Năm 2024, chung cư có thể tăng 3 - 8%

Trái ngược với diễn biến ảm đạm và xu hướng giảm giá ở nhiều phân khúc, giá nhà chung cư vẫn neo ở mức cao. Báo cáo tổng kết năm 2023 của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ liên tục tăng cao do nguồn cung khan hiếm, chỉ có giá nhà ở thấp tầng và một số phân khúc bất động sản khác giảm mạnh từ 10% đến 20% tùy vị trí và khu vực.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp đã thiết lập mặt bằng mới. Đặc biệt, các dự án  của chủ đầu tư uy tín, đã hoàn thiện thủ tục pháp lý và đảm bảo tiến độ xây dựng đều tăng giá 30 - 40%, thậm chí cao hơn.

Đơn cử, một số dự án thuộc phân khúc trung cấp tại TP. Thủ Đức cách đây khoảng 4 năm chỉ có giá từ 26 triệu đồng/m2, hiện giao dịch trên thị trường thứ cấp với giá không dưới 50 triệu đồng/m2. Những dự án mới mở bán thời gian gần đây cũng có mức giá tương tự, cho dù được các chủ đầu tư áp dụng các chương trình chiết khấu mạnh tay.

Lý giải nguyên nhân khiến giá chung cư duy trì xu hướng tăng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chia sẻ, thị trường thiếu nguồn cung mới trong thời gian dài, nên các chủ đầu tư có dự án được phê duyệt và tiến hành triển khai đều muốn tối đa hóa lợi nhuận. Trên thực tế, không ít trường hợp dự án ban đầu là nhà ở bình dân, trung cấp, nhưng sau đó, chủ đầu tư thay đổi chiến lược, “thổi phồng” thành nhà ở cao cấp để thu lợi nhuận tối đa.

Hơn nữa, các chủ đầu tư không phải chịu áp lực giảm giá để cạnh tranh với dự án nhà ở bình dân, bởi trong khoảng 3 năm gần đây, thị trường TP.HCM vắng bóng dự án ở phân khúc này. Nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá cao để đạt lợi nhuận tốt nhất.

Hiện tại, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và có xu hướng sụt giảm, nhất là dự án ở phân khúc bình dân, trung cấp.

Do nguồn cung nhà ở trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam dự báo, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng khoảng 3 - 8% trong năm 2024.

Chung tay mới mong giảm được giá nhà

Bên cạnh nguyên nhân khan hiếm nguồn cung, theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn, giá bất động sản tăng cao còn bởi các chi phí liên quan tăng mạnh, từ chi phí tạo lập quỹ đất, giá vật liệu xây dựng, đến chi phí đầu tư, xây dựng, nhân công… Ngoài ra, lãi suất thấp, lạm phát cao cũng là yếu tố góp phần khiến giá bất động sản tăng liên tục thời gian qua.

Ông Lê Hoàng Châu cũng nhìn nhận, việc nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý trong thời gian dài khiến tổng chi phí đầu tư đội vốn lên rất cao, nên doanh nghiệp rất khó giảm giá bán nhà, vì phải đảm bảo bài toán lợi nhuận.

Để có thể kéo giảm giá nhà, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cần cơ cấu lại các phân khúc và muốn làm được, cần có sự chung tay, góp sức, thống nhất quan điểm, cách thức triển khai, phối hợp của nhiều phía, từ các cơ quan quản lý nhà nước, tới các doanh nghiệp, ngân hàng…

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, theo ông Đính, cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng; xem xét các phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Đây là 2 hạng mục chiếm rất nhiều chi phí của chủ đầu tư, trực tiếp ảnh hưởng đến giá thành của bất động sản.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành riêng cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển nhà ở phân khúc bình dân; có các cơ chế, chính sách cụ thể, rõ ràng để hỗ trợ các chủ đầu tư nếu muốn cơ cấu lại dự án theo hướng chuyển từ cao cấp sang bình dân, hoặc nhà ở xã hội.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, bán một phần hoặc toàn bộ dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại, chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Doanh nghiệp cần tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản để gián tiếp giảm giá bất động sản. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, cần chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.