác động mạnh đến sự phát triển của thị trường bất động sản vùng ven.

Theo ông Phạm Ngọc Lâm, Tổng giám đốc DKRA, trong năm 2018, có nhiều nguyên nhân trực tiếp và gián tiếp tác động đến việc tạo sóng của thị trường đất nền vùng ven. Đầu tiên là quan niệm “đất là vĩnh viễn” vẫn còn ảnh hưởng lớn đến tâm lý người Việt Nam. Hơn nữa, đầu tư đất nền thường có tỷ lệ lợi nhuận cao hơn các phân khúc khác, nên thu hút nhiều nhà đầu tư.

Ngoài ra, thị trường đất nền TP.HCM đang khan hiếm nguồn cung và giá đã được đẩy lên mức cao, trong khi các tỉnh giáp ranh với điều kiện thuận lợi và tiềm năng phát triển mạnh của hạ tầng giao thông, giá đất nền phân lô hiện còng thấp, đa dạng về giá trị đầu tư, tiềm năng tăng trưởng cao. Điều đó tạo động lực để khách mua tìm kiếm đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven.

Tuy nhiên, theo ông Lâm, cũng có những khu vực, cơn sốt đất nền vùng ven không xuất phát từ nhu cầu thật, mà do có bàn tay của các nhà đầu cơ. Nếu cơn sốt đất nền vùng ven không xuất phát từ nhu cầu thật và cứ tiếp tục kéo dài, mức tăng không được kiểm soát, sẽ có những tác động nguy hiểm với thị trường và cả xã hội.

Ngoài ra, việc tập trung đầu tư vào đất nền sẽ làm mất cân bằng thị trường, các giao dịch và nguồn tài chính dành cho các phân khúc khác có thể sẽ bị chia sẻ. Bên cạnh đó, việc giao dịch nhiều lần sẽ làm cho thị trường mất cân đối, tiến trình đô thị hóa đình trệ.

Ông Lâm cho biết, khi thị trường bất động sản các tỉnh vùng ven TP.HCM phát triển, trong ngắn hạn sẽ tạo hấp lực phát triển các loại hình dịch vụ đi kèm, còn trong dài hạn, sẽ là tiền đề hình thành những khu dân cư hoặc khu đô thị mới làm vệ tinh cho TP.HCM, tạo sự cân bằng và đồng bộ trong việc phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Tuy nhiên, làn sóng đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven sẽ chỉ có tác động tích cực đến nền kinh tế khi được kiểm soát chặt chẽ và có những điều kiện thích hợp. Theo đó, cơ quan quản lý cần phải có sự quan sát và phản ứng kịp thời; cần có sự minh bạch của tất cả các thành phần tham gia thị trường, sự nỗ lực của chính quyền địa phương, các chủ đầu tư, cũng như sự thận trọng và thông minh của người đầu tư.

Tương tự, theo bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh, có nhiều nguyên nhân kích thích thị trường đất nền vùng ven TP.HCM tăng nhiệt. Tuy nhiên, căn nguyên chính của mỗi khu vực là khác nhau.

Chẳng hạn, đất nền tại Nhơn Trạch, Long Thành, Biên Hòa (Đồng Nai) ngày càng tăng mạnh và liên tục xác lập mặt bằng giá mới theo các thông tin hạ tầng được “hâm nóng”, cùng với sự góp mặt của nhiều đại gia địa ốc trong và ngoài nước với các dự án lên đến hàng tỷ USD như Swan Park, Swan Bay, Long Hưng… Các đại gia như Vingroup, Novaland, Phú Mỹ Hưng… cũng đã chuẩn bị sẵn quỹ đất lớn tại đây để chuẩn bị phát triển dự án khi thời cơ đến.

“Khác với Đồng Nai, Bình Dương hiện tại không có nhiều công trình hạ tầng mới để thị trường nhà đất ăn theo, mà căn nguyên chính là nhu cầu nhà ở thực. Trong đó, người lao động chính là đối tượng chính làm nhu cầu nhà ở thực ở Bình Dương liên tục tăng trong nhiều năm qua và chưa dừng lại. Về việc tăng giá bất động sản, Bình Dương không có sự sốt nóng như Đồng Nai, nhưng đà tăng là có cơ sở và luôn tiệm tiến theo thời gian”, bà Oanh nói.

Theo bà Oanh, cơ sở cho việc bất động sản Bình Dương chính là việc địa phương này thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư của các doanh nghiệp, tập đoàn cả trong nước và nước ngoài đến đây mở nhà máy, văn phòng, kéo theo lực lượng lao động nhập cư rất lớn.

Cụ thể, chỉ riêng quý I/2018, Bình Dương đứng thứ hai cả nước về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài với 435 triệu USD. Cùng với đó, hơn 10.300 tỷ đồng vốn đầu tư trong nước cũng được đăng ký trong 3 tháng đầu năm 2018.